请删帖，原因已说明

mileia

大江东去 发表于 2016-7-6 16:20
我知道自住房转投资房出售六年法则，就是说买了自住房先住1年再转去投资用只要投资不超过六年卖的时候就 ...

麻烦你自己先学习清楚再发表评论和建议，不懂就不要误导乱教别人，不知道毁了多少人！！！6年法则你先自己学习清楚吧……

mileia

大江东去 发表于 2016-7-6 16:20
我知道自住房转投资房出售六年法则，就是说买了自住房先住1年再转去投资用只要投资不超过六年卖的时候就 ...

自己扔出来的板砖拍自己呢吧往死里抽自己嘴吧，不要揣着无知假装自己有文化。摆脱不清楚的人不要乱诱导别人

mileia

大江东去 发表于 2016-7-6 16:20
我知道自住房转投资房出售六年法则，就是说买了自住房先住1年再转去投资用只要投资不超过六年卖的时候就 ...

恭喜你自己捧自己成功，这里真的不欢迎恶意灌水的人，还有我再声明一遍我请教懂的人，不是冒牌的

mileia

寂寞的猫 发表于 2016-7-6 16:30
而且必须是房东本人的唯一房产吗 比如说自己买了一套房 住了一年 搬出去把房子租出去 自己租房 也没有再 ...

只要是之前是自住房买的买的时候只有一套自住房，住够一段时间后，转为投资房不超过六年，再出售的都按照自住房算免增值税。

mileia

星星眼 发表于 2016-7-6 16:30
能不能问一下这位大侠，我有一套房子买了8年了，住了2年后一直出租，我现在还有其他的自住房，是不是如果 ...

首先哪位无知的大侠已经把你推向深渊了。
其次自住房只能有一套，不知道你怎么有了两套自住房。
最后我在这条路上只能算是菜鸟，但是一个菜鸟都知道哪位大侠是那无知充当有文化人……
希望能帮到你一点：只要是之前是自住房买的买的时候只有一套自住房，住够一段时间后，转为投资房不超过六年，再出售的都按照自住房算免增值税。

mileia

寂寞的猫 发表于 2016-7-6 15:52
所以楼主的理解还是有偏差？

楼主不是随便乱发贴，之所以发出来必然是已经确定的事实，不明白的才在这里请教。但是有些人就是明明自己不懂还要装懂误导别人

mileia

cosksun 发表于 2016-7-6 16:15
呵呵，你这是来请教人的态度？怀疑你嗑药啦吧

还有，我只能说你懂个P呀。  ...

恭喜你自己捧自己成功了你可以走了，自己先去学习学习六年法则吧，不要在这边误导别人了。这里是大家探讨提高的地方，不欢迎在这里自己灌水恶意误导别人的，摆脱提高自身修养谢谢

mileia

凸凹 发表于 2016-7-6 13:27
不是满6个月吗

据说最好居住12个月

mileia

fofsos 发表于 2016-7-6 14:53
请问只有一套自住房 住满不足半年卖的话有增值税吗？？

据说是保险起见最好住12个月

mileia

crabwan 发表于 2016-7-6 14:10
那六年法則沒啥用啊

六年法则就是按照我第一段操作的，具体的你可以咨询会计师。

大江东去

寂寞的猫 发表于 2016-7-6 16:30
而且必须是房东本人的唯一房产吗 比如说自己买了一套房 住了一年 搬出去把房子租出去 自己租房 也没有再 ...

而且必须是房东本人的唯一房产吗

是的

比如说自己买了一套房 住了一年 搬出去把房子租出去 自己租房 也没有再购入新房产。然后临卖房前搬回来住 卖的时候就没有附加税了 这样理解对的吧？

可以这么理解，但搬出去是要有ato认可的理由，比如去其他城市学习，生活。同城搬家很难通过（有朋友是为了孩子上学，结果给ato拒了）

但是出租期间如果做了负扣税了的话 是不是就肯定不能当作自住房卖了？

不是的，六年法则是允许你在出租报税的同时，享受自住房不交增值税的优惠。（因为ato是认为你是在不可抗拒的原因下出租房子，不是为了避税）

大江东去

星星眼 发表于 2016-7-6 16:30
能不能问一下这位大侠，我有一套房子买了8年了，住了2年后一直出租，我现在还有其他的自住房，是不是如果 ...

