想买一个布利斯班的物业管理生意，顺便谈谈这两年的折腾

zhangwei7461

行业内人士回来怒答一个。

说实话 做这个生意心态十分重要， 一个好的心态 会让你的劳累程度下降至少50%。 工作量的确较少， 不过需要比较organize，   

至于有人说letting, 首先， letting 真的没那么容易掉， 但是会掉的letting也是阻止不了的。 这是这个生意的无奈的地方。

这个生意看似很贵，其中很大的一个原因是包含了一套房产。 不过按照lz 40来w的预算 的确有点紧。 找人合伙吧。。

如果有问题可以回复留言问我。  

zhangwei7461

Oaklands 发表于 2017-2-5 00:28
请问买生意的时候为什么需要一个会记？谢谢

会计需要查账， 这个查账好心有经验的会计会帮你看出报表水分大不大， 若有水分，会告知你水分大概多少。 这个会计报表也是银行要的贷款文件之一。

zhangwei7461

Oaklands 发表于 2017-2-5 00:37
谢谢。是否方便私信个联系方式？

有问题站内私信我就好   最近比较忙 如果你很想了解 私信我 我等忙完了 再回你联系方式

eva82

zhangwei7461 发表于 2017-2-4 23:42
行业内人士回来怒答一个。

说实话 做这个生意心态十分重要， 一个好的心态 会让你的劳累程度下降至少50%。 ...

非常感谢回答这么多文字。
楼上感觉做这个生意需要多少预备资金比较合适？
50万呢还是60万？我确实衡量不好。
今天看到个还（自认为）还可以的退休小区，经理工资7万2,net profit $11.7万，multiplier是3倍（manager的房子我买，但是不过多讨论那个）19个letting pool，3个outside agents,总共45个townhouse。
但是里面有句话我不明白（不是英文看不懂）manager pays $2500/month to rent dining room and kitchen and also pays $80 for the lawn mowed.意思是让我自掏腰包请大爷大娘们每个月吃饭么外加出钱给他们整理草坪？那岂不是把给manager的工资都拿去请客了么？
求解？

eva82

刚才 和老公讨论了3个多小时他们公司的事情。
因为他公司做的是机器类的生意而且客人全是鬼佬，所以多少难免会有对中国人卖机器存在顾虑（说白了就是感觉中国人都是卖廉价货，怕买了出问题吧，我猜的哈）
我给老公的意见是把公司分成两大块
一块是大型组装机器，另一块是成品区
成品区我们保留自己做（这一点问题都没有，销售一直很好）
另外组装机器区我的建议是召鬼佬合作，我们出所有部分（厂房，展厅，货品），只拿提成
为什么这么决定是，其实来我们公司看组装机器的人很多，但是下单的人却少（大家不要问是不是我们的货真的比别人差，我敢拍着胸脯说和其他竞争对手的货是一样，而且我们价格还便宜，我们是找专门的公司对比过质量的）
大家有啥看法

Joyce1061

娶妻如此，夫复何求

perfecttt

现在银行对于management right的贷款挺紧的，需要贷款人有相关方面的经验。

Dorafc

物管现在贷款很难做，而且和body corporate搞好关系不是很容易，做了两家物管都是这样

dlcat

只有好不好的价格，没有好不好的生意。
道听途说没戏的，很多人就是听了几句，问了几句就告诉你，你信么？
目前这生意，这么说吧，你觉得贵，有人觉得能接受，你不买，有人买，所以回到第一句话，只有好不好的价格，没有好不好的生意，能接受的，心态好的，就是好生意，不能接受的，还款压力大的，就是不好的生意。

zhangwei7461

dlcat 发表于 2017-2-5 10:25
只有好不好的价格，没有好不好的生意。
道听途说没戏的，很多人就是听了几句，问了几句就告诉你，你信么？
...

正解， 想了解一个行业好不好先多认识这个行业的人  看看他们生活状态如何。  反正我目前看到这个行业里面大部分人都活和很滋润。

dlcat

zhangwei7461 发表于 2017-2-5 10:37
正解， 想了解一个行业好不好先多认识这个行业的人  看看他们生活状态如何。  反正我目前看到这个行业里 ...

