很多人根本没搞懂 什么叫地产投资 ！！

orangejue726

stanleywau 发表于 2015-8-17 09:08
如果真是这样, 那些看股票, 房市趋势的是不是太SB 了呢? 只要手里有钱, 买就是了. 买了放个10年20年不就行 ...

你这话我觉得很有意思
呵呵  不是因为他们太SB，而是因为人性就是每个人都觉得自己是那个聪明的人，没有人会认为自己是SB
所有人都认为自己可以低买高卖 包括我自己也是 。。
事实呢。。真正赚钱的人 是那些我们认为傻傻的人 拿着股票和房子不动的人

人性如此
所以我觉得那句话很有道理
YOU DON'T KNOW WHAT YOU DON'T KNOW

orangejue726

qingfengsan 发表于 2015-8-17 09:12
楼主假设如果对，结论我毫不怀疑，问题是假设的每年人口以一个绝对数量增加的假设何来？是什么条件保证了这 ...

你这个问题不用回答啦。。。。州长会给你肯定的答复
悉尼人口未来一定是绝对正增长  
如果真的要理由的话
一  出生率  二 死亡率 三 移民配额

orangejue726

jasonzheng1 发表于 2015-8-17 09:17
坐等鸭哥的出现

哈哈 鸭哥不是说20%要跌嘛 我非常同意 也希望能跌那么多的。

orangejue726

workflow 发表于 2015-8-17 09:10
这个怎么叫投资呢，只能叫中国地主式投资，只买不卖，只有投入没有资本产出，跟过去农村地主屯地一样 ...

10年=只买不卖嘛？

indeepshit

每次看到"长期是涨价的“就感觉是楼花中介在忽悠，这句话需要加上两个条件：1、长生不老 2、投资没有机会成本 话说要是指望10年之后涨价，买砖头也一样啊，10年前的砖头肯定比现在便宜，10年后的砖头肯定比现在贵很多哦

cnmzgr

我其实算是支持楼主，但是有一点，人口其实到了一个拐点会下跌，现在的生育率其实并不高。你说5年10年我支持你，你说20年30年，那说不定真会跌，你看看中国那种死城，没人口，经济上不去。

orangejue726

indeepshit 发表于 2015-8-17 09:26
每次看到"长期是涨价的“就感觉是楼花中介在忽悠，这句话需要加上两个条件：1、长生不老 2、投资没有机会成 ...

第一 10年而已 我是还没老 不知道你有多老了
第二 机会成本 没错啊 即使不买房子，买股票 如果你能拿到10年 未必比房子涨的少 问题是一个股票你能拿10年嘛？
你以为你很聪明 世界上所有人都觉得自己很聪明

呵呵

orangejue726

cnmzgr 发表于 2015-8-17 09:29
我其实算是支持楼主，但是有一点，人口其实到了一个拐点会下跌，现在的生育率其实并不高。你说5年10年我支 ...

20年30年 地球毁灭了 也不一定 谁知道呢。。你说是不是 也许明天就世界末日了呢 没有人知道
我们知道的是 目前来说 悉尼是澳洲经济最好的城市 人口最多的城市  如果没有大的军事 政治 或者自然灾害 这个城市依旧会是经济最好的城市和人口最多的城市 对不对

绮丽儿

精辟

cnmzgr

悉尼不好，喜欢中国人多的地方我就不移民了。

mrrio

移民数量每年增加, 工作越来越难找, 来了干嘛? 也不看看每年有多少移民流出

索菲=穆特

放心吧，那么多中东鬼会死命生的，人家一生可是生一窝的。

Chloewn123

yourock 发表于 2015-8-17 08:59
从2013年到现在，我的确看到了很多暴富的例子。弄两套房在手，顶我辛苦工作好多年。很多时候我都在想，辛 ...

别光见贼吃肉，没见贼挨打

thh100

楼主你前面说的内容是挺有道理的。

但你后面举的的假设是不是有点问题：

1 房价跌－》 2 新楼停止开发，银行不借钱了－》3 因为涨息－》4为了付贷款，房东势必要涨租－》5 而且没有新房了，你不租，总有人会租

3 -> 4 -> 5 这个推论的前提是：房子需求>供给， 房租涨不是因为房东要付的贷款涨了，而是因为租的人多房源少，你也在5里面说了“没有新房了，你不租，总有人会租”，这个意思也就是房子需求>供给，人口多但是房子少。

但这时看回到你假设的第一步 1 房价跌。房价什么时候会跌？ 从长期的眼光看（楼主这篇帖子讨论的就是长期）， 唯一的原因就是房子供给>需求，房子供过于求的时候。

所以你的这个假设从长期的角度来看是自相矛盾的。1的背景是房子供给>需求，3-4-5的前提又变成了房子供给<需求

orangejue726

thh100 发表于 2015-8-17 10:04
楼主你前面说的内容是挺有道理的。

但你后面举的的假设是不是有点问题：

有问题就有问题呗 我个人也觉得这个假设有问题 别人说的 跌20%

felix100

屁股决定脑袋，先确定结果再来找原因

jd07

WHAT YOU DON'T KNOW IS YOU DON'T KNOW

susanqiao

学习

hjx1000

县级楼市崩盘样本：福建宁化发生债务危机

“一个小县城，土地该卖的都卖完了，房子已经建到郊区，所谓的新城，规划得十分华丽，到处都是欧式风情的宣传画，医院、学校、超市什么都齐全，但是唯一的问题是没人。”

