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lvtu

但是大部分投资房是把房子出租, 让别人给供房啊, 自己只出个首付, 另外有租金有负扣税, 自己用很少的钱控制住一套房子, 虽然扔给银行的钱是大头, 但也是人家(租户)的钱啊(自己也掏点但毕竟是小数), 这样算来30年后房子归自己然后用租金养老也成立的说??? 就是说30年间自己OUT-OF-POCKET的钱和今后的收益来比还是划算的...

蓝马

如果人口在正增长，成立。
如果人口在负增长，不成立。

flyspirit

原帖由 meibu 于 2008-11-13 12:49 发表


那退休了岁数大了挣不了钱了, 到底靠什么生活呢? 现在来看就是年轻时的SAVING了...

买房是可以的,但是也要买有点潜力的房子.尤其不要在高位接手.

神仙老虎狗

高手云集，观望次贴。:si14

kingsford

说一千，道一万，你只需要回答好一个问题：你做这项投资，如果不赔不赚，你所假设的房价年增长是多少? （记住，用total cost of ownership。）

或者问个更简单的，其中没有任何的变数，全是已知数据：
如果你今天买房，和去年的今天买房相比，是赔了还是赚了？和前年的今天呢？
这个问题回答好了，就什么都明白了。（在过去的几年里，我每几个月就问一下自己这个问题，然后就(paopaobing(47)) ）

[ 本帖最后由 kingsford 于 2008-11-13 14:26 编辑 ]

elfciel

LS的观点和我的一样...
只有经济booming的那几年...快进快出投资房地产是合算的...否则都是不合算...
尤其是贷款买房投资....赚钱的其实是银行...非常稳定的现金流...

flyspirit

原帖由 kingsford 于 2008-11-13 14:23 发表
说一千，道一万，你只需要回答好一个问题：你做这项投资，如果不赔不赚，你所假设的房价年增长是多少? （记住，用total cost of ownership。）

或者问个更简单的，其中没有任何的变数，全是已知数据：
如果你今天 ...

你这个问题一点也不简单，不同的人会给出不同的答案。会挑房买房的人过去两年照样可以炒房赚钱，不会挑的人就是资产缩水。

房价年增长率的期望很简单，只要超过通涨和持有成本就可以了。

flyspirit

原帖由 elfciel 于 2008-11-13 15:00 发表
LS的观点和我的一样...
只有经济booming的那几年...快进快出投资房地产是合算的...否则都是不合算...
尤其是贷款买房投资....赚钱的其实是银行...非常稳定的现金流...

"否则都是不合算"这个结论，是根据什么得出的呢？

tonyju626

With the next interest cut (maybe 0.75%)and further cut as expected, the investment cash flow of a lot of unit/aprtment will become positive or nearly  positive(if the rent is not going down).  

Market will tell us what gonna happen

[ 本帖最后由 tonyju626 于 2008-11-13 16:30 编辑 ]

patrickzhu

我不懂其他的投资手段，普通人一个。
我是相信“买房养老”一说的。

花少量的钱，控制着投资房。
只要自己能够对风险（比如失业，生病甚至于意外）有清醒的认识，量力而行。
房子一般来说，人人都可以弄懂，没有其他的投资手段那样的复杂。

大部分人的现金也不会很多，多半是不大不小，比如5万10万之类的。
放在银行里，我的经验是，好像有很大的机会过了几年，莫名其妙的就没了。。。
买房子投资比存银行保险多了，我就是想的这么简单。

当然投资房的好坏时机等等这个就是另外一回事。世界上没有无风险百分之百可靠的投资。

lvtu

原帖由 patrickzhu 于 2008-11-13 16:38 发表
我不懂其他的投资手段，普通人一个。
我是相信“买房养老”一说的。

花少量的钱，控制着投资房。
只要自己能够对风险（比如失业，生病甚至于意外）有清醒的认识，量力而行。
房子一般来说，人人都可以弄懂，没 ...

