投资房啊投资房 （3４楼有”税务优惠小知识“更新）

水晶靴

18/10/05
为甚么投资房地产？

这篇按理应该放在第一篇。但是我觉得，大多数筒子已经认为投资房地产是天经地义、顺理成章的事，所以忽略了此浅显的铺垫篇。
那么让我们稍微系统地说说吧！

住在澳洲，为何投资？媒体的投资专栏、投资书籍等，已经说得不要太滥了。因为这是在澳洲，你要了解澳洲的Pension制度，已经岌岌可危。以前十个打工的人养一个退休老人，现在四五个养一个，到我们这些移民退休时，情况会是怎样？一人一周４００元的生活费，够吗？

那么，不是还有Super吗？
我从杂志上抄来一个现成的例子。Peter今年３０岁，年收入４万元，计划６５岁退休。每年公司给他供款４万X９％，是３６００元。如果Super的基金回报是７％的话，除去各种行政管理费用，Peter到退休时，Super账户上有１４４０００元。
这１４４０００元是什么概念？如果退休后Peter再活１０年，那么每周他能多２７６元的生活费。
你不觉得３５年后，这加起来每周共７００元不到的生活费太少了吗？你想成为这只Sitting Duck吗？

所以我要投资。而这么多投资工具中，房地产是较好的、凡人能够理解操作的一项工具。理由如下：
１、稳妥。对个人来说，借几十万、上百万甚至上千万的债务很恐怖。但是换种角度思维，对银行来说，再没比借钱给人买房更稳妥的生意了。我看到资料说，如果投资者想借钱买蓝筹股，银行只借出股票价值的百分之五十；如果想买房子，银行可以借出房价的百分之八十到一百零五的钱给投资者；如果想借钱做生意，利率会很高，而且借贷条件很高，多半要房子做抵押。
筒子们有无启示？如果同意的话，进入２。

２、可借钱生钱，四两拨千斤。就是人常说的Power of leverage。
再举个例子。Peter和Crystal各有十万元现金用于投资，Peter用十万元现金买了一个值十万元的房子；而Crystal比较大胆，她用十万元做首期，借了四十万，买了个五十万元的房子。如果房子是以１０％的速度增值，第十年，Peter的房子资产是２５９，３７４元, 而Crystal的房子值１，２９６，８７１元，减去借贷的四十万，资产净值为８９６，８７１元。Crystal比Peter多了３倍的资产这一切源于十年前，两人不同的考虑方式。
这当然是个极其简化的例子。十年中，要考虑两人的租金收入、利息和费用支出、个人所得税对回报的影响。但是，筒子们应该可以从这个简化了的例子中，了解到Crystal懂得借钱生钱的道理，十年下来，她的资产远比Peter多。

这就是澳洲人热衷于投资房地产的原因。历史数据证明了它的稳妥性和安全性，还有leverage的威力。

另外一些因素，不管你们愿不愿意，把你们彻底洗了脑吧！
３、Value-add。澳洲电视节目上喜欢制作、人们也喜欢看的是Home improvement之类的节目。节目上的主题是，只要花些钱，整下花园、刷下墙面，Before and After 的房价可以魔术般相差很多。这就是Value add，简单如换了全屋的窗帘、门把手或灯具，大到铺一个水泥车道、换厨房厨具，反正房地产是可以用凡人双手和大脑，提高价值的资产。股票可以吗？只有CEO才能使它更值钱，普通股民控制不了。

４、虽然流动性差，但也有方法套现。飞儿的老公就是这么做的。他在Carlingford买的房子升值了，通过重组贷款，而不是卖房，将升值的钱取出来，或消费，或做首期投资另一处地产。死的资产变成活的钱。
而且还要告诉大家，如果你将升值的钱，套现出来当生活费的话，政府不会收你任何税的。所以有些人投资了足够的地产后，就停止投资，只每年重组贷款，就可以优哉游哉地过生活。

５、还有就是—税务优惠。
tbc........

