地产达人帮我分析一下

tony_wang99

TuTuTu 发表于 2016-5-12 10:53
买110万的房子，靠收入贷70万就是房款64%，配上手里的现金不就够了吗？还是我遗漏了什么要点？ ...

有印花税，

TuTuTu

tony_wang99 发表于 2016-5-12 10:56
有印花税，

6万多已经算上了所以我说买110万的房就好了

红泥小火炉

银行怎么会为价值50万的抵押品，贷出80万呢？中间这不止三十万的风险从哪儿抵？50万的unit租金收入那么一点点而已，利息都勉强够。所以50万的房子，我觉得不可能贷得出超过五十万的金额吧。用五十万的积蓄和日常那点流水收入，贷出120万来，这不是空手套白狼么。。。。

我觉得贷款能力应该不是靠你怎么折腾手上的钱能改变的，而是看你总共有多少钱（包括现有积蓄和合理收入）。不知道这样理解对不对

steven_sa

rinna 发表于 2016-5-12 10:04
没想明白，unit是现金买的，为什么现金流要是正的呢。

那亲们帮我解释一下我认识一个鬼佬干租个学生生意 ...

如果不是正现金流，每期的利息还款还要从工资收入里面搭进去一部分，那通过工资收入可贷的额度不就更少了嘛？你说鬼佬有20多套房，如果时间长是有可能，另外可能已经还清了一部分的房子贷款，或者一部分的房租收入已经比利息支出要大很多了，有正现金流就相当于增加的你的收入。

tony_wang99

红泥小火炉 发表于 2016-5-12 11:05
银行怎么会为价值50万的抵押品，贷出80万呢？中间这不止三十万的风险从哪儿抵？50万的unit租金收入那么一点 ...

你理解错了， 重看

steven_sa

红泥小火炉 发表于 2016-5-12 11:05
银行怎么会为价值50万的抵押品，贷出80万呢？中间这不止三十万的风险从哪儿抵？50万的unit租金收入那么一点 ...

储蓄都不认，我正在贷款，几个房子打包，算下来额度还差一点，结果我得把我OFFSET里的钱还掉一部分贷款才成，其实这对我来说就是左手换右手。

红泥小火炉

tony_wang99 发表于 2016-5-12 11:12
你理解错了， 重看

哪里不对呢？我说的是楼主思路的不对啊

tony_wang99

红泥小火炉 发表于 2016-5-12 11:15
哪里不对呢？我说的是楼主思路的不对啊

lz没有说要拿这个unit 去借80万， 是用这个unit 去借50万

红泥小火炉

steven_sa 发表于 2016-5-12 11:13
储蓄都不认，我正在贷款，几个房子打包，算下来额度还差一点，结果我得把我OFFSET里的钱还掉一部分贷款才 ...

是啊，我的意思就是储蓄应该对衡量贷款能力没有多大意义的，看来我没说清楚

steven_sa

rinna 发表于 2016-5-12 10:04
没想明白，unit是现金买的，为什么现金流要是正的呢。

那亲们帮我解释一下我认识一个鬼佬干租个学生生意 ...

再多说一句，其实这只是一个很简单的原理你都不明白，同事那档子事就别给人出主意当参谋了，真要弄出啥篓子来，就真成仇人了。

steven_sa

tony_wang99 发表于 2016-5-12 11:16
lz没有说要拿这个unit 去借80万， 是用这个unit 去借50万

花五十万买的UNIT，如果有贷款，哪还能再抵押到50万，如果没有贷款，看租金收入也难借到50万，除非是租金特别的高。

tony_wang99

steven_sa 发表于 2016-5-12 11:20
花五十万买的UNIT，如果有贷款，哪还能再抵押到50万，如果没有贷款，看租金收入也难借到50万，除非是租金 ...

是的， lz 不这么理解

红泥小火炉

tony_wang99 发表于 2016-5-12 11:16
lz没有说要拿这个unit 去借80万， 是用这个unit 去借50万

楼主的思路我不理解的是“回头再把unit 抵押给银行，同样能搞出总共120万出来”

那如果楼主的思路是50万的全款unit做投资房并且抵押给银行，那然后再买的房子是多少钱的？拿什么买？全款贷120万？？？

tony_wang99

红泥小火炉 发表于 2016-5-12 11:26
楼主的思路我不理解的是“回头再把unit 抵押给银行，同样能搞出总共120万出来”

那如果楼主的思路是50万 ...

50万的unit 抵押出50万，再按自己的收入贷款出70万。 lz的 意思应该是这个

rinna

红泥小火炉 发表于 2016-5-12 11:05
银行怎么会为价值50万的抵押品，贷出80万呢？中间这不止三十万的风险从哪儿抵？50万的unit租金收入那么一点 ...

50万的房子加新买的就算是110万的房子，160万了吧，早银行贷110万， 比率<70%, 银行哪来那么多风险呢？

rinna

tony_wang99 发表于 2016-5-12 11:33
50万的unit 抵押出50万，再按自己的收入贷款出70万。 lz的 意思应该是这个

恩，对的

rinna

rinna 发表于 2016-5-12 11:41
恩，对的

抵个三四十万就差不多了，银行大概也不可能抵50万

红泥小火炉

tony_wang99 发表于 2016-5-12 11:33
50万的unit 抵押出50万，再按自己的收入贷款出70万。 lz的 意思应该是这个

且不说50万的房子应该贷不出50万，贷款能力看的是收入吧，好像不看积蓄吧。我不明白70万贷款能力在收入不提高的情况下怎么会变成110万，这40万额外的贷款能力是用什么换的

yiyi2009

银行贷多少款给你完全取决于还款能力啊，除非这套unit是出租用途有正现金流可以支持你在工资贷款之外还可以多贷点，不然说不定一分钱都多贷不了

yiyi2009

其实找个银行lender一问便知

大头爸爸

光有资产是没用的，还贷能力也重要。好比如果你有200万资产，你觉得我抵押100万给银行，拿100万现金出来。银行还需要看你是不是有能力还那100万，如果光有资产，没有还贷能力，银行一样不会借钱给你。

红泥小火炉

我觉得二楼说的已经是真相了

lsong

如果个人收入加上打折的租金收入能贷出100万就行

jackliu2008

君不见 在众多的豪宅区 中老年人省吃俭用 ... 他们为什么不top up for better life.

因为收入不够。

Tiger2959

depends on your income not asset

qdzippo

你抵押贷款的额度也会计算到你的按揭贷款额度里面~

elight

想的太好了

登陆

大江东去 发表于 2016-5-11 19:37
没可能

大师给分析分析？

大江东去

登陆 发表于 2016-5-16 12:57
大师给分析分析？

抵押也就等同于refinance，一样是要按收入计算你是贷款额度。

并不是说抵押就能80%贷款

登陆

那抵押和refinanace还有何用？你的收入是决定贷款额度的？