几位朋友想合伙贷款买物业，请教以那种方式比较好？

xiwu

Hi5 发表于 2016-12-15 22:42
纯收益高于百分之七？

必须的。
统一理念：做生意第一，投资第二。

Hi5

xiwu 发表于 2016-12-15 23:34
必须的。
统一理念：做生意第一，投资第二。

我。。。。无言以对。

天涯浪客

xiwu 发表于 2016-12-15 12:40
收益是高于7%的。

本金回报率?7%太低了吧。

xiwu

天涯浪客 发表于 2016-12-16 08:13
本金回报率?7%太低了吧。

净租金收入。本金应2倍以上吧。

天涯浪客

xiwu 发表于 2016-12-16 10:37
净租金收入。本金应2倍以上吧。

净租金7%,毛租金收入就要10%以上了?也就是如果50万买的房子，周租金要1000刀以上，这么厉害?

xiwu

天涯浪客 发表于 2016-12-16 10:58
净租金7%,毛租金收入就要10%以上了?也就是如果50万买的房子，周租金要1000刀以上，这么厉害? ...

收凈租金，没有毛租金，租客负责所有支出，例如康嫂费，保险，维修等等。

wsdy007

商业物业投入大，不过合伙买， 分担风险。

天涯浪客

xiwu 发表于 2016-12-16 11:24
收凈租金，没有毛租金，租客负责所有支出，例如康嫂费，保险，维修等等。 ...

不需要中介打理吗？我知道的做生意的朋友都是把房租交给中介的。很少有和房东直接打交道的。

xiwu

天涯浪客 发表于 2016-12-16 12:20
不需要中介打理吗？我知道的做生意的朋友都是把房租交给中介的。很少有和房东直接打交道的。 ...

现在是中介管，将来打算自管。这租客看来不会添乱，因为其生意好，而且租金只是市价的一半。

天涯浪客

xiwu 发表于 2016-12-16 12:27
现在是中介管，将来打算自管。这租客看来不会添乱，因为其生意好，而且租金只是市价的一半。 ...

如果是商用物业，租金回报高是应该的，因为高风险高回报。

这个其实有点像在做生意了，全凭眼光，我相信您的眼光！

Roujuzi

这样的capita gain是不是没有discount?

天涯浪客

xiwu 发表于 2016-12-16 10:37
净租金收入。本金应2倍以上吧。

如果是净租金收入7%，本金回报2倍以上，考虑到还贷的钱了吗？

xiwu

天涯浪客 发表于 2016-12-19 13:45
如果是净租金收入7%，本金回报2倍以上，考虑到还贷的钱了吗？

因为租客全包，所以，收到的租金是凈租金，尚未考虑利息。（注：现其中友人说不如不向银行借钱，而用自己钱）。

本金回报2倍是相对于你提及的7％回报而言，即14％年增长，（不包括租金），如包括租金，应是21%年回报，这是未来5年的计划，期待如願。在借钱的前提下，自有本金5年翻番。

这个物业今天交换合同。另一物业正在讲价中，其净租金就真是高多了，不过，资本增值应该没有前一个明显。

天涯浪客

xiwu 发表于 2016-12-19 14:24
因为租客全包，所以，收到的租金是凈租金，尚未考虑利息。（注：现其中友人说不如不向银行借钱，而用自己 ...

如果我没理解错的话，您要投资的物业在不贷款购买的前提下，拥有每年7%的净租金回报，每年14%的物业增值。说句实在话，这两个条件组合在一起，有点不敢想啊。很多职业的地产基金经理都做不到这一点。

xiwu

天涯浪客 发表于 2016-12-19 15:14
如果我没理解错的话，您要投资的物业在不贷款购买的前提下，拥有每年7%的净租金回报，每年14%的物业增值 ...

没有理解错。
靠这行吃饭的都称职业的。

zxy1234

xiwu 发表于 2016-12-19 16:15
没有理解错。
靠这行吃饭的都是职业的。

吹牛 举一个列子？

RobF

天涯浪客 发表于 2016-12-19 15:14
如果我没理解错的话，您要投资的物业在不贷款购买的前提下，拥有每年7%的净租金回报，每年14%的物业增值 ...

