投资房为什么要只还利息呢？

scorpionzn

明若晓溪杨 发表于 2017-6-7 13:21
负扣税， 假设贷款85万，本息一起还为4.5的利率，只还利息为5，那么是4511和3542的区别，一年差11000，85万 ...

还得考虑一个还款能力的问题。很多家庭都是竭尽全力贷款买投资房，每个月除了日常开销和还房贷利息，基本月光或者剩下一点点储蓄。你让他用本息一起，每月多还近1000刀，他还不起啊。

aboutus

明若晓溪杨

大头爸爸 发表于 2017-6-7 15:05
你是以现在的利率问了以前讨论的问题。以前PI和IO的利率是一样的，所以在自住房还没有还清的情况下，投资房 ...

谢谢。原来问题出在这里，以前两个利率差距不大，现在大了，所以应该不划算了。我也是这样算的，觉得不划算，但又想不通为什么一直都是说要io。

大头爸爸

明若晓溪杨 发表于 2017-6-7 17:35
谢谢。原来问题出在这里，以前两个利率差距不大，现在大了，所以应该不划算了。我也是这样算的，觉得不划 ...

银行给本加息更低的利率也是逼迫大家降杠杆，其实收入好的情况下，还2年本，2年之后Refinance把之前还的本金套出来一样可以再用来投资什么的

melmonash

学习了

大江东去

因为以前pi和io的利率是一样的

现在最好是refinance之后pi

要学会适应银行的政策

大江东去

明若晓溪杨 发表于 2017-6-7 17:35
谢谢。原来问题出在这里，以前两个利率差距不大，现在大了，所以应该不划算了。我也是这样算的，觉得不划 ...

现在没人说要一直io了

大江东去

jo2011 发表于 2017-6-7 18:46
借楼主帖子问一下, 如果有两套房子如何决定哪套做投资房哪套做自住房? 我这样的逻辑是否正确: 因为投资房利 ...

为什么不都做自住房贷款？

小胖子吃辣肉面

楼主你想的没错。
工薪族如果只考虑负扣税，利率一样或者差距不大时候IO才有意义，现在利差很大了，IO确实没意思了。
当然如果有稳定20%收益的投资当然是IO，不过有这能力的人一般不会来发帖

floodp

其实自住房也应该只还利息。PI和IO其实自己付出的一样，但是IO的话，本金部分留在自己账户，更灵活些。我都后悔自住房是PI，不过懒得改了。以后IO的利息提高以后，另说。

chloe_cc

jo2011 发表于 2017-6-7 18:46
借楼主帖子问一下, 如果有两套房子如何决定哪套做投资房哪套做自住房? 我这样的逻辑是否正确: 因为投资房利 ...

但是你把自住房裝投資房後怎麼報rent (income) ???  

大江东去

jo2011 发表于 2017-6-7 19:47
因为同一家银行

转贷一个出去，不就结了

songmin027

大头爸爸 发表于 2017-6-7 18:31
银行给本加息更低的利率也是逼迫大家降杠杆，其实收入好的情况下，还2年本，2年之后Refinance把之前还的 ...

学习了。

daiyi2002

好复杂

combot

P+I还不起而已

christina123

瓜农 发表于 2017-6-7 13:26
除了负扣税，-
只还利息，多余的钱放在offset账号里，和“还了”效果一样，好处是这些钱随时还可以拿回来 ...

IO cannot set up offset account

candy_li

大家别忘了转贷的灵活性不再，现在贷款收的这么紧，以前10万年薪可以贷100万现在估计也就70万。那些说PI两年到期了再转IO的别忘了，是需要重新评估借贷能力的，或者是那些说不行就转贷的也要考虑借贷能力的问题。而且PI固定两年到期了不得又回到PI浮动？总之算不过银行，我暂时就不动

jobseeking

大头爸爸 发表于 2017-6-7 18:31
银行给本加息更低的利率也是逼迫大家降杠杆，其实收入好的情况下，还2年本，2年之后Refinance把之前还的 ...

