[财务贷款] 负扣税有那么重要吗？其实取消负扣税，对房产投资收益根本没有多大影响 [复制链接]

发表于 2015-9-17 14:58 |显示全部楼层

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zhangwei7461 发表于 2015-9-17 13:31
我确实是小区经理，严格意义上也算是中介。但是我绝非楼花中介也不会卖楼花。如果你看过我以前的回复我 ...

麻烦看清楚我的贴哈。

收入8K? 我说缴税8K

htan564

发表于 2015-9-17 15:03 |显示全部楼层

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本帖最后由 htan564 于 2015-9-17 14:05 编辑

对于长线投资者来说，如果没有负扣税，也就意味着不卖房就不能把损失扣回来了。

tony_wang99

发表于 2015-9-17 15:04 |显示全部楼层

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htan564 发表于 2015-9-17 14:03
对于长线投资者来说，如果没有负扣税，也就意味着不卖房不就不能把损失扣回来了。 ...

啊？

发表于 2015-9-17 16:04 |显示全部楼层

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jedi_knight 发表于 2015-9-17 13:58
麻烦看清楚我的贴哈。

收入8K? 我说缴税8K

不交税的人买负扣税较多的房产从现金流上讲本身就是一种浪费。

当然按照你的说法不交税负扣税自然就失去了意义。但是澳洲人都不交税？

zrr_7

发表于 2015-9-17 16:14 |显示全部楼层

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htan564 发表于 2015-9-17 14:03
对于长线投资者来说，如果没有负扣税，也就意味着不卖房就不能把损失扣回来了。 ...

逼着人，短线投资，政府多收stamp duty。。。

datou1981

发表于 2015-9-17 16:58 |显示全部楼层

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个人觉得这个对房市影响有限...但是对财政收入却很客观..

lubber

头像被屏蔽

禁止发言

发表于 2015-9-17 17:01 |显示全部楼层

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只看眼前

xiwu

白金靴族

发表于 2015-9-17 17:24 |显示全部楼层

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Lz是实践悟出还是纸上谈兵？

发表于 2015-9-18 10:37 |显示全部楼层

zhangwei7461 发表于 2015-9-17 15:04
不交税的人买负扣税较多的房产从现金流上讲本身就是一种浪费。

当然按照你的说法不交税负扣税自然就 ...

你的逻辑一塌糊涂。

付扣税多少前提是你有多少expense 和缴税多少。而缴税多少才是最重要的。你的expense+折旧就算每年有5万，你缴税才8000，最多也就只有退8000。

而楼花、新APT 的最大头折旧在头5年，5年后接盘侠就没的折旧玩。高高接盘。当然这2年买楼花的，明年大批SETTLE 是没人会有这种问题的，问题是这些人要出手的时候，才是问题。

发表于 2015-9-18 10:38 |显示全部楼层

htan564 发表于 2015-9-17 14:03
对于长线投资者来说，如果没有负扣税，也就意味着不卖房就不能把损失扣回来了。 ...

有负扣税也就等于有损失

狗狗的旅途

发表于 2015-9-18 11:06 |显示全部楼层

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jedi_knight 发表于 2015-9-18 09:37
你的逻辑一塌糊涂。

付扣税多少前提是你有多少expense 和缴税多少。而缴税多少才是最重要的。你的expens ...

可能连settle的机会都没有了，直接缴械投降

发表于 2015-9-18 11:33 |显示全部楼层

jedi_knight 发表于 2015-9-18 09:37
你的逻辑一塌糊涂。

付扣税多少前提是你有多少expense 和缴税多少。而缴税多少才是最重要的。你的expens ...

我们这里讨论的是负扣税的问题，但是你却不停的把话题指引到买房的人税前收入8000 和楼花的问题。。

我一直想说的是，负扣税对绝大多数的地产投资者是极其重要的。新房5年负扣税的确十分厉害，这也是楼花卖那么贵也有一些local会买的原因。但是二手房负扣税也是很多的，而且计算方法会不一样，总体是差不多的。

看清楚我一直说的是：没有资格负扣税的人买有利于负扣税的房产本身就是一种现金流上的浪费，不考虑负扣税的人还不如把目光更多的集中在大地（破或者不破）房上。

在此我只能认为你没有负扣税过，所以不了解罢了。当然你也有可能是有n套房且属性全属于自住房然后私租的房东土豪。

发表于 2015-9-18 12:41 |显示全部楼层

zhangwei7461 发表于 2015-9-18 10:33
我们这里讨论的是负扣税的问题，但是你却不停的把话题指引到买房的人税前收入8000 和楼花的问题。。

我 ...