每年净租金回报7%容易，但是没有人能保证14% CG。楼主投资的地方CG growth 达不到14%的。只能说假设在用银行贷款杠杆的时候，假设4倍杠杆，每年平均CG 增值3.5%

CookAct

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xiwu

天涯浪客 发表于 2016-12-19 15:14
如果我没理解错的话，您要投资的物业在不贷款购买的前提下，拥有每年7%的净租金回报，每年14%的物业增值 ...

47楼正解。
请注意：“在借钱的前提下，自有本金5年翻番。”

天涯浪客

xiwu 发表于 2016-12-20 10:21
47楼正解。
请注意：“在借钱的前提下，自有本金5年翻番。”

你前言不搭后语，昨天吹牛，今天认错，我无语了。

天涯浪客

RobF 发表于 2016-12-19 22:32
每年净租金回报7%容易，但是没有人能保证14% CG。楼主投资的地方CG growth 达不到14%的。只能说假设在用 ...

楼主说的是不贷款的前提下每年14%回报，今天又改口了，我只能说无语。

天涯浪客

xiwu 发表于 2016-12-20 10:21
47楼正解。
请注意：“在借钱的前提下，自有本金5年翻番。”

你这句话是今天刚编辑上去的，我昨天怎么能注意到这句话呢？

RobF

天涯浪客 发表于 2016-12-20 10:45
楼主说的是不贷款的前提下每年14%回报，今天又改口了，我只能说无语。

可能你误会了，楼主的意思是若干投资人中有一个想不要贷款（可能指的是他的那份）。楼主五年一番的前面一句话是说的，在借钱（就是拿到银行loan）的前提下 （请见第二段末）。

大家都是商讨嘛，呵呵，不要动了和气。

天涯浪客

RobF 发表于 2016-12-20 10:52
可能你误会了，楼主的意思是若干投资人中有一个想不要贷款（可能指的是他的那份）。楼主五年一番的前面一 ...

我没有动怒，那个帖子今天编辑过，昨天根本就没有那句话。

xiwu

天涯浪客 发表于 2016-12-20 10:53
我没有动怒，那个帖子今天编辑过，昨天根本就没有那句话。

短信你了

RobF

天涯浪客 发表于 2016-12-20 10:53
我没有动怒，那个帖子今天编辑过，昨天根本就没有那句话。

我半夜回帖的时候记得已经有那句话了的，所以我看了第一段和第二段，再结合我自己的理解进行回帖的。

一般来说房地产投资分两大派，一派是现金流派（楼主属于这一派，好像你也属于这一派，但是你投资地区不超出悉尼），一派属于资产增值派，我们当然想兼顾两个因素，但是通常都不可能熊掌和鱼兼顾。那么如果现金流 （净租金回报率）高达7% 的地方，我在悉尼和悉尼周边想了一下，这些地方相对资产增值会有限。但是作为一个稳定拿收益的一个unit trust
或者公司，长期hold的情况下，的确现金流因为是相对可控可预见的，it makes sense

xiwu

RobF 发表于 2016-12-20 10:52
可能你误会了，楼主的意思是若干投资人中有一个想不要贷款（可能指的是他的那份）。楼主五年一番的前面一 ...

非常感谢！

RobF

天涯浪客 发表于 2016-12-20 10:45
楼主说的是不贷款的前提下每年14%回报，今天又改口了，我只能说无语。

嗯我看了一下楼主对你发言的回复，怪不得你有这样的想法。的确，那个回复是说的不贷款的情况下 7% +14%， 作为简单buy and hold 的基金， 没有leverage，长期稳定拿到这个目标几乎可能性很小，我不否认在某一段时间内（比如说4/5年）能达到，但是长期的话(比如说20/30年），不做开发，达不到的，in my opinion

天涯浪客

RobF 发表于 2016-12-20 11:02
我半夜回帖的时候记得已经有那句话了的，所以我看了第一段和第二段，再结合我自己的理解进行回帖的。

一 ...

我昨天看完那段话有点不相信，所以在44楼重新写了一遍（我昨天写的，今天没有编辑）。楼主在45楼有一次确认，我理解的没错。对吧？

然后呢。。。自己看吧。。。

我不想继续讨论了，没什么意义。最后一次回复这个贴。

hhbtigerwilliam

UNIT TRUST 有个坑 就是LAND TAX
具体你问你的会计师吧