谈谈自己对悉尼买房子的一点认识

caesar6668

my001209 发表于 2016-4-5 16:10
判断一个房产泡沫的方法有三个，

第一：比较周边同类型二手房的房价，是否相差过大，举例：zetland 新房 ...

有些道理， 至少可以公平的去比较了。

你觉得公寓楼的价格大于10公里内 HOUSE的价格， 这个正常吗？

figod2012

my001209 发表于 2016-4-5 15:59
这个问题我不能给出标准答案，大家心里看法肯定不同。

但是我想投资的话house出租的租金回报确实没有公 ...

但是我想投资的话house出租的租金回报确实没有公寓的高，而且要交1.6%的地税（土地肯定超过48.5万了）
house的平均租金回报低，因为House有很多破的老的，但单个比较的话未必就低。地税是要交，但是strata也省了，谁高谁低不一定。

但是你要是自己住的话，当然是更喜欢house了，而且以后你再转手的时候，你自住的房子没有增值税，那么house能给你带来巨大的买卖收益。
你这块简直就是税务盲，什么叫House自住没有增值税？自住无论什么都没有，什么叫巨大的买卖收益，买House投资和买公寓的都一个做法能不卖尽量不卖或者开发或者靠refinance

我们华人在悉尼做的地产主要是炒租金和refinance，和犹太人炒海边豪宅不同，我们不是通过一买一卖来赚钱的。
你又能代表华人了？你又了解犹太人了？海边豪宅还有炒的？你简直秀逗了，你以为买现房的是靠一买一卖赚钱的？你是不是不知道现房可以在你楼花没settle的时候就refinance然后继续投资了？啥也不懂的时候多学习，别上来就装专家，哎呀妈，太逗了。

总之，买house和apartment按长久来看，投资的收益应该是差不多的，短期收益来看，apartment比较高，因为house要在卖的那一瞬间才能看到收益。
什么短期长期啊？你会算收益吗？谁要卖啊？卖楼花短期收益基本就没有，你有种现在就买个cbd附近的楼花，就现在这几个月。

my001209

caesar6668 发表于 2016-4-5 16:14
有些道理， 至少可以公平的去比较了。

你觉得公寓楼的价格大于10公里内 HOUSE的价格， 这个正常吗？ ...

很正常，就像我说的，现在Ray white在卖的lane cove盘，它买了210万3房，而且已经卖掉了。

lane cove的house大概就是210万，但是按你的标准10公里范围内那么都跑到lane cove west那边了，那边的house才160万就可以拿到了。。所以十公里范围内apartment的价格可能会远远大于house的价格。
毕竟很多人还是喜欢住新房，例如我自己。我讨厌维修房子，讨厌打草，但是又不想住apartment，所以我选择了townhouse

my001209

figod2012 发表于 2016-4-5 16:14
但是我想投资的话house出租的租金回报确实没有公寓的高，而且要交1.6%的地税（土地肯定超过48.5万了）
ho ...

momohan

LZ移步其他地方吧， 如果这里没有尖锐的反地产中介氛围， 这里早已经是楼盘广告满天飞， 地产中介互相自吹自擂建高楼的状况了。 如果作为一名论坛网友， 这里是很欢迎你的， 如果有销售目的这里是没有你生存空间的。 如果作为专家， 建议在这里多虚心学习其他过往的帖子。 这里有非常多各行各业的专家，而且论坛大多数会员很多都是有很多套房的老澳了，对于买房初级科普， 不需要了。 如果论坛愿意这里可以每天都有来自中介的几篇科普洗脑文章。

caesar6668

my001209 发表于 2016-4-5 16:13
鉴于你说的对zetland有些不解，主要是因为政府出资88亿投资打造包括整个zetland和周边suburb的部分区域。 ...

我知道有改造计划， 但这个改造需要多久？  改造不止是仓库扒了， 盖上高楼， 就ZETLAND 目前的交通状况， 我至少对这个地区很悲观。  我看不到人们花费1.4-1.6的资金， 搬到一个2房的高层的刚性需求在哪里。

figod2012

my001209 发表于 2016-4-5 16:10
判断一个房产泡沫的方法有三个，

第一：比较周边同类型二手房的房价，是否相差过大，举例：zetland 新房 ...

你连settle都需要等几年还在这说refinance。
买现房的都refinance了你的楼花还没成交呢，你还在这和我说你是靠refinance你还在这说买现房的是靠买卖。
为了赚钱也是够拼的。什么昧心话都说的出。

my001209

momohan 发表于 2016-4-5 16:17
LZ移步其他地方吧， 如果这里没有尖锐的反地产中介氛围， 这里早已经是楼盘广告满天飞， 地产中介互相自吹 ...

多谢提醒。

caesar6668

my001209 发表于 2016-4-5 16:16
很正常，就像我说的，现在Ray white在卖的lane cove盘，它买了210万3房，而且已经卖掉了。

lane cove的h ...