青红皂白

我首付是20％，租金回报微大于6％，包括通胀后澳洲长期房价年增幅5％（目前为止来说我的是大大大于5％的）
所以我的首付的钱的回报率：（6％＋5％-银行目前按揭利率7％）/20%＝20％
如果考虑到澳洲房价每7－10年翻一倍，如果在银行按揭利率小于7％时锁定按揭利率，那么我的首付的年回报率是远大于20％的。
实在看不过去，说两句。

[ 本帖最后由 青红皂白 于 2008-11-13 18:45 编辑 ]

fangfang1

澳洲长期房价年增幅5％

下面两年会持续吗？如果是-5%。
那么 首付的钱的回报率：（6％-5％-银行目前按揭利率7％）/20%＝-30％

loushenghong

资本总是趋利的。如果同样一笔资金，有更好的回报，比如15％一年（很多在中国的生意借款都有15％＋的回报），确实没有必要买投资房。但是投资房买的好，撇开有争议的capital growth不谈，Rents高，owner收入高，税收高的话，这种投资房是可以take to death的。个人认为交15％－30％那档税的，持有两套投资房的Cashflow不会很好，也就是风险高，这个计算器拿出来算一下就可以知道了。

if too negative geared，让年轻的生活变得负担很重，这样押在晚年生活质量的投资方案，我觉得没有太大意思。

青红皂白

原帖由 fangfang1 于 2008-11-13 19:46 发表
澳洲长期房价年增幅5％

下面两年会持续吗？如果是-5%。
那么 首付的钱的回报率：（6％-5％-银行目前按揭利率7％）/20%＝-30％

现在的现金利率5.25％目前市场预测明年央行的现金率将下调至3.5％；布里斯班和perth今年第三季度的跌幅已经创记录。如果全年全国房价下跌5％来上一两年，央行不把现金率砍成0也差不多少，那我正好去锁定按揭利率。
那我用一两年的－30％换来每年的首付长期回报率：（6％+5％－零现金率下的银行按揭利率2％）/20％=45%,岂不是求之不得？！

黑山老妖

买房的最大意义在于强制性储蓄

seanV321

养老最好的方法是，用心去培养一个类似中国百年老店式的生意，管理型的，小点也行。澳洲是法治社会，稳定。

青红皂白

benefits of rental houses
1) Mortgage interest tax deduction.
2) Yearly depreciation
3) The most powerful: Leverage. You borrow 80% money from banks, but you keep all the gain to yourself.

patrickzhu

原帖由 黑山老妖 于 2008-11-13 21:53 发表
买房的最大意义在于强制性储蓄

我很同意老妖的说法。

黑山老妖

原帖由 青红皂白 于 13/11/2008 22:43 发表
benefits of rental houses
1) Mortgage interest tax deduction.
2) Yearly depreciation
3) The most powerful: Leverage. You borrow 80% money from banks, but you keep all the gain to yourself.

1. yes, but you have to loose money first.
2. yes, that's because you are loosing money too.
3. double edged sword... works both ways.

I think the real benefit of property investment is delayed gratification. Forced regular saving.

flyspirit

原帖由 seanV321 于 2008-11-13 22:17 发表
养老最好的方法是，用心去培养一个类似中国百年老店式的生意，管理型的，小点也行。澳洲是法治社会，稳定。

这个就不谈了，如果做生意成功，甚至把公司搞上市，胜过所有投资。

kingsford

买房的纯经济的好处，坏处各一大堆，各自挑出支持自己的几条讲，永远讲不完。
所以要具体计算，综合计算。
大多数情况下，房子必须“高增长”，买才合算。而且很多贷款，养房的比较隐形的费用容易被忽略，造成买房好的假象。

一些听起来有道理的话，什么”用别人的钱供房子“，”房租是扔到水里的钱“，”越早买越好“。。是经不住计算的推敲的，只不过经常被用来糊弄人。

[ 本帖最后由 kingsford 于 2008-11-14 08:10 编辑 ]

dy59

俺要是老啦, 俺就回中国去养老, 找个三级城市, 例如扬洲, 大连, 三亚啥的.