我没有付扣税过？呵呵。

中介就整天拿负扣税来忽悠，当然负扣税是最重要的，只要负扣税，房子立马正现金流。

5年后的房子负扣税怎么可能和前5年是差不多的？ 5年后的折扣是很差的。几乎要腰斩一半

你还是看看清楚我的帖子，还在说收入8000，我是说的收入8000吗？我说的是缴税8000，

看来你没缴过税，缴税和税前收入都分不清

hashman

发表于 2015-9-18 14:18 |显示全部楼层

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还有政府补助呢。那里可以是一大块。

klchen

布鞋族

发表于 2015-9-18 19:17 |显示全部楼层

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如对长线抆资者可能hold住刭退沐那么累积的负扣税的时间价值也不小

小狗乐乐

发表于 2015-9-18 20:37 |显示全部楼层

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对边际税率50%的人来说，负扣税很重要！！！如果税率才30%，没必要为负扣税买房。

巴乔

发表于 2015-9-18 21:20 |显示全部楼层

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房价要涨

yaduo

木屐族

发表于 2015-9-18 22:46 |显示全部楼层

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你算的不对吧，有负扣税，毛利润是50w-7w=43w
交税只要交 43 x 50% x 0.45 = 9.67w

摁芽仔

草鞋族

发表于 2015-9-18 23:09 |显示全部楼层

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zhangwei7461 发表于 2015-9-17 10:33
负扣税对于昆州的投资来说可是相当重要。昆州的房产尤其是townhouse 负扣税之后基本都是正现金流的。如 ...

请问为什么昆州房产尤其是townhouse负扣税之后基本是正现金流呢？

摁芽仔

草鞋族

发表于 2015-9-18 23:11 |显示全部楼层

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zhangwei7461 发表于 2015-9-18 10:33
我们这里讨论的是负扣税的问题，但是你却不停的把话题指引到买房的人税前收入8000 和楼花的问题。。

我 ...

请问为什么说不考虑负扣税的人就好选大地HOUSE呢，不是大地的HOUSE 特别是“破房”更要考虑负扣税吗？不好意思，在下房产小白一枚

Zwlt123

发表于 2015-9-19 00:24 |显示全部楼层

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up up

发表于 2015-9-19 00:52 |显示全部楼层

摁芽仔发表于 2015-9-18 22:11
请问为什么说不考虑负扣税的人就好选大地HOUSE呢，不是大地的HOUSE 特别是“破房”更要考虑负扣税吗？不 ...

破房一般没有什么折旧的价值。

发表于 2015-9-19 00:53 |显示全部楼层

本帖最后由 zhangwei7461 于 2015-9-18 23:55 编辑

摁芽仔发表于 2015-9-18 22:09
请问为什么昆州房产尤其是townhouse负扣税之后基本是正现金流呢？

因为便宜

基本30w出头 350以上的周租。租金回报比较高。类似早些年买的悉尼fangc，现在也应该是正的

nmanz

发表于 2015-9-19 01:03 |显示全部楼层

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负扣税只是bonus，不能当成买房的主要动力

发表于 2015-9-19 01:25 |显示全部楼层

nmanz 发表于 2015-9-19 00:03
负扣税只是bonus，不能当成买房的主要动力

你说的很对，真正的地产投资应该从升值潜力而不是能扣多少税来决定投资的。

我对负扣税的理解是，负扣税加大了正常人对投资房的承受能力，直接减少了holding cost，

但是holding cost降低甚至直接正现金流也导致了不成熟的地产投资者胡乱投资。想着反正现金流好着呢，买也不亏。结果往往等着他们的是capital loss。这也是local鬼佬买楼花经常上当的原因。

无论现金流多好， holding cost 再低，也顶不住高价买来楼花再卖掉时的亏损。
我的鬼佬客人昆州5，6年前买新房现房贷款100% 当初就是觉得反正现金流不差。结果现在要卖得倒贴银行近10w才能卖掉。这10w 是怎么负扣税都扣不回来的。

摁芽仔

草鞋族

发表于 2015-9-19 10:09 |显示全部楼层

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zhangwei7461 发表于 2015-9-18 23:53
因为便宜基本30w出头 350以上的周租。租金回报比较高。类似早些年买的悉尼fangc，现在也应该是 ...

请问可以详细解释一下什么叫负扣税后变正现金流呢？谢谢