那你又开始不公平比较了， 我这里指10公里范围内， 不是让你比较10公里范围内的偏远地区，  10公里范围内 不同TOWN CENTER， 你要这样比较才有意义。

打个比方说， ZETLAND 和 Kogarah， 什么原因让人们愿意花费1.4-1.6跑去ZETLAND买一个2房的公寓楼， 而不愿意去KOGARAH 买一个10年新4房的2层HOUSE？

figod2012

my001209 发表于 2016-4-5 16:17

你还连一个拍卖都没去过连一套现房都没有过，你就好意思说现房和House各种不好。

太逗了。

100元硬币

my001209 发表于 2016-4-5 15:59
这个问题我不能给出标准答案，大家心里看法肯定不同。

但是我想投资的话house出租的租金回报确实没有公 ...

Agree with this. Similar to blue chip share with dividends vs small caps with no dividends.

figod2012

my001209 发表于 2016-4-5 16:18
多谢提醒。

另外你卖房前有工作吗？
你做过REFINANCE吗？你作为贷款人士做过还是客户做过？
你做过投资房还有复杂投资组合的税务吗？你是自己做过还是给客户做过?
你参加过拍卖吗？赢过吗？你有过什么样的投资组合？你了解个人理财吗？你了解税务吗？你了解贷款吗？
你什么都不了解，去中介培训半年你就觉得自己是专家了？
我在悉尼见过太多像你这路的专家了。
我身边卖房的朋友要不就是team leader要不就是自己开公司，都没像你这个调调充专家的。
真是太逗了。

my001209

caesar6668 发表于 2016-4-5 16:18
我知道有改造计划， 但这个改造需要多久？  改造不止是仓库扒了， 盖上高楼， 就ZETLAND 目前的交通状况 ...

时间是一把杀猪刀。看看改造历史吧。

parramatta发展了25年，发展成了今天的模样。
Chatswood发展了十几年发展成了今天这模样。

区域的发展，确实是没有一蹴而就的。一个个的发展要说起来太多了，政府规划了不少区域，但是当前能眼看着要发展起来的就那么几个，zetland已经属于快的了。

假设同样是花了90万买的房子，在A点和B点。几年后A变成了100万，B变成了95万。
两个点都能赚钱，但是买了A点房子的人打算搬家到B点去，那么我能不能变相的看成A换到B还省了5万。
而B换成A可能就要多付出5万。

my001209

caesar6668 发表于 2016-4-5 16:20
那你又开始不公平比较了， 我这里指10公里范围内， 不是让你比较10公里范围内的偏远地区，  10公里范围内 ...

答案就是我刚刚说的啊，地不值钱，值钱的是那个location的生活空间，人们愿意付出更多的钱在那里生活。

caesar6668

my001209 发表于 2016-4-5 16:24
时间是一把杀猪刀。看看改造历史吧。

parramatta发展了25年，发展成了今天的模样。

是， 需要时间， 尤其在澳洲。

LZ是个本份人， 大家也不用围攻了， 说几句见解而已， 不过本论坛确实老澳居多， 有N套房子的也居多， 所以扫盲贴可以写， 但一定要精确哈， 不要发误导性语言， 容易被纠正哈。

figod2012

之前我在很多帖子上问过，楼花怎么规避风险？没有任何楼花中介能给出答案。
这里的风险不是成交风险，是质量风险。我真是挺喜欢逗这些中介的，自己意识不到自己再忽悠是最大的忽悠。

figod2012

caesar6668 发表于 2016-4-5 16:27
是， 需要时间， 尤其在澳洲。

LZ是个本份人， 大家也不用围攻了， 说几句见解而已， 不过本论坛确实老 ...

一个卖楼花的和大家说是靠refinance。我怀疑他压根回答不了我前面的所有问题。
你的问题太避重就轻了。楼花这个问题上没有什么厚道不厚道，卖楼花的基本就没有厚道的。
市场好的时候楼花涨的不如现房多。市场不好的时候楼花跌，现房跌的少。

真理越辩越明。

caesar6668

my001209 发表于 2016-4-5 16:25
答案就是我刚刚说的啊，地不值钱，值钱的是那个location的生活空间，人们愿意付出更多的钱在那里生活。 ...

看不到ZETLAND 的生活空间在哪里。  

没有刚醒需求。

另外2房的水分太大了，  澳洲现在和未来都能看到很大的Baby Boom，  你觉得需求量最大的房子最少需要几房？

现在的楼花新移民承担下来的太多了，  当然风险与高利润并存， 这点我倒是认可的， 赌呗。

又忘记

楼主， 有个问题想听听你的看法。


假设一个 appartment  现在价格 50万， 每年增长 5%， 那么 30年后， 价格大约 216 万。

一个house ， 现在价格100万，  每年增长 8%， 那么 30年后， 价格大约1006 万 。

现在的价格 house是appartment的一倍， 30年后，house的价格是 appartment的 5倍。

我困惑的是，真的会差那么多么？ 还是说 ，长久来看， appartment和house的增幅差不多？可能有几年house增幅高， 也有几年appartment增幅高。

前几天和一个朋友聊天，她说 ， 她有三套house， 一个townhouse， 一个appartment。  算下来， 还是house 增幅最好， 差不多5年下来，涨了大约 50%，  但appartment ， 几年下来，才涨了大概10%。

figod2012

楼主，假设现在回到2013年初，你买个楼花2016年成交，我买个现房，然后2014年底refinance出来钱又买了一套。然后现在你的楼花成交了，我有两套已经出租的投资房。
到底谁折腾，到底谁风险大，到底谁靠买卖赚钱？

自己被洗脑了还不自知

caesar6668

figod2012 发表于 2016-4-5 16:29
一个卖楼花的和大家说是靠refinance。我怀疑他压根回答不了我前面的所有问题。
你的问题太避重就轻了。楼 ...