[ Last edited by 水晶靴 on 2005-10-19 at 05:43 PM ]

[ 本帖最后由 水晶靴 于 2007-8-23 14:23 编辑 ]

sillyamy

我想在MT WAVELEY, CLAYTON NORTH, GLEN WAVELEY这三个区内选房, 请大家提点建议,周围环境如何,公立小学的情况

stevenzhhy

等着下文,有无具体案例?

水晶靴

stevenzhhy  在 2005-10-14 01:48 AM 发表:

等着下文,有无具体案例?

Ｂuying...


５、还有就是—税务优惠。
前面说过，我和老公不是为了税务优惠而投资，因为综上所述，投资地产已有很多优点了。但是税务优惠的小知识不能不了解。

在澳洲，个人投资房地产，所有的房租收入和支出费用，可以揉到个人工资收入中，加加减减后得到一个新的应税收入，根据新的应税收入来纳税。税务优惠通过一个澳洲人所熟知的名词“Negative Gearing” —负扣税投资—来实现。关于负扣税的问题，专家们可以写本书来解释，如《Negative Gearing》by Nicholas Renton。我只能举个简单例子来说明，这里的数据不一定精确，只是为了说明概念。

Peter收入四万一年，每年交９１９２元税。这是投资前的状况。
投资后，假设房价２０万，利息每年１４０００元，管理费和杂项开支３０００元；收入方面，租金收入每年１００００元。
加减之后，Peter的新应税收入为：４００００＋１００００－１４０００－３０００＝３３０００元。
这里还有一项账面损失要扣除，即折旧费，我们算它１０００元好了。这样应税收入为３２０００元。Peter为此要交６７９１元的税。
比较投资前投资后的税额，Peter在税上节省了２４０１元。

如果你听过中介商包装过的地产推销讲座，你对这一套算法应有了解。他们通过Project的数据，夸大折旧费的作用，最后得出诸如“每周只花５０元，可以拥有一套布里斯班投资房” 之类的结论。我不Question他们的数据，只是觉得这里有利益冲突，中介商夸这项目好，那是因为他们收了地产商的佣金吧。所以我对Dreamer筒子的问题，回答是，可以参考他们的理念，但要做好自己的功课，比如北京的房子现在的价格如何，他们有无卖贵价房，他们收取多少佣金，等等。同时可以问问其它地产商对国内项目的见解；如果有亲戚在北京，通过他们了解国内地产价格也不错。总之，凡事打个问号。

Anyway，我曾经说过，初期我和老公否定过负扣税投资的方式。毕竟Peter投资前有４００００－９１９２＝３０８０８元的生活费，投资后，只剩３３０００－６７９１＝２６２０９元的生活费了。好像不怎么划算。
但是经过数年的理论变迁，最终还是得考虑此法，现在城市里哪里找得到正扣税方式的投资房？
所以我们在各项指标上要更精心计算。比如选房时，注意这个地区的增值潜力和人口变动，争取升值快于平均，空租率低于平均；买房谈判时，房价压低些；选择贷款时，比较利率（Comparison Rate）低些，利息少支出些；另外通过前面说的Value add的方法，使租金高于平均水平。


总之，投资房地产，对诸位的未来，是不得已但却稳妥的选择。其次，它也是一件很有趣的事情。因为有兴趣，你们才会花这么长时间看到这儿。
但是所有这些知识的搜集，对你们来说，不一定枯燥。我们曾经在每个周六上午，拿着一本UBD，在当地咖啡馆，晒着太阳，闻着咖啡香，坐上半天，研究City方圆１０公里有哪些小区；我也经常在搞懂几个术语或在老公实地勘探了几处房子后，给自己买个E/L的唇彩，给老公买件名牌T－shirt等作为奖励。整个过程，很有趣的。