不是的

是按你自住转投资房的时候，房子的估价和以后卖价的差价（扣除成本（印花税，律师费，卖房中介费）再加是有过的折旧金额）的50%，加入到你当年收入中计税

比如买的时候是自住房，价格50万，两年后转投资，当时估价70万，3年后卖房97万（扣除上面成本的价格），其中三年出租时报了3万的折旧。当年工资收入8.5（已加上其他负扣税的最终收入）


则应交增值税97-70+3然后50%就是15万

8.5万收入以后的税率是37%，到15万之后是45%

就是6.5w*0.37+8.5万*0.45（前面的前提是房子在一个人名下）

大江东去

frogfrog 发表于 2016-7-6 17:07
从没见过ATO说要搬回来自主才可以用６年法则。

其实大家都是半桶水。就别人身攻击了吧 ...

有案例，你自己搜搜，

不懂就不要乱说

寂寞的猫

大江东去 发表于 2016-7-6 18:39
而且必须是房东本人的唯一房产吗

是的

受益匪浅

大江东去

mileia 发表于 2016-7-6 17:44
麻烦你自己先学习清楚再发表评论和建议，不懂就不要误导乱教别人，不知道毁了多少人！！！6年法则你先自 ...

你觉得有人会信你吗

大江东去

mileia 发表于 2016-7-6 17:47
自己扔出来的板砖拍自己呢吧往死里抽自己嘴吧，不要揣着无知假装自己有文化。摆脱不清楚的人不要乱诱导别 ...

不懂还要装

活该你以后给罚款

cosksun

此LZ绝壁把足迹的水准往下拖 本来不懂就是来问的，但还在这充大爷。你发这贴有啥意义？

是来踢坛子的？

cosksun

mileia 发表于 2016-7-6 18:02
六年法则就是按照我第一段操作的，具体的你可以咨询会计师。

你发这贴的目的是啥？

000567

只要你自住转投资 符合6年法则的要求 那就可以咯

cosksun

mileia 发表于 2016-7-6 15:29
首先我是来请教懂的人，不是跟你抬杠的，你不清楚就请绕行……其次我没有问你第一段是否正确，六年法则我 ...

不想看回帖，你就别来坛子发帖啦。

cosksun

mileia 发表于 2016-7-6 17:44
麻烦你自己先学习清楚再发表评论和建议，不懂就不要误导乱教别人，不知道毁了多少人！！！6年法则你先自 ...

你知道？你知道还来问？

cosksun

mileia 发表于 2016-7-6 17:50
只要是之前是自住房买的买的时候只有一套自住房，住够一段时间后，转为投资房不超过六年，再出售的都按照 ...

你是觉的坛子里的TX都是ZU， 还是在这秀你的智商下限么？

rickinclayton

ATO 网站上有介绍，麻烦都去看一下再来讨论。包括案例的哦。
漏洞肯定是没有的，只不过操作上有些技巧。
楼主知其然不知其所以然在这乱喷，实在让人敬佩。
大江东去，不好意思总的理解是没错的，但是对于如何选择投资，自住的时机没有把握，所以结论不完全准确。我感觉还是要仔细看释法而不能单纯从道听途说的案例来推测，除非亲身经历不然很多细节是无法掌握的也就无从分析推断地更准确。ATO的释法也有可能因人而异，所以才有那么多官司要打（海关，税务，移民局等等都是一样的）
当然本人不是会计，无法给出建议以免误导。还有这里涉及到印花税的问题，要提前处理好不然有可能被抓包，看懂的请加分。

cosksun

rickinclayton 发表于 2016-7-6 19:28
ATO 网站上有介绍，麻烦都去看一下再来讨论。包括案例的哦。
漏洞肯定是没有的，只不过操作上有些技巧。
楼 ...