连前一阵整天骂人的某说被骗了的我看都过得很滋润，要是不买，估计那两口子正在回国途中或者在哪个屠宰场切肉呢。
我表弟去年办公室呆腻了想做这个，出OFFER买一个我告诉他根本都不能碰的华人开发商出来的物业，结果他说不用担心了，他前边四个出OFFER的，有一个全款不还价。而且现在问中介也可以知道，现在不是没人买， 是没人卖，就那么几个生意，钱多标的少。
这生意，目前倍数肯定是给银行打工了，自己就是干个出力的工，没有额外资金投入那部分回报，问题是在一个本地人都不好找工作的城市，居住条件和自然条件不次于悉尼，费用却远低于悉尼，找工作别的选择很难，这就是这个生意这么贵的原因。毕竟拿回报去分析前，去看看开豪车住豪宅的寓公，看看做投资移民，会发现一切现象本质都是合理的。

zhangwei7461

dlcat 发表于 2017-2-5 10:45
连前一阵整天骂人的某说被骗了的我看都过得很滋润，要是不买，估计那两口子正在回国途中或者在哪个屠宰场 ...

说实话， 无病呻吟的人很多， 给他一个亏本的餐饮店。 或者shopping center 随便一个不赚钱的店 那才叫被骗了。。 遇到过50w买个店在shopping center 还亏本夫妻2人上班勉强赚一个人工资都赚不到。 这个才叫真的惨。

买物业 再惨基本也惨不到哪里去。

冰与火之歌

物业回本太慢太慢了，也不能避税，真心没什么意思
楼主既然有幼教资质，不如继续在qld这方面发展看看，个人觉得比物业好。

qld做生意比nsw和bic都要容易些，如果愿意去二线城市，机会就更多一些

zhangwei7461

冰与火之歌 发表于 2017-2-5 13:29
物业回本太慢太慢了，也不能避税，真心没什么意思
楼主既然有幼教资质，不如继续在qld这方面发展看看，个人 ...

qld其实零售餐饮业蛮难做的。 市场人口不够，但是租金却一点都不便宜。

物业回本慢基本倒是不争的事实。具体避税 基本大部分行业都大体相同。零售业的逃税不算。
经理人unit 负扣税可是杠杠的。

thx1

zhangwei7461 发表于 2017-2-5 00:32
会计需要查账， 这个查账好心有经验的会计会帮你看出报表水分大不大， 若有水分，会告知你水分大概多少。 ...

瞎胡扯

zhangwei7461

thx1 发表于 2017-2-6 08:06
瞎胡扯

请告诉我 我哪里胡扯了- -？

物业管理权的报表基本算是最简单最清楚的小生意报表了。  有过物业管理权经验的人，或者涉及这行业较多的会计 基本一眼就能看出猫腻。   

zhangwei7461

thx1 发表于 2017-2-6 08:06
瞎胡扯

如果说银行贷款部分， 银行贷款half yearly review 也是根据当初你买生意时候会计提供的报表来做衡量标准。   理论上来说 一旦你上报的收入比最初贷款使用的报表低5%以上银行就会找你谈话了。   

efang999

eva82 发表于 2017-2-4 17:12
还忘了一点，自己当初还差点折腾出一个品牌来
因为认识药厂的经理外加本人本科就是学药物的，当初想要和朋 ...

很想听听楼主这几年折腾的故事，有空别忘了写哦:-P

efang999

eva82 发表于 2017-2-4 17:12
还忘了一点，自己当初还差点折腾出一个品牌来
因为认识药厂的经理外加本人本科就是学药物的，当初想要和朋 ...

