这个悉尼的房子真的用NG实现正现金流？

BIH

大江东去 发表于 2017-6-23 10:16
所以第一年的实现3278的正现金流。但是即使撇开NG，388K的贷款在全年出租再没其他费用的情况下可以实现1678 ...

大哥你算一算我是用3278来作为收益计算的。 3278/116400=2.8%

BIH

fffighter 发表于 2017-6-23 10:20
明白了，20%首付是自己已有的，不是从银行再贷款出来的。

所以这样就成了我算的第一种情况，只有80%的贷款。

BIH

大江东去 发表于 2017-6-23 10:18
不懂就要虚心，别不懂装懂

真的被大哥你绕晕了。究竟你是80%的贷款但按全贷款104%去做负扣税还是全贷款并且按全贷款负扣啊？

大江东去

BIH 发表于 2017-6-23 10:21
大哥你算一算我是用3278来作为收益计算的。 3278/116400=2.8%

请问3278是怎么算出来的？

大江东去

BIH 发表于 2017-6-23 10:27
真的被大哥你绕晕了。究竟你是80%的贷款但按全贷款104%去做负扣税还是全贷款并且按全贷款负扣啊 ...

80%贷款104%负扣税

这个很简单的投资方式，你不懂吗？

qqangela

大江东去 发表于 2017-6-23 10:17
本来买房要交20%, 那20%就不能NG. 现在我可以全贷款, 那20% 就可以NG.所以就变成他算的了

你买房要20%的首附, 你如果是交20%cash 是不能NG。 现在的情况是, 他用自己的房抵押贷款20%, 所以是可以NG的。 同时, 他需要附这20%的利息给银行。 可是他的算法NG按照代了100%, 可是算利润是安80% expense.

contactus

大江东去 发表于 2017-6-23 10:30
80%贷款104%负扣税

这个很简单的投资方式，你不懂吗？

哥，我觉得他主要纠结你那个 104% (80%+20%+4%) 里面的后两个也就是那个24%到底要不要付利息，要付利息的话他就认为是100%贷款去计算啦。

BIH

大江东去 发表于 2017-6-23 10:30
80%贷款104%负扣税

这个很简单的投资方式，你不懂吗？

真要打个电话问问ATO，是不是可以不用付利息但可以付扣税。 ATO就是这样的有钱任性。

大江东去

fffighter 发表于 2017-6-23 10:20
明白了，20%首付是自己已有的，不是从银行再贷款出来的。

我短你了

BIH

大江东去 发表于 2017-6-23 10:29
请问3278是怎么算出来的？

不是列举的很清楚吗？大哥你找个计算器自己按一按 。

大江东去

qqangela 发表于 2017-6-23 10:31
你买房要20%的首附, 你如果是交20%cash 是不能NG。 现在的情况是, 他用自己的房抵押贷款20%, 所以是可以N ...

说明你真是不懂104%负扣税

我没必要免费教你

大江东去

BIH 发表于 2017-6-23 10:34
真要打个电话问问ATO，是不是可以不用付利息但可以付扣税。 ATO就是这样的有钱任性。 ...

看41楼

大江东去

BIH 发表于 2017-6-23 10:39
不是列举的很清楚吗？大哥你找个计算器自己按一按 。

看41楼

大江东去

contactus 发表于 2017-6-23 10:33
哥，我觉得他主要纠结你那个 104% (80%+20%+4%) 里面的后两个也就是那个24%到底要不要付利息，要付利息的 ...

24%当然是不用付利息，我才会这么算

24%如果是要付利息，那就是零首付了，这个算增值就更厉害了

qqangela

大江东去 发表于 2017-6-23 10:39
说明你真是不懂104%负扣税

我没必要免费教你

我投资房做的是104% 负扣税,你说的做法我也同意, 可是你算的收益不我不太同意。 真实的没这么高。

BIH

qqangela 发表于 2017-6-23 10:44
我投资房做的是104% 负扣税,你说的做法我也同意, 可是你算的收益不我不太同意。 真实的没这么高。  ...

那位大哥是不是没把24%的自主贷款利息算进现金流但算进负扣税？这样的话，有钱任性的是这位大哥了。

qqangela

BIH 发表于 2017-6-23 10:47
那位大哥是不是没把24%的自主贷款利息算进现金流但算进负扣税？这样的话，有钱任性的是这位大哥了。 ...