这里你提到印花税，说明是过来人呀。

大江东去

frogfrog 发表于 2016-7-6 17:07
从没见过ATO说要搬回来自主才可以用６年法则。

其实大家都是半桶水。就别人身攻击了吧 ...

你是半桶水，

我不是

mileia

大江东去 发表于 2016-7-6 19:44
你是半桶水，

我不是

例一：房产第一次被用来产生收入——符合“六年法则”

在1994年7月1日，贝芙花25万澳元买了一所房子，她把房子用作自住房，直到2007年7月1日。到此时，房产的市场价值是35万澳元。

如果从那时起，贝芙把房子出租出去，一直到她在2013年7月1日前把房子卖掉，根据六年法则，她仍然可以享受增值税的全额免除。她卖房的收益不需交任何增值税。

例二：房产第一次被用来产生收入——不符合“六年法则”

接着例子一，如果贝芙继续把房子出租，到2014年7月1日以70万澳元的价格出售，即从房子第一次产生收入以来的七年时间，那么她只能享有增值税的部分免除。

在这种情况下，她最初把房子出租时房子的市场价值（2007年7月1日，35万澳元），将用来计算增值税，因为此房第一次产生收入的时间是在1996年8月20日之后。

在这种情况下，她的增值是35万澳元（即70万减去35万）。她的应交税增值额计算如下（忽略闰年）：35万澳元 x 365 天（不属于自住房的天数）/ 2555天（拥有该房产的总天数）= 5万澳元。

因为贝芙拥有此房产超过12个月，所以适用于50%的增值税减免。那么她需要按自己的边际税率对2.5万澳元的增值交税。

投资房变成了自住房

如果房产最初是按投资房出租出去的，然后在房主拥有此房期间的一部分时间又变成了房主的自住房，那么只能享受部分的自住房增值税减免。如果房产最初是作为出租房的，那么到最终出售时的总增值将按比例减少，视房主将房子作为自住房的时间长短而定，见例三。

例三： 原来的投资房变成了自住房

丽莎在2008年10月19日买了一栋房，她将房子租出，直到2011年10月21日。从那以后，她把房子当作自住房。她最终于2013年9月7日将房者卖掉，增值4万澳元。应该交税的增值额，按她将房子用作自住的时而算，如下：

40000澳元 x 1098 (从2008年10月19日至2011年10月21日的天数) / 1785 （拥有此房产的总天数） = 24605 澳元

因为丽莎拥有此房产的时间超过了12个月，她有资格享受50%的增值税减免，那么她实际应交的增值税是12302.5 澳元。

你说的算法是只适用于例二和例三

mileia

cosksun 发表于 2016-7-6 19:19
你是觉的坛子里的TX都是ZU， 还是在这秀你的智商下限么？

一般自己智商无下限才会人云亦云被人忽悠

fenise

大江东去 发表于 2016-7-6 19:44
你是半桶水，

我不是

借帖问下，本人有自住房一套，在我名下。住了3年后出租了，同时又用老婆名字买了另外一套自住房住了有2年了。
问题1，4年后卖第一套房的时候可以按自住房卖吗？
问题2，如果现在再买一套房子自己住出租老婆名下这套，6年后老婆这套可以按自住房卖吗？

cosksun

mileia 发表于 2016-7-6 20:02
一般自己智商无下限才会人云亦云被人忽悠

你智商那么高，还张开啦你的小翅膀呀， 你还来问谁呀？

大江东去

fenise 发表于 2016-7-6 20:04
借帖问下，本人有自住房一套，在我名下。住了3年后出租了，同时又用老婆名字买了另外一套自住房住了有2年 ...

如果你和你老婆没登记，也没一起申报过共同婚姻的资料，就可以，记得卖之前要先收回来自住