我这样情况买房请砖家指导

meya

hilltop-bear 发表于 2017-1-20 10:14
在接受任何人建议之前，首先搞清楚你的目的。然后把各种方案算一下不就知道了么？别信所谓专家，相信你自 ...

我家目的不统一，我是想换house,我老公想买投资房退税。

hilltop-bear

meya 发表于 2017-1-20 10:28
我家目的不统一，我是想换house,我老公想买投资房退税。

背道而驰啊

hilltop-bear

hfwang 发表于 2017-1-20 10:23
这样自住还能保留吗，加上也买不起学区house。

学区房多少钱啊？粗略计算，你的预算上限大约100-120万，在保留自主房的情况下。

hfwang

hilltop-bear 发表于 2017-1-20 10:34
学区房多少钱啊？粗略计算，你的预算上限大约100-120万，在保留自主房的情况下。 ...

那估计独立房买不到……

freewalker

hfwang 发表于 2017-1-20 10:25
您的意思是买那边house等rezone？160w预算那边还是挺紧张的。

如果能等到rezone，那当然最好。不然的话，反正你的是自住房，一直在里面住着就好了。预算紧的话，可以考虑买房子差一点的，等再攒几年钱然后推到重建或加建都可以，只要位置好，地好就行。如果你现在买一个公寓的话，势必降低你的总贷款能力，减少你的现金流，因为你肯定要贴钱到公寓里面去。这样的话，势必会延缓你的自住房升级。个人建议，先搞定自住房，还款压力不大的时候再考虑投资房，不失为稳健的做法。当然，如果你预期今后几年你的家庭收入会显著增加，或者你们在国内有资产可以很容易变现来支持这边的投资，那倒是可以自住投资一起搞定。

mzzhmh

baulkham hills 学区房

6543

hilltop-bear 发表于 2017-1-20 07:29
我觉得方案有点蠢，不会是卖楼花的朋友提的建议吧？

卖房再买房，单这个过程，你就要损失五万以上的印花税 ...

查了下MYSCHOOL 网站，突然发现学区真的很重要啊。发现某些学区房公校比自己家旁边的私校成绩还要好。准备等娃到上学年纪也果断换房了。。。

meya

freewalker 发表于 2017-1-20 10:38
如果能等到rezone，那当然最好。不然的话，反正你的是自住房，一直在里面住着就好了。预算紧的话，可以考 ...

公寓不是可以退税吗，每年退个2-3万回来，司支配的钱就多了啊，怎么会减少现金流呢?

hilltop-bear

6543 发表于 2017-1-20 10:51
查了下MYSCHOOL 网站，突然发现学区真的很重要啊。发现某些学区房公校比自己家旁边的私校成绩还要好。准 ...

这......坐等足迹大叔过来喷学区房。我先避走了。

6543

meya 发表于 2017-1-20 10:54
公寓不是可以退税吗，每年退个2-3万回来，司支配的钱就多了啊，怎么会减少现金流呢? ...

你要在支出方面亏钱，那亏出去的钱ATO退你32.5%-45%, 但你自己还是要贴钱进去的，虽然有一个房屋折旧在里面，但终归还是要贴钱的，怎么可能可支配的钱增多呀

hilltop-bear

hfwang 发表于 2017-1-20 10:38
那估计独立房买不到……

这样说吧，建议你先多找几个broker，把你的目的告诉他们，听听他们的建议，再看看是不是已经超过你的能力。我孩子下年读小学了。我做了点研究，学区房没那么重要，只要学校不是非常差，家长自己好好引导就好了。

meya

hilltop-bear 发表于 2017-1-20 11:04
这样说吧，建议你先多找几个broker，把你的目的告诉他们，听听他们的建议，再看看是不是已经超过你的能力 ...

其实妹妹说的，关于学区房，也是我想说的，只是这里的对学区房呼声大高，想说个真话，也要胆量。

kr2000

我觉得1楼的方案靠谱，对现在的生活影响最低

freewalker

meya 发表于 2017-1-20 10:54
公寓不是可以退税吗，每年退个2-3万回来，司支配的钱就多了啊，怎么会减少现金流呢? ...

现在学区旁边的新的两房公寓，大概要90万吧，按利率4%来算，一年利息就是3万6。加上strata，council fee，水费，维护费用，一年成本是4万2左右。收入方面，租金一周600差不多，一年3万左右的租金收入，现金损失1万2。算上新房折旧，算一年折1万5，这样楼主可以有2万7用来做负扣税。假设楼主税前11万，如果没有负扣税，要交3万左右的税。算上负扣税后，楼主是按（11万 - 2万7）来交税，这样需要交2万左右的税。相当于楼主省了1万的税，但垫进去1万2的现金，现金流还是亏2千。

hilltop-bear

freewalker 发表于 2017-1-20 11:09
现在学区旁边的新的两房公寓，大概要90万吧，按利率4%来算，一年利息就是3万6。加上strata，council fee ...