再Recap一下我们的进程
18/10/05 我交0.25%的Deposit，老公在律师处签字，律师将合同寄出。
19/10/05 律师收到卖主律师寄来的合同修改回复（14/10/05就已寄出的) ，我们提出的十几条修改意见中，只有两条对方不同意。不过无所谓，都是律师之间的谈判技巧而已。
我们缴纳Strata Report的费用，也收到了Strata Report，没有大问题。
20/10/05 催贷款。现在贷款的进程有些滞后，不过，也许是律师那儿的工作太顺利了。

[ Last edited by 水晶靴 on 2005-10-20 at 03:47 PM ]

我爱猫

水晶靴说的真好, 受教啦...
加分支持!

kiddyzheng

see see

水晶靴

现在正在烦恼贷款的事情，老公说我搞得太复杂了。。。。

谢谢各位的加分:si4

[ Last edited by 水晶靴 on 2005-10-14 at 02:16 PM ]

休

对投资的事情,我认为''宁买当头起莫买当头跌"正确,所以俺现在处于观望阶段.

tongxiao

休  在 2005-10-14 02:29 PM 发表:

对投资的事情,我认为''宁买当头起莫买当头跌"正确,所以俺现在处于观望阶段.

How do you know it is a time of 当头起, not an adjustment of 跌?

休

tongxiao  在 2005-10-14 03:04 PM 发表:

How do you know it is a time of 当头起, not an adjustment of 跌?

问得好，平时要多做作业，经验加直觉。当然也会搞错方向，那只能认了

melbren

休  在 2005-10-14 03:19 PM 发表:

问得好，平时要多做作业，经验加直觉。当然也会搞错方向，那只能认了

休大师能否给我们谈谈你对房屋市场走向的感觉？。。。

休

猫本与悉尼不同，过去１２个月，猫本是有１％左右增长，悉尼是实实在在的跌，不同地区跌幅不一，如Ｈｕｒｓｔｖｉｌｌｅ就跌了９％．受到油价高涨压力，明年估计还要加息，房地产在悉尼还没看到曙光．

crystal

现在在内西区已经可以找到５％Yeild的房子了，这已经不错了。先买了再说。

要不然老是观望，没有行动；而且舆论导向也是乐观与悲观并存，我们可能是乐观派吧。

熊姥姥

lz说的“永远在昨天“让我很难支持。

crystal

熊姥姥  在 2005-10-14 05:18 PM 发表:

lz说的“永远在昨天“让我很难支持。

我（LZ)是认为：不管在什么样的经济循环中，都可以找到BARGAIN的、合意的房子，不必非得等个百年难遇的机会再出手。

如果我有个水晶球，可以预测楼市底部，那可以等；但是凡人如我，只能先从经验中学习；而房地产投资，还是很能容忍人犯错的投资。

xiangjia

我看了n多的房子,也没听说还有30%打折的。lz打算买unit还是house,个人认为如果投资好像买新的apartment比较好，听说可以提大额折旧负扣税。
另请问搂主，现在一般能砍百分之多少。

休

crystal  在 2005-10-14 05:09 PM 发表:

现在在内西区已经可以找到５％Yeild的房子了，这已经不错了。先买了再说。

要不然老是观望，没有行动；而且舆论导向也是乐观与悲观并存，我们可能是乐观派吧。

怎么算有这么高？扣除必发生的费用了？是不是陷井，有没有比较附近同类型的租金？

crystal

yield的算法一般是用一年房租除以房价.

crystal

xiangjia  在 2005-10-14 06:28 PM 发表:

我看了n多的房子,也没听说还有30%打折的。lz打算买unit还是house,个人认为如果投资好像买新的apartment比较好，听说可以提大额折旧负扣税。
另请问搂主，现在一般能砍百分之多少。

是的,30%.

看的房多了,会碰上BARGAIN的.

