Stamp Duty， 卖了自住转投资的房子

wjwangjin1

anjel 发表于 2016-10-24 15:18
汗
不好意思
我直接拿例子说吧？

估价时间节点是你第一次出租的时间，不是6年之后，另外前面说了，你买了是自住，stamp duty就没了，不计入cost base

anjel

wjwangjin1 发表于 2016-10-24 15:23
估价时间节点是你第一次出租的时间，不是6年之后，另外前面说了，你买了是自住，stamp duty就没了，不计 ...

不能顺延到6年法则结束的啊？

真的喂狗了咯。。。
哭。。。

wjwangjin1

anjel 发表于 2016-10-24 15:25
不能顺延到6年法则结束的啊？

真的喂狗了咯。。。

不能

wjwangjin1

anjel 发表于 2016-10-24 15:25
不能顺延到6年法则结束的啊？

真的喂狗了咯。。。

所以看情况你可以选择赶紧卖，或者搬回去在住半年，刷新6年法则

anjel

wjwangjin1 发表于 2016-10-24 15:32
所以看情况你可以选择赶紧卖，或者搬回去在住半年，刷新6年法则

懂了，感谢！

Amy_XY

wjwangjin1 发表于 2016-10-24 15:32
所以看情况你可以选择赶紧卖，或者搬回去在住半年，刷新6年法则

六年法则是不是只能是一套房子的情况？
比如要是买了第二套房子，搬进去住了，第一套房子就算六年内卖了，是不是也不能算自住

wjwangjin1

Amy_XY 发表于 2016-10-24 16:46
六年法则是不是只能是一套房子的情况？
比如要是买了第二套房子，搬进去住了，第一套房子就算六年内卖了 ...

可以算，但是真正自住的那套就不能免cgt了，你自己决定让哪套免

simplyjean

anjel 发表于 2016-10-24 15:18
汗
不好意思
我直接拿例子说吧？

我会这么计算

Date Settled when purchased        1/01/2010               
Date Rented Out        1/07/2010               
6 years after Settlement        1/01/2016        new deemed acquisition date       
Date Settled when sold        1/01/2017               
Non-main residence days        366               
Ownership period days        2376               
% of split of gain        15%               
Overall Ownership        2557               
Days of occupying        2191               
% of investment over whole term        14%               
                       
                       
Sold price         750,000.00                
                       
Cost Base                       
Estimated market value in Jul 2010         520,000.00                
Stamp Duty         12,000.00                
SD for Investment Proportioned         1,717.64                
Adjusted Cost Base         521,717.64                
                       
Gain         228,282.36                
Prorataed Gain         35,164.71                
Discounted Gain (50%)         17,582.35                

rainluckyao

simplyjean 发表于 2016-10-24 17:21
我会这么计算

Date Settled when purchased        1/01/2010               

大牛！虽然没看懂，还是学习了！

simplyjean

wjwangjin1 发表于 2016-10-24 15:23
估价时间节点是你第一次出租的时间，不是6年之后，另外前面说了，你买了是自住，stamp duty就没了，不计 ...

谁能找出ATO的页面说stamp duty就不能计入了。。。就等这个了。。

wjwangjin1

simplyjean 发表于 2016-10-24 17:32
谁能找出ATO的页面说stamp duty就不能计入了。。。就等这个了。。

没有任何地方说到这个，只是估价的隐含意思在这里，不放心的话去要一个private ruling最好

simplyjean

wjwangjin1 发表于 2016-10-24 18:09
没有任何地方说到这个，只是估价的隐含意思在这里，不放心的话去要一个private ruling最好 ...

那accountant说可以是based on什么呢

simplyjean

我想了想，我觉得如果做了估价就含有不能按比例抵扣incidental cost，是没有道理的。在外面做得估价，不可能包括如果那时候买房的incidental cost, 而如果换成是那时候settle，是可以抵扣的。 ATO没有道理，同时作为投资房，只是一个是自住转的，就不能抵扣incidental cost了。

ATO到处都没有提到这个事情，应该就是这是可以抵扣的，否则早就站出来明文说不可以了。ATO不傻。

欢迎拍砖。

syd1820

好复杂

anjel

simplyjean 发表于 2016-10-24 22:11
我想了想，我觉得如果做了估价就含有不能按比例抵扣incidental cost，是没有道理的。在外面做得估价，不可 ...

您说得我一下感觉有盼头了