最大的风险是楼花过两年价值没上去，楼主更贷不了钱，然后一家人还住自主房

freewalker

hilltop-bear 发表于 2017-1-20 11:13
最大的风险是楼花过两年价值没上去，楼主更贷不了钱，然后一家人还住自主房 ...

是啊，所以我建议先升级自住房。毕竟house比公寓升值快，也解决了学区的问题。至于投资房，建议等有余力的时候再说，毕竟投资的目的是为了提高自己的生活质量，而不是降低生活质量。

meya

90万的新房一年能折旧多少钱?谁能给个确切的数吗?

freewalker

hilltop-bear 发表于 2017-1-20 11:02
这......坐等足迹大叔过来喷学区房。我先避走了。

个人觉得，华人眼中的学区，比如carlingford，eastwood之类，学校还是之前那个学校，只是因为华人孩子现在在学校里占了很大比例，所以分数就上去了。我知道Eastwood小学，现在老外面孔的孩子很少了，老外的孩子很多都被华人孩子同化了，见面都会用中文打招呼。得益于华人孩子的补习能力，分数想不提高都难啊。

freewalker

meya 发表于 2017-1-20 11:34
90万的新房一年能折旧多少钱?谁能给个确切的数吗?

这个要按折旧公司提供的数据为准，每个房子都不一样的。但大致在1万到1万5之间吧

meya

freewalker 发表于 2017-1-20 11:41
个人觉得，华人眼中的学区，比如carlingford，eastwood之类，学校还是之前那个学校，只是因为华人孩子现 ...

你的说法和我老公是一样，一样。他也说华人多的地方，自然成绩就好。

cangaru

hilltop-bear 发表于 2017-1-20 10:11
这个不合算的。楼主自主房出租是很大的现金正流，要交所得税的。还要给学区房租金呢 ...

这个取决于怎么操作财务上合算

LZ的计划还是不错的，比如在学区外买个house，然后用学区内的地址上学

财务上House的涨幅也比公寓等好，学区内如果只想要地址的话，不如租一个，因为不住还可以租出去，基本持平，不需要非买一个

bombhuauto

meya 发表于 2017-1-20 11:49
你的说法和我老公是一样，一样。他也说华人多的地方，自然成绩就好。

不能这么说

学区房终极目标是提高成绩：
华人多了，补习班也多，补习也方便。最终的结果还是孩子的成绩有提高。

如果不是为了要好成绩，要学区房干吗？好学区能吃吗？
所以该买还是要买。

顺便说一句我是lz说的那个砖家，我不是楼花中介。

3遍：不买楼花，不买楼花，不买楼花。

bombhuauto

freewalker 发表于 2017-1-20 11:09
现在学区旁边的新的两房公寓，大概要90万吧，按利率4%来算，一年利息就是3万6。加上strata，council fee ...

这个算法靠谱。

几点指出：
1. 不一定要买新的，旧的2房才75-85万
2. 租金可以低一点（算580）。
3. 折旧约8000左右

这样算下来现金流能基本持平。

但是缺点是占据了不少额度。
优点是投资房、校区一步到位。

zhugeyy888

直接升级自主房，一步到位，自住房也是一种投资

freewalker

bombhuauto 发表于 2017-1-20 11:57
不能这么说

学区房终极目标是提高成绩：

不太同意这个观点，好分数不等于好学校，教育的目的也不是仅仅为了好分数。不过我就不展开讨论了，教育版里面太多这个问题的讨论。

另外，对于远离楼花的观点我也持保留意见，早几年买了Barangaroo或者Darling Square的楼花的人，现在估计不要太开心。楼花不是不能碰，而是不能被楼花中介忽悠，要有自己的眼光和判断，看准了再下手。这个论坛里面通过楼花赚到钱的应该不少。

freewalker

bombhuauto 发表于 2017-1-20 12:02
这个算法靠谱。

几点指出：

旧的公寓增值空间有限，如果买的目的仅仅是为了上学，还不如到时租一个学区房的公寓。毕竟投资的目的是为了获得最大回报，而不是为了上学。

bombhuauto

freewalker 发表于 2017-1-20 13:13
不太同意这个观点，好分数不等于好学校，教育的目的也不是仅仅为了好分数。不过我就不展开讨论了，教育版 ...

投资 教育 多个目标的话没有最优解。适合是最重要的

狗狗媳妇

西南的house 不要卖，在学区买个三房的unit或者公寓，这样即使上学也够住， 也不需要很着急的换房子。如果住在西南到北区上学，路上孩子和大人都折腾死了。

VchatSydBieShu

我觉得朋友的建议挺好的，现在贷款快换完了，仅仅是把自住house由西南换到北区没什么意义

bombhuauto

总结一句 就是买买买