有人投资新房,有人投资海外房,有人投资乡村房,各种房子适合不同人投资.
新房的好处是DEPRECIATION高,但是从长远看来,新房的CAPITAL GROWTH 并不比旧房高.这是我的一点意见.

bulaohu

就算是净5%的yield仍然是不好的投资，因为capital gain是0或者负值，而没有了capital gain，则高于5%yield的投资满地都是，在银行开个saving account都强些

水晶靴

bulaohu  在 2005-10-15 12:37 AM 发表:

就算是净5%的yield仍然是不好的投资，因为capital gain是0或者负值，而没有了capital gain，则高于5%yield的投资满地都是，在银行开个saving account都强些

比如说，从最初的负扣税投资方式，到怀疑这种方式是否能让我们持久投资，到接受Positive Gearing的方式，到花钱听那个《3.5年买130处房地产》的作者的讲座，到发现作者本人也正处在理论动摇的边缘，再到重新检视负扣税加Capital Gain方式的可行性。。。。。。

谢谢布老虎的意见。

上面引用的是我在第三楼写的。

投资房地产，就是看好历史数据。悉尼房地产—如果地点选择没有错误，从长远来看，比如１０年期—　一般有１０％的CAPITAL GROWTH。

而且，投资房产可以利用杠杆原理，银行不会借钱给你投资SAVING ACCOUNT。而房地产，基本上可以用０％－２０％的资金来调动全部的购房资金。这样，回报成倍增长。。。
不知布老虎对此有何看法。。。。

[ Last edited by 水晶靴 on 2005-10-15 at 10:38 AM ]

休

crystal  在 2005-10-14 10:31 PM 发表:

yield的算法一般是用一年房租除以房价.

这个算法意义不大。比如一些apartment 管理费每季1000,租金400/w,其中有100是必然支出.实收只得300.

Happybanana

peterwei  在 2005-10-13 12:00 发表:

有没有考虑国内买房投资？

peter这个想法好！！！偶就是这样做了，但在悉尼只能寄人篱下啊。。。。。。

水晶靴

可能我用的是模糊逻辑吧。
这种算法主要是让我们当时就决定，是否要Go ahead还是Give up。
如果yield都达不到５％，再算别的数据没有多大意义。。。。。。

决定Go ahead之后，我们还有更详尽的EXCEL 表，算CASH FLOW。
详细到个人所得税、AGENT FEE、利率变动、每年资本增值的因素都要考虑进去，最后得出一个全年每周的现金流量表。

然后再决定是否拿合同。

Happybanana

水晶靴  在 2005-10-15 09:05 发表:

可能我用的是模糊逻辑吧。
这种算法主要是让我们当时就决定，是否要Go ahead还是Give up。
如果yield都达不到５％，再算别的数据没有多大意义。。。。。。

决定Go ahead之后，我们还有更详尽的EXCEL 表，算C ...

LZ是搞金融的？:si9

不好意思，跑题了。。。

水晶靴

不是。只是对投资房产比较Seriously.
:si121:si121:si121:si121

文弱书生

我觉得购买投资房最好是那些能够直接产生经济效益的物业，如商店，写字楼，上铺下居等等。

水晶靴

第十六楼有更新。。。。。

商业地产YIELD高，但是一般人先从民居入门。。。。。

文弱书生

对了，楼主你觉得富爸爸的投资理念怎么样啊，可行度有多高？我看新闻说一个叫做刘建平的人教条般地严格按照“富爸爸”理 论指导，遵循着“分散投资”、“重视现金流”、“房地产是强有力的投资工具”等理念，最后取得了很大成功。

水晶靴

fubaba倡导POSITIVE CASH FLOW投资，B4 要从自己口袋里掏钱出去的投资方法。
这种理念不太符合AU大多数地区的数据。
想要完全遵循FUBABA的理念，可以投资新西兰、中国和美国的地产。

分散投资，我不太明白是什么意思。是指生意、有价证券及地产一个也不能少吗？

重视现金流，我也重视。
房地产是强有力的投资工具，我完全认同。