买投资房怎么做到按105%的利息抵税

JOSEPHH999

呆呆呆 发表于 2017-3-25 23:49
如果refinance可以的话是不是要先把自住房refinance，然后再买投资房，用refinance的钱去付投资房首付？ ...

先买投资房  然后和自住房一起做贷款

呆呆呆

JOSEPHH999 发表于 2017-3-26 00:12
先买投资房  然后和自住房一起做贷款

但先买投资房的话10%的定金在签合同后2-3天就要交了啊，而refinance一般得要2周吧？这样时间来得及吗？

JOSEPHH999

呆呆呆 发表于 2017-3-26 00:29
但先买投资房的话10%的定金在签合同后2-3天就要交了啊，而refinance一般得要2周吧？这样时间来得及吗？ ...

后面内容我收费的。

prahran11

类似父母拿自己的房产帮孩子买房
孩子收入OK 但是没有首付10%/20%
于是银行拿父母的房产做为首付的抵押  
所以孩子是借了100%的房款

每个人情况都不一样  具体的做法也不一样
多跟经验丰富的broker咨询一下

showme

为什么就找不到有类似经验的broker呢，求墨尔本的啊

lvr

呆呆呆 发表于 2017-3-26 00:29
但先买投资房的话10%的定金在签合同后2-3天就要交了啊，而refinance一般得要2周吧？这样时间来得及吗？ ...

我也正在研究这个问题。目前我所知道的是到你自住房贷款银行申请equity loan。用这个loan去付首付和买房费用。再到另一个银行申请另外的80%。关键是你自住房的是不是有足够的equity还有你的收入 。

KKei

refiance dosent change your tax position 即 80%到105% 多25% 产生的利息不能tax deductible

BillyBlue

KKei 发表于 2017-3-26 09:07
refiance dosent change your tax position 即 80%到105% 多25% 产生的利息不能tax deductible

跟我会计师说的一样

hilltop-bear

能不能做105%在于你是否能证明这105%都用于投资为目的。我家的自住房的equity能做105%投资房贷款。equity要完全和offset账户分开

laji

songzhehmz 发表于 2017-3-25 22:33
你说的不对吧，投资房的贷款额度最高不能超过本身的价格，你100万买个房，还能弄成200万不成，就算你调整 ...

你可能把ato报税额度 和 银行贷款额度 混淆了

银行只考虑资金安全。只要你
1， loan to value under 80%
2， loan interest  (按现行loan rate +3% 估计风险)只占你income 30%

即可放贷

laji

laji 发表于 2017-3-26 12:31
你可能把ato报税额度 和 银行贷款额度 混淆了

银行只考虑资金安全。只要你

然后你就从这两点展开
1， 把你的自主房作个valuation， 满足自主房loan的security 要求之后应该有多余equity吧. 告诉银行这些你同意把多余equity 作为投资房loan的抵押。

2,只留一张小额度信用卡

3， 增加income, 比如搬去父母家或暂时合租然后自主房搞些rental income  appraisal

4，让银行开一个 独立的 equity investment  loan account 可以用于投资房首付和stamp duty. 利息以后好报税

nnii

mark 一下
这个以后有需要

小黑侠10

请教一下, 如果把之前没还完的自住房变成投资房, 能从这套房子里redraw吗?

数学家

我实际操作过105%贷款并抵税 想知道操作方法就私信我吧

crisman

cppbug 发表于 2017-3-25 22:42
你有一个自住房贷款还欠银行60万，然后打算继续买入投资房，假设投资房50万，你需要准备首付20%，也就是10 ...

我也是这么做的

cccaat

我知道的是这样的，自住房和投资房加起来都按贷80%算，是你的贷款总额，总额不变的情况下，可以算投资房多贷点，自住房少贷点。比如投资房110%，自住房60%这样。当然你要有现金把自住房贷款的差额填上。这样最后贷款总额还是贷那么多但是就可以多负扣税了。

fuyingjia

大致了解 首先要有一套贷款的自住房 然后在同一家银行做refinance投资做投资房 接下来自住房的refinance后投到投资房后的那部分是equity investmrnt loan，投资房的贷款另外算？

y97123101

cppbug 发表于 2017-3-25 22:42
你有一个自住房贷款还欠银行60万，然后打算继续买入投资房，假设投资房50万，你需要准备首付20%，也就是10 ...