主要是无良的开发商比较多， 楼花按理不应该这样的。。。。。  

成熟商业生活中心的楼花还是值得碰一碰的， 有待发展区域的楼花， 我持保留意见。

澳洲1年进这么多新移民， 这种状况可以持续多久？

反正现在碰楼花， 至少5年内的可见利润都被吃掉了， 租金也低迷， 买楼花能马上正现金流只能offset里多塞钱， 没其他办法。

my001209

figod2012 发表于 2016-4-5 16:29
一个卖楼花的和大家说是靠refinance。我怀疑他压根回答不了我前面的所有问题。
你的问题太避重就轻了。楼 ...

送你一个心灵鸡汤吧，我觉得你可能被人骗过，那么希望这些对你有用。

想＋干＝成功；等＋看＝落空。相信是成功的起点，坚持是成功的重点。要生存就要进取，要成功就要坚强。与其花长时间怀疑，不如花短时间求证。人生可以有过错，但是不能有错过。意志决定你的成功，进取决定你的未来。怀疑和等待你永远看不到未来，拼搏的人生才会更加精彩。

nmanz

momohan 发表于 2016-4-5 16:17
LZ移步其他地方吧， 如果这里没有尖锐的反地产中介氛围， 这里早已经是楼盘广告满天飞， 地产中介互相自吹 ...

说得经典。

figod2012

my001209 发表于 2016-4-5 16:33
送你一个心灵鸡汤吧，我觉得你可能被人骗过，那么希望这些对你有用。

想＋干＝成功；等＋看＝落空。相信 ...

天啊。我没被人骗过，因为我都是帮我身边朋友不被骗。
你思想太狭隘了。
我告诉你吧，我没买过楼花，因为研究过了觉得作为澳洲人买楼花简直太傻。

不用给我鸡汤了，回答我问题吧。我这些问题，开房地产公司的都回答不了。
我期待你给我惊喜。

my001209

caesar6668 发表于 2016-4-5 16:33
主要是无良的开发商比较多， 楼花按理不应该这样的。。。。。  

成熟商业生活中心的楼花还是值得碰一碰 ...

你最后一句话说的很对，楼花的3-5年利润都被开发商吃掉了。
所以这就是我发这个帖子的主旨，房子是要选的，估价就是个最好的筛选机器

我普及的不是估价知识，我普及的是用估价来选房子。如果买的房子估价不行，那么后续的现金流压力会很大。

panada

楼花比现房普遍贵２０％到３０％，普通房产佣金２％，楼花５％起，这些钱是从哪里来的，傻子都看得出来，海外身份的不得已买楼花可以理解，本地人花多30%的钱去买同样的东西，只能说人傻钱多。

figod2012

caesar6668 发表于 2016-4-5 16:33
主要是无良的开发商比较多， 楼花按理不应该这样的。。。。。  

成熟商业生活中心的楼花还是值得碰一碰 ...

对呀，那你还说话那么客气干嘛？
楼主的问题要不就是装傻，要不就是真傻，
EITHER WAY我都不赞赏。

figod2012

my001209 发表于 2016-4-5 16:33
送你一个心灵鸡汤吧，我觉得你可能被人骗过，那么希望这些对你有用。

想＋干＝成功；等＋看＝落空。相信 ...

你这些话我至少从不下5个楼花中介口里说过，他们还和我说过什么年薪4万不到的5年靠楼花财富自由。
作为一个资深专业人士，我就想问，是谁借的钱。他们就说：你要相信不要怀疑。
传销界也是最爱这句话，要爱，要相信，要花钱买你们家房子。yeah!

caesar6668

figod2012 发表于 2016-4-5 16:35
对呀，那你还说话那么客气干嘛？
楼主的问题要不就是装傻，要不就是真傻，
EITHER WAY我都不赞赏。 ...

唉 我们还是要友善的讨论比较好 是吧？

my001209

figod2012 发表于 2016-4-5 16:37
你这些话我至少从不下5个楼花中介口里说过，他们还和我说过什么年薪4万不到的5年靠楼花财富自由。
作为一 ...

我没卖你东西。你不用怀疑谁，我也不会卖你的。

我希望你看着我自己投资就好了。

钱在你的手里，谁也拿不走，如果你被骗了，那你应该去找那个人。但是你也该反思反思你为什么上当，也许你认识很多leader，但是我感觉起码只是你认识他们，他们不认识你。我觉得一个人的身价，是可以从各个方面的素质看的到的。

谢谢的你参与讨论，我学到了很多，像你这样愤世嫉俗的人，也许你是好心，但是你一定是错误，期待你的觉醒和觉悟。