【原创-梁杰夫专栏】我们离经济危机有多远？

liuweiqw

感谢分享

hotelscombined

jefflang

erictsai 发表于 2016-5-24 12:16
收入上不去，靠借贷膨胀起来的房价不会坚固。

嗯谢谢支持

wjsmelb

赶快买套房压压惊

袋鼠的故事

在LZ身上又看到了2008年深圳那个叫牛刀的影子，估计现在深圳想问候牛刀祖宗18代的人排队能从深圳排到北京...

LZ太年轻，太低估各国政府应对潜在金融风险和危机的能力还有无耻下流的限度了。LZ把拥有调控能力的ZF和买房的人当傻子看，其实LZ自己才傻。。。

如果没有错的话，接下来我赌全球各国ZF都会拉开本国货币争相大贬值的序幕，包括澳洲，只是可怜了什么都没有的无产阶级，会成为这波大戏中的炮灰了

Rocher1895

写了很多，但都没在点上。

1. 澳洲恰好是矿业不景气之后靠房地产从经济硬着陆中缓回来，房地产不是一个单独的行业，带动的是移民，留学，旅游，银行业等等。

2. 为什么经济不好的时候要降息？银行增加信贷？ 刺激消费和投资，不可以调查过去100年所有发达国家怎么发展的。 你也可以看看为什么去年天朝降息降准5次

3. 没有人傻到投资房本息还款减少付扣税。

最后，说澳洲房价战国的很多，你再看看全球大环境是如何。

mzhu315

文章很有见地，有图有真相，感谢分享。但房市很复杂，涉及方方面面，想08年帝都和魔都，也是很多人包括经济学家认为房价泡沫很大危机将至，8年过去了，房价依旧高涨泡泡更大不止一圈，谢国钟一直被打脸，他在其它方面预测很准，所以房市说不清，但高企房价不是好事，香港的百业凋零，与其高房价有密切关系。

大韦

袋鼠的故事 发表于 2016-5-24 23:29
在LZ身上又看到了2008年深圳那个叫牛刀的影子，估计现在深圳想问候牛刀祖宗18代的人排队能从深圳排到北京.. ...

被蒙蔽的也是可怜人必有可恨之处， 不可惜

xiwu

看看无碍。

Tiger2959

主要看银行吧， 其他都是浮云

sunnyxgsss

好文章。  难得看到这么有见地，从关键的数据，穿过表象看到问题根本的好文。  感谢分享！！！

“那到底是什么把房价支撑起来的呢？其中一个原因就是以中国为首的海外资金的进场（我在《海外贷款没有救世主》一文中有介绍过），另外一个更最主要的原因就是信贷的放松。”

赞同，没有信贷，再有需求， 也没几个人买得起房。 看看上海， 深圳的3月份二手房限贷政策出来后，成交量大跌就是个好例子。

房价大涨还有一您已经在文章中提到的原因， 就是投机心理：看其他人赚到，看过去赚到。 以为未来会继续过去的模式。但其实当初的条件都已经不再存在。 当然，利率还可能更低，房价还可能再火，但所有的旁氏游戏都有结束的时候。 美国，加拿大，日本，中国， 澳洲都不会例外。

Ray Dalio, 桥水基金的创始人提到在经济的Productivity之外， 短期信贷周期和长期信贷对经济的作用。 目前除了正常的短周期进入信贷收缩的影响之外，最大的危险是这个超过50年以上的长信贷周期，因为全世界的已经累计的天量债务而无法进一步扩张，被某些事件引爆，而进入Deleverage所带来的风险。 George Soros也有类似看法。 会不会是中国？

买房， 特别在大些的城市，原则上来说永远是好投资，因为货币永远都在贬值，人往高处走，总得有房住！但别成为退潮时被搁浅的那条鱼，也许等不到下次的潮水来临，就被干死了。 提防海啸，也许几十年才一遇，但高发季节到了。

xiwu

台风来的时候猪都会飞，退潮的时候才知道谁没穿泳裤。 高呼最佳投资时，抻手到水下摸一摸有没有泳裤。

cangaru

TONY说过房价要涨

澳洲经济就靠悉尼房价了

悉尼的华人们加油

Georgie

xiwu 发表于 2016-5-25 14:00
台风来的时候猪都会飞，退潮的时候才知道谁没穿泳裤。 高呼最佳投资时，抻手到水下摸一摸有没有泳裤。
...

投资房地产你应该最有经验了吧！你那个塔州的赚了一把

鱼鱼有刺儿

你太有才了

新panda

sunnyxgsss 发表于 2016-5-25 11:37
好文章。  难得看到这么有见地，从关键的数据，穿过表象看到问题根本的好文。  感谢分享！！！

...