您好，您提到“银行会让你先还自住房贷款10万左右”， 请问这个10万是有根据的吗？是不是就是首付的20%（即10万），还是需要再加上5%的印花税2.5万（即最后还12.5万）？

freewalker

你说的两种方式都可以：

1. 先做自住房的refinance，把增值部分拿出来放在offset里面，等买投资房的时候，用这笔钱来付投资房的首付和印花税什么的。投资房再抵押给银行贷剩下的80%，这样投资房的总贷款额就是105%了。这样做的好处是你有一笔钱在手上，可以从容不迫的看房。而且两个房子可以在不同的银行贷款，方便都做成自住房拿比较低的利率。前提条件是你的自住房增值部分要够付投资房的20%首付和印花税。

2. 买到投资房后，自住房和投资房一起做贷款。做贷款的时候，两个房子一起抵押给同一个银行，然后贷满两个房子总价值的80%。然后把贷款额分成两个账户，投资房的贷款账户分买房价格的105%，剩下的分在自住房上面。这样做的好处是不管你自住房升值多少，投资房都可以做成105%贷款。缺点是必须在同一个银行做。另外由于涉及到自住房refinance，如果有些银行拖拖拉拉的话，怕耽误投资房的settle。

大江东去

freewalker 发表于 2017-3-27 10:01
你说的两种方式都可以：

1. 先做自住房的refinance，把增值部分拿出来放在offset里面，等买投资房的时候， ...

2. 买到投资房后

买投资房前才行

大江东去

freewalker 发表于 2017-3-27 10:01
你说的两种方式都可以：

1. 先做自住房的refinance，把增值部分拿出来放在offset里面，等买投资房的时候， ...

2. 买到投资房后

买投资房前才行

cppbug

y97123101 发表于 2017-3-27 00:28
您好，您提到“银行会让你先还自住房贷款10万左右”， 请问这个10万是有根据的吗？是不是就是首付的20%（ ...

具体数字得看你的贷款以及收入情况，基本原则是所有贷款加起来，保证至少有20%的deposit在里面。如果你的收入不够，那你得放更多的钱到自住房贷款

showme

freewalker 发表于 2017-3-27 10:01
你说的两种方式都可以：

1. 先做自住房的refinance，把增值部分拿出来放在offset里面，等买投资房的时候， ...

还是你懂。可惜不在墨尔本。
不过前边好多人说offset里拿出的钱不可以计算利息抵税呢

freewalker

showme 发表于 2017-3-27 12:29
还是你懂。可惜不在墨尔本。
不过前边好多人说offset里拿出的钱不可以计算利息抵税呢 ...

看情况，还是有办法做到可以抵税的。

hxscofield

JOSEPHH999 发表于 2017-3-25 22:27
前面回复你的人都说错了    正确答案是要做refinance  自住和投资要在一家银行  做好一个构架  不光105%  ...

确定? 你说Home Loan和investment loan放在一起然后做到全额用于interest deduction?

QQ-xn

freewalker 发表于 2017-3-27 10:01
你说的两种方式都可以：

1. 先做自住房的refinance，把增值部分拿出来放在offset里面，等买投资房的时候， ...

Mark

terran_empire

sunwave201

Mark

zhuzhumiao

呆呆呆 发表于 2017-3-25 23:49
如果refinance可以的话是不是要先把自住房refinance，然后再买投资房，用refinance的钱去付投资房首付？ ...

如果来不急refinance，可以用deposit bond把10%借出来，然后再refinance 钱出来还上deposit bond. 这样投资房就是100%贷款。 如果你自住房equity 够多，也可以顺便把投资房的stamp duty 贷出，这样你的就可以做到超过100%贷款，最大不超过105%：）  顺便自我介绍，我是broker:)

zhuzhumiao

songzhehmz 发表于 2017-3-25 22:51
你确定印花税也能做到loan account里去嘛？我问broker说是不行，如果你做过，那我直接去找banker问问 ...

可以做，我们常对交税较多的客户建议这样操作。

这样需要把自住和投资捆绑在同一家银行做。步骤大概如下：
1.用deposit bond 把10%借出来
2.refinance 自住，把20%+stamp duty 贷出来给投资房；同时投资房申请贷款额度为房屋价格的80%，这样免贷款保险（lender mortgage insurance)
两个loan application 同时递交
前提条件：自住房要有足够equity