应该是。或者就是他把没有教interest 的在claim tax 时说成缴了。安他们的算法, 80%以上的投资房都能实现正现金流。

大江东去

BIH 发表于 2017-6-23 10:47
那位大哥是不是没把24%的自主贷款利息算进现金流但算进负扣税？这样的话，有钱任性的是这位大哥了。 ...

起码有三种方式来做80%贷款，104%负扣税

BIH

更新了第三种算法。这位大哥说有三种方式做到。真高人也。

qqangela

大江东去 发表于 2017-6-23 12:10
起码有三种方式来做80%贷款，104%负扣税

你说的第3种是不是refinance capital gain?
安照你之前的算法, 我倒知道一种办法, 现在还在和会计谈细节。 可是这种办法对大部分人根本没用。因为条件有点烦。 但是可以合法的做到, 回报也只是接近而已。  

qqangela

大江东去 发表于 2017-6-23 12:10
起码有三种方式来做80%贷款，104%负扣税

如果我说的不是你的办法, 大家完全可以交流一下。没必要藏着。  

BIH

qqangela 发表于 2017-6-23 13:45
你说的第3种是不是refinance capital gain?
安照你之前的算法, 我倒知道一种办法, 现在还在和会计谈细节 ...

能分享一下吗？

fffighter

BIH 发表于 2017-6-23 12:23
更新了第三种算法。这位大哥说有三种方式做到。真高人也。

俺已经得到了大哥真传的三种方法，顿时感觉百脉通畅，尤其是任督二脉。

qqangela

BIH 发表于 2017-6-23 14:02
能分享一下吗？

条件分成2部分:
等一部分
1) 自住房付清
2)有20% cash
第2部分
没收入的家人 (老婆, 子女 父母)

操作, 把20% 的 INTEREST 作为收入分配给家人达到不教税。 这样NG 就可以和法了。 就可以做到他说的那样 (收益只是接近而以)。


可是论坛里有多少买投资房的人可以达到这些条件。 而且还有其他的expense 所以, 钱少根本不划算。

BIH

qqangela 发表于 2017-6-23 14:14
条件分成2部分:
等一部分
1) 自住房付清

我也这么想。但不要忘了有交stamp duty， 要律师费。其实也不便宜的。而且必须证明这20%的借贷不是来自你的账号。就是要看money trend

qqangela

BIH 发表于 2017-6-23 14:27
我也这么想。但不要忘了有交stamp duty， 要律师费。其实也不便宜的。而且必须证明这20%的借贷不是来自你 ...

对的, 所以我之前说对大部分人来说根本没用。你要算好你的账, 但是这个做法long term的好处很大。 尤其是給你的下一代。  

BIH

qqangela 发表于 2017-6-23 14:32
对的, 所以我之前说对大部分人来说根本没用。你要算好你的账, 但是这个做法long term的好处很大。 尤其是 ...

这东西的难度在于必须来源于你父母的saving or income。 你赚钱的钱直接存进父母的账号是不行的，从你的账号转到你父母的账号就更加不行。并且这笔贷款将视作你父母的资产。非常影响申请pension。有可能得不偿失。

qqangela

BIH 发表于 2017-6-23 14:42
这东西的难度在于必须来源于你父母的saving or income。 你赚钱的钱直接存进父母的账号是不行的，从你的 ...

没错, 所以你要至少早5年前就开始安排。 即使是拿救济, 也会有一个min income 不影响救济。这个做法最大的收益人是你的后代 (你的子女, 子女的子女)。不是你的父母。 我只会再退休前5年左右开始真真收益。

qqangela

BIH 发表于 2017-6-23 14:42
这东西的难度在于必须来源于你父母的saving or income。 你赚钱的钱直接存进父母的账号是不行的，从你的 ...

我之前也和你想的一样, 会影响父母救济, 可是如果我可以用这种方法赚到足够的资金给我父母养老, 那为什么还要在乎拿不拿的到救济呢。

BIH

qqangela 发表于 2017-6-23 14:58
我之前也和你想的一样, 会影响父母救济, 可是如果我可以用这种方法赚到足够的资金给我父母养老, 那为什么 ...

就是一种trade off 要是这样的收益比你父母拿到的pension多很多 那可以试试。但必须要完全合法的情况下进行。