现在情况是各国经济都奇差，富人都靠钱生钱，实体一塌糊涂，看还能滚多久吧

蝴蝶之翼

写的不错，赞一个。

wTam

请问LZ，你有没有投资房？你的投资房是不是interest only?  现在银行的interest only 是30年期的，你说那种5年到期，银行停止转货是不会发生的。因为是30年的IO，不是5年。

xiwu

wTam 发表于 2016-5-25 14:31
请问LZ，你有没有投资房？你的投资房是不是interest only?  现在银行的interest only 是30年期的，你说那种 ...

...你有没有投资房？

Good question!

wTam

我是学IT的不是学经济，说错请轻拍。

每个政府都不想房价腰斩，不管是美国政府(2007的次貸危機)，还是HK政府(1997年亞洲金融風暴)。

为了防止房价腰斩，央行除了减息，还可以学美国QE，印钞票，让澳元贬值。这样房子还是值100万澳币，没有下跌，但折成美元，可能是50万美元。

我没有说央行一定会这样做，“谁能保证它不会发生呢？”



"如果房价照着过去两年的速度涨下去，我们离危机其实并没有想象中那么远。大量新房的落成，人口增长跟不上，供求关系发生变化，房价下滑，五年的只还利息到期，澳洲跟随美国走上加息的道路，还款压力突然翻倍，银行停止转贷，危机发生。这些现在看似天方夜谭的东西，谁能保证它不会发生呢？"

jefflang

谢谢大家的加分和点评，我穿上皮鞋了！！！感谢！！感谢！！！

其实本文的初衷是分析一下图表数据，探讨一下是否有危机的可能性。
不是唱空！不是唱空！不是唱空！

目前大家去参加拍卖也能够看到，是冷是热肯定心里有数的。
如果有朋友觉得要暴涨的话也是完全没问题的！！！因为思想言论是自由的嘛。

再次感谢留言的朋友，尤其是走心长留言的朋友，谢谢

wTam

除了要买房的人 想房价腰斩之外，没有人希望金融风暴，负资产发生在自己的国家。真到了房价暴跌，对谁都没有好处，包括想买房的人，可能他离失业不远了，腰斩了也不敢买。

icac

这篇文章很中立，写的不错

只是提出2点：
1. Interest only 可以再续的，一般情况下可以从一个银行转到另外一个银行。据说最多能做3次 = 15年

2. 银行并不是随便加大你可以借钱的额度，只是中国人造假太多。另外租金往上涨也是银行愿意多借钱给买家的原因。

MyDreamFarm

澳洲房价惨跌 面临“百年一见”的房市衰退（持续盖楼跟踪最新数据）
http://www.oursteps.com.au/bbs/f ... read&tid=105434

jefflang

大成 发表于 2016-5-24 16:35
姐夫大作拜读了，写的的确不错，有理有据有图表，可是分析推理的不太完美

1.  悉尼房价上涨的原因说的太简 ...

谢谢大成兄。

1.  悉尼房价上涨的原因说的太简单了，实际情况复杂的多，有刚需推动，有资金推动，有海外热钱，有政府大兴基建的影响，有rezone的政策推动，有前几年价格压抑供给压抑的爆发。。。。

这个是对的，虽然总体上是上涨的，但房产是有周期的，就像你说的，前几年涨得慢，过去两年涨得快，那未来两年价格涨幅趋慢也是可能的。

2.  任何时候千万不要拿美国的次贷说事，这么对比的往往都是不了解澳洲地产的所谓专业人士。

这个有点太绝对了，差异肯定是存在的，但是不能排除其中有相似的地方。

3. 在统计人口增长上，LZ忘记了短住人口，留学人口大军不容忽视，旅游和打工度假等等秒杀这2年建的unit

这个我倒是没有考虑到，因为现有数据也很少提到这种的，估计是统计不容易吧。我会留心的下次。感谢建议。

4. 巴菲特名言：不要做空

做多和做空是相辅相成的，在上行的市场做多是正确的，如果是下行的市场，做空也是趋势所向吧。当然更多的是多空转换，对冲风险。

再次感谢。

jefflang

袋鼠的故事 发表于 2016-5-24 23:29
在LZ身上又看到了2008年深圳那个叫牛刀的影子，估计现在深圳想问候牛刀祖宗18代的人排队能从深圳排到北京.. ...