房子能养老, 俺才不信呢. 房子只是住的地方. 只要有地方住, 管它是租来的, 买来的. 管它是大的, 小的....

俺觉得, 还是财务自由比较重要. 有钱, 有现金流支撑自己的生活. 并且, 自己的生活模式与现金流相匹配是比较重要的.

俺才不希望帮银行守一辈子房子, 临老了, 还不放过俺.

再说了, 人都老了, 还有很多没玩过, 没看过, 没体会过的生活, 抓紧时间享受呀. 难道等到下辈子再去经历吗?

所以, 俺现在的目标是争取早日财务自由. 现在是拼的时候, 等到"落叶"的时候, 还是"归根"吧

休

原帖由 kingsford 于 2008-11-14 08:09 发表
买房的纯经济的好处，坏处各一大堆，各自挑出支持自己的几条讲，永远讲不完。
所以要具体计算，综合计算。
大多数情况下，房子必须“高增长”，买才合算。而且很多贷款，养房的比较隐形的费用容易被忽略，造成买房 ...

光靠计算没用,看历史数据.看看今年退休的人,若果是打工一族,光存银行,与一个20年前就买了投资房的普通人比较,那个更能安享晚年.

zn7726

光靠计算没用,看历史数据.看看今年退休的人,若果是打工一族,光存银行,与一个20年前就买了投资房的普通人比较,那个更能安享晚年.

买了投资房的现在就能收房租了是吧? 不过一般的2房unit, 一年也就一万多点, 还要交税, 交各种费用, 一个月顶多剩1千刀呀.

pal

原帖由 zn7726 于 2008-11-14 09:14 发表

买了投资房的现在就能收房租了是吧? 不过一般的2房unit, 一年也就一万多点, 还要交税, 交各种费用, 一个月顶多剩1千刀呀.

sell it and get 300k+!!!

dofu

1. 投资房子是长期才能有回报。
2.不是闭眼去买就能有回报的。（这点最重要，大多讨论是泛泛的）
3.投资房子是风险比较低的投资。
4.因为3，所以回报不是很高。
5.比把钱存放到银行要好，不做2，收益会比存款要高。而且强制saving.
6.如果你自认比较牛，去干别的投资。老巴菲特就是那样，他不投资房子。
7.投资房子，和投资股票相比，虽然没那么多的skills,不过还是有几条的。

CrystalShell

买房后，等老了也还完贷了，日常支出里就没有房租一项了，生活应该轻松很多吧。房租在支出中可是占大头呢。

kingsford

原帖由 休 于 2008-11-14 09:06 发表

光靠计算没用,看历史数据.看看今年退休的人,若果是打工一族,光存银行,与一个20年前就买了投资房的普通人比较,那个更能安享晚年.

你得看哪个国家了，哪段20年的历史了。
就算澳洲，95年以前任何20年，你随便拿出来看看，别说年增长2%-3%，就是20年房价不变，也是比比皆是。不能只看最后这十几年的超级大泡泡。
我就不说日本了。20年，就是40年，你也赚不回本钱啊。
长期房屋增值是0-0.5%+CPI,这是1000年不变的规律。要看看现在的房价已经超越了CPI多少了！



[ 本帖最后由 kingsford 于 2008-11-14 09:38 编辑 ]

kingsford

原帖由 CrystalShell 于 2008-11-14 09:30 发表
买房后，等老了也还完贷了，日常支出里就没有房租一项了，生活应该轻松很多吧。房租在支出中可是占大头呢。

你要是没还贷款，你更轻松。Rather than owing one house with meager investment (a typical house slave's final years), you may have owned the equivalent of 3 houses, major investment. You will be much better off. :-)

关于刺激储蓄，我宁可把钱自己给浪费，花了，我也不把这笔钱乖乖的让银行赚去或白白浪费到错误的投资决定中去。(paopaobing(27))
你辛辛苦苦攒下来钱，大部分并没有真正的变到房子的资本里去，而是给银行了，在养房(维修，levy，transaction cost 等等）中永远的消费掉了。

[ 本帖最后由 kingsford 于 2008-11-14 10:03 编辑 ]