很想听听楼主这几年折腾的故事，有空别忘了写哦:-P

eva82

efang999 发表于 2017-2-6 16:56
很想听听楼主这几年折腾的故事，有空别忘了写哦:-P

哈哈一定的，最近在忙着找生意，好生意不好找啊。 打电话给一家中介的sales怎么也打不通，我就打去他们公司，还是没人接，这真心不象中介的风格啊。
顺便找到一个愿意给我老公铺货的大哥，马上给老公买机票让他回去面谈合作细节。
还得趁着情人节再狠狠的push一下市场，做做广告吸引客户去。
下周老公公司要参展帮他们揣摩揣摩点小主义（题外话：发现找个能说回到的鬼佬还挺难的，来应聘的有的比我老公话还少）

eva82

今天找到一个物业，感觉还行，38个units卖3.9倍，工资5.2万（我是不看net profit的，一直感觉letting pool这个东西我抓不紧），经理房子45万的大房子，打算最近找找中介面谈看看，等回来给大家汇报一下

eva82

今天去看了小区，不太喜欢，原来得manager买到手不多久就转手（说明了什么我不好下定论，但是真心折腾了钱），小区经理工资看着是高，但是工作量不小，很多灌木丛，而且房屋周围都是大石头墙（个人感觉下雨得时候会有很多黄泥水下流），经理房我不讨论了（反正我自己住与生意无关），但是总体讲工资和劳动力是不成正比得，有2大块地方有水坑和长得高高得草堆，现在得manager也没整理（如果我是owner是会不喜欢这样得manager得）。 这个不考虑了

hellochina

eva82 发表于 2017-2-5 00:54
非常感谢回答这么多文字。
楼上感觉做这个生意需要多少预备资金比较合适？
50万呢还是60万？我确实衡量 ...

你说的这个生意我知道，是在北区吧？这是一个退休村，所以经理还需要为老人家提供午餐服务，新手入门不建议你买这类物业，还是找一个普通长租的物业，那才是真正钱多事少离家近。另外提醒你，不要只盯着倍数，你列举的几个生意倍数都低于4，这是明显低于当前市场行情的，所以有潜在问题也就不出奇了。

hellochina

zhangwei7461 发表于 2017-2-5 10:37
正解， 想了解一个行业好不好先多认识这个行业的人  看看他们生活状态如何。  反正我目前看到这个行业里 ...

隔行如隔山，很多人道听途说，根本不了解内情就妄下定论，我们自己说过得很滋润人家不肯信啊，只有叫苦哭穷喊累人家才相信，呵呵

zhangwei7461

hellochina 发表于 2017-2-9 23:48
隔行如隔山，很多人道听途说，根本不了解内情就妄下定论，我们自己说过得很滋润人家不肯信啊，只有叫苦哭 ...

但是说实话，这个行业大部分人不是抱着赚大钱的心理买的。

hellochina

zhangwei7461 发表于 2017-2-10 00:11
但是说实话，这个行业大部分人不是抱着赚大钱的心理买的。

本来就是一个成熟稳定的行业，不可能让人一夜暴富，我觉得这个生意最重要的是提供了一个和朝九晚五不同，又比别的小生意更稳妥的生活方式吧

zhangwei7461

建议lz多看几个 倍数5左右甚至5以上的生意。 便宜都是有原因的。

eva82

hellochina 发表于 2017-2-9 23:43
你说的这个生意我知道，是在北区吧？这是一个退休村，所以经理还需要为老人家提供午餐服务，新手入门不建 ...

就是北区，楼上果然神人，还得自己出钱租餐厅给老人使用，餐厅一个月2500租金，算一下那高工资瞬间啥都不是了。
我还看了一些生意是经理工资＝（基本等于）net profit的，大家认为这种物业如何？

hellochina

eva82 发表于 2017-2-10 10:57
就是北区，楼上果然神人，还得自己出钱租餐厅给老人使用，餐厅一个月2500租金，算一下那高工资瞬间啥都不 ...

经理工资=net profit，我们称之为caretaker only的生意，这种生意的好处是收入稳定，不会随letting变动有起伏，你做得好的话也有潜力拿回一些letting；缺点是小区里的letting已经掉光了，如果都是外面的中介在管理的话会增加管理难度，租客不会听你的话；又或者小区里全都是自住业主，这种小区业主委员会会比较强势，麻烦事可能比较多（一般来说投资房业主不住在小区里，对小区的绿化，清洁等要求不会太高，只要你帮他管好出租就好）。个人认为投资房和自住业主各一半的小区会比较容易管理，风险也小。

还是建议你多做功课，多看看不同小区。

eva82

大家对物业里面很多政府补助房的管理是怎么看的？