借贴一问：
如果投资房，最初贷款30万，后来top-up,目前贷款40万。。。。如果我把IO转成PI,是不是按照40万的额度一点点减去还掉的本金？
等我还了大约10万本金了，再改成IO。。。在两次转换的过程，负扣税的计算都是按照30万计算了。对吧？

大头爸爸

jobseeking 发表于 2017-6-21 15:06
借贴一问：
如果投资房，最初贷款30万，后来top-up,目前贷款40万。。。。如果我把IO转成PI,是不是按照40 ...

是的，很简单的，把贷款账户分成30万和10万。然后拿Top Up出来的钱还本金，利息还是拿30万去抵扣

jobseeking

大头爸爸 发表于 2017-6-21 15:11
是的，很简单的，把贷款账户分成30万和10万。然后拿Top Up出来的钱还本金，利息还是拿30万去抵扣 ...

呵呵，再多一问。

我可以把投资和自主都refinance/topup一下，然后再转成PI,这样未来几年都不用担心退税额度，还享受好的利率。（当然，必须保证收入评估可以这么操作）

您说得，40万拆成30万+10万两个账户，那么改成PI,是两个都还本金吗？还是把本金都还到10万那个账号了？如果把本金都还到10万的账户了，30万那个可以享受PI利率？

大头爸爸

jobseeking 发表于 2017-6-21 15:20
呵呵，再多一问。

我可以把投资和自主都refinance/topup一下，然后再转成PI,这样未来几年都不用担心退税 ...

这是不行的，肯定是所有账户都要还本金的

crisman

大头爸爸 发表于 2017-6-21 15:11
是的，很简单的，把贷款账户分成30万和10万。然后拿Top Up出来的钱还本金，利息还是拿30万去抵扣 ...

请问这么做的好处什么啊？太复杂了看晕了

大头爸爸

crisman 发表于 2017-6-21 15:45
请问这么做的好处什么啊？太复杂了看晕了

因为现在IO和PI的利息差太大，这么做可以让投资房享受PI的利率，也不损失太多的NG，还2年本之后，Top Up出来，再慢慢还PI

steven_sa

因为前两年只还利息和本息同还的利率是一样的。

humin0622

明若晓溪杨 发表于 2017-6-7 13:21
负扣税， 假设贷款85万，本息一起还为4.5的利率，只还利息为5，那么是4511和3542的区别，一年差11000，85万 ...

如果自住已还完，又没有其它经济压力，当然是本息一起还更合算。负扣税其实也要是。out of pocket的钱才可以。算一下就明白了。

AlanTse

明若晓溪杨 发表于 2017-6-7 13:21
负扣税， 假设贷款85万，本息一起还为4.5的利率，只还利息为5，那么是4511和3542的区别，一年差11000，85万 ...

利差越来越大了

flyingying

大头爸爸 发表于 2017-6-7 15:05
你是以现在的利率问了以前讨论的问题。以前PI和IO的利率是一样的，所以在自住房还没有还清的情况下，投资房 ...

这个栗子举的好，决定去转投资房到PI了。

大头爸爸

flyingying 发表于 2017-6-21 16:19
这个栗子举的好，决定去转投资房到PI了。

谢谢夸奖，请加分

ilovefamily

以前选io是，1，io和pi利息差不多。。。2，投资房说不定哪天就卖了，还进去那么多本金干嘛？。。。3，负扣税最大化。。。4，最大化利用offset。。。5，io比pi还款少，压力小。。。
现在吗，先算算吧，到底是pi合适还是io合适。。。

crisman

大头爸爸 发表于 2017-6-21 15:49
因为现在IO和PI的利息差太大，这么做可以让投资房享受PI的利率，也不损失太多的NG，还2年本之后，Top Up ...

谢谢明白了 你是做会计还是做broker呀回答这么专业