谢谢袋鼠兄的回复。

我本来是不知道牛刀和他的赌局的（孤陋寡闻见笑了），于是回去谷歌了一下

“2007年7月，中国著名经济学家、加拿大西安大略大学教授、北京大学中国经济研究中心徐滇庆教授说:“深圳房价肯定要涨，如果一年以后深圳房价不涨的话，我向深圳人民道歉”。作为深圳的一名市民、知名地产博客牛刀出面应战。牛刀表示，2008年深圳房价不会涨。于是一场关于徐滇庆与以牛刀为代表的深圳市民设下了这一场赌局。然而，一年之后的今天，北大教授徐滇庆向深圳市民道歉了！”

当时赌局的结果，是赌房价涨的人输了！
在徐教授的道歉信上也说到：“不幸遇到了金融危机。”

当然，在现在来看，深圳的房子是疯狂涨了。
但是在赌局限定的时间范围内，牛刀是赢了的。如果拿现在的房价来给他当时的行为扣上帽子，显然是不恰当的。


然后我不知道他后来说了些啥，可能大家都想砍他，那也是另外的事情了。


“LZ太年轻，太低估各国政府应对潜在金融风险和危机的能力还有无耻下流的限度了。LZ把拥有调控能力的ZF和买房的人当傻子看，其实LZ自己才傻。。。


我没有把ZF当傻子，因为踩刹车的就是政府，他们做出了正确的决定
我更没有把买房的人当傻子，全文上上下下哪里看出来的呢？WHY WHY WHY

说我傻我也认了，这个小事情。

”如果没有错的话，接下来我赌全球各国ZF都会拉开本国货币争相大贬值的序幕，包括澳洲，只是可怜了什么都没有的无产阶级，会成为这波大戏中的炮灰了“

成为炮灰倒是没可能，澳洲还是很好的国家，吃饱穿暖的。大家都过得不错。包括无产阶级。


再次感谢。

大成

jefflang 发表于 2016-5-25 17:51
谢谢大成兄。

1.  悉尼房价上涨的原因说的太简单了，实际情况复杂的多，有刚需推动，有资金推动，有海外 ...

谢谢楼主很理性的辩论，1、其实联储主席都说了，在任期见过2、3次下跌，所以你说的是对的，一般大涨之后都会有2、3年小跌，但这次我不同意，原因有A、过去半年价格已经有近10%的回调，可以说回调的非常到位了；B、此次回调是政府调控有意为之，但本意并非大力打压而是为了使房价软着陆的缓冲之举；C、在此次降息之前，房价已经反弹恢复上行，说明市场认知基本达成共识D、最后的降息是对上行通道的确认；E、银行对国内投资和自住的放宽会进一步提供资金；F、利率处于低位并会更低，利息还款压力很小，不存在抛盘压力；G、人口尤其是留学移民难民人口提供大量承接，房子中期仍然供不应求；H、汇率也会持续走低，海外热钱得到鼓励

无论从那一个角度来分析房价都不会跌，浅见分享

xiwu

jefflang 发表于 2016-5-25 17:51
谢谢大成兄。

1.  悉尼房价上涨的原因说的太简单了，实际情况复杂的多，有刚需推动，有资金推动，有海外 ...

加分支持Lz，用心花功夫了！尽管此文立论不正确，没有涉及澳洲房地产最独特的因素，以及题目过大，讨论力不从心。

zzz

gracegenie 发表于 2016-5-24 16:02
当国家陷入混乱，物资无法通达全国。即使粮仓里堆满，人民一样会挨饿，无法获取生活必需品。

...

这里肯定不会。气候好不冷不热,只要有口饭吃就能活下去。地大,阳光足,撒点种子疯涨马上就有吃的,空气水干净养鸡养鸭养牛养羊算个啥,路边啊后院还有各种果树,靠海边搞些海鲜怎么都能得不错。

piaopiaoci

1. 先从大环境说起， 工资不涨，资产（股票，房产）暴涨不是澳洲特有的问题，现在是全球性的问题。放眼望去，英国，德国，美国，加拿大，中国，甚至千年不涨的日本 都在经历。 澳洲对比以上国家涨幅的幅度不能说是最大的。  以此论点来导出 澳洲将面临资产市场的危机有失偏薄。

2. 支撑房价上涨的长期因素是人口， 但短期因素，也是大家感觉明显的是借贷成本（利息） 和借贷幅度（LVR)  在现有的信息表明澳洲2018-2019年以前是不会升息的， 不排除未来数据会有修正，但长远趋势未来几年是低利率。  就是说升息之前房价跌不了。

3.说一些题外话，这次经融危机本质上和1929年没有太大的区别，这不过这次应对上要比上次成熟一些，各大央行及时放水，注入流动性。  各大央行的本意是降息，放水来刺激消费，创造工作，使经济发展进入正回馈。 可现在有一个关键性问题 “实体经济的传到效率低下” 那么面临的副作用就是 资产市场的暴涨。 就是我们大家看到的 实体经济“通缩”  资产市场 “高通胀” 。

怎么走出来？   参考1929，  二战。  消灭负债，消灭剩余产能。  债务归零 重新开始。












呵呵。。。。  开玩笑了     战中不太可能。 毕竟现在是核平衡。  如何走出我也在思考中。  抛砖引玉希望有同学一起探讨。