这是福建宁化县民众向媒体讲述发生在当地房地产出现的情况，如果按照宁化县的现在的存量房，未来几年都卖不完，而且宁化县大部分青年都选择离开县城，迁往福州、厦门这样的大城市。目前，还留在偏远乡镇的都是留守老人，所谓的“城镇化人口红利”已经捉襟见肘，现在宁化县建设的新区，晚上亮起来的灯屈指可数。

据《经济观察报》6月19日报道，宁化县城乡规划建设局局长江陈林在接受采访时也坦承，宁化县房地产业的确存在产能过剩的现象，但他认为并不奇怪，因为“中国很多地方差不多都这样”。

张永(化名)是一位福州的房地产老板，此前，他常常接到一些政府官员的邀请，到一些地级市去搞房地产开发，到了2012年，他感觉到了三四线城市的房地产开发正存在巨大风险，便果断停工。

如今，张永成为了一个幸存者，那些深陷其中的开发商朋友却在艰难度日，手头上有很多骑虎难下的项目，如果开工建设，肯定是死，如果不建，也是死。更难过的是，当地政府坚决不允许房价降下来，不然土地卖不出去，地方债务也还不了。

“尽管我不知道中国究竟有多少房地产老板跳楼了，但是我想很多老板都有跳楼的心。”张永说。这些房地产企业要么被高额的利息压垮，出现兑付危机，要么房子买不出去，资不抵债。

张永认为，下一波危机的重灾区将是中国广大的县级城市，那些地方的房地产开发充满危机，无论是搞商业住宅，还是搞商场或者各种形态的经济开发区。他得出这个结论的依据很简单，谁来消费？每座城市都在搞城市综合体，结果发现商场里的工作人员比顾客还要多，消费如何能起来呢？

宁化房地产的危局或许代表了中国相当一部分县级城市，中国三四线城市的房地产无序发展，造成了房地产的严重过剩，这种过剩可能是超乎人们想象的。现在，福建宁化县的讨债者们已经开始不再期待拿回钱了，他们开始打起了以物换债的主意，这或许是他们在绝望中的最后一丝安慰。
这算不算房产投资呢？

qingfengsan

orangejue726 发表于 2015-8-17 09:22
你这个问题不用回答啦。。。。州长会给你肯定的答复
悉尼人口未来一定是绝对正增长  
如果真的要理由的话 ...

如果这个问题不用回答，那就没什么好讨论的了，问题的所有关键全在这个人口持续增长的假设上。如果假设再加几条就更完美的逻辑了，就是，收入稳定增长，失业率稳定下降，利率低位稳定，治安继续良好，亚洲人持续人人向往，，，，，，，，

冲出藩篱

整个世界的货币政策目前都在扭曲操作，扭曲操作的结果就是资产泡沫。

资产泡沫坚持下去的理由就是扭曲操作还没有校正。

但是扭曲操作一定会被校正

投资最重要的宗旨不是长期持有，而是能够保证长期活着。

传销式的理论宣传，害人害己

hilltop-bear

冲出藩篱 发表于 2015-8-17 13:14
整个世界的货币政策目前都在扭曲操作，扭曲操作的结果就是资产泡沫。

资产泡沫坚持下去的理由就是扭曲操作 ...

那你能说说在这个货币泡沫年代拥有热钱的投资者应该怎样实现资产保值增值呢？

zkm2003210

orangejue726 发表于 2015-8-17 09:39
20年30年 地球毁灭了 也不一定 谁知道呢。。你说是不是 也许明天就世界末日了呢 没有人知道
我们知道的是 ...

No. Man.
IN 30 YEARS, MEL WILL BE THE LARGEST CITY IN AUS.

wowmygame

风雨如晦，鸡鸣不己...

kevinladder

Zerohedge对IceCap资产管理公司写给投资者的关于希腊救助闹剧的报告进行了摘录。
　　在其中基思-迪克尔(Keith Dicker)给出的评论是：“从数学角度来说，希腊无法偿还债务。希腊经济将继续暴跌至更萎靡的程度，目前的经济水平较2008年下降了33%。”
　　但事实上这是一出无尽的闹剧，迪克尔继续说道：“希腊债务危机并不是单纯的一场危机，而是一个更大的全球债务危机的一个明显症状。”
　　问题在于这个“更大的全球债务危机”最终转移和扩散到了更多地方，这个危机足够显眼以至于像希腊这些国家不能够简单地把真相隐藏起来。
　　迪克尔继续写道：
　　我们之前已经讨论过，世界各地的政府借了太多的钱，以至于令经济增长承受了超出负荷的重量。
　　更糟糕的是，这些面临同样困境的政府和央行已经实施了各种计划，而这只会使事态恶化。
　　我们的观点没有改变——全球债务危机已经升级到了一定程度，这导致政府债券泡沫成为一切泡沫产生的罪魁祸首。这个泡沫将会破灭，而后果非常严重。
　　为了支持我们的观点我给出进一步的证据：
　　加拿大——大宗商品和原油市场的崩溃令加拿大陷入衰退，同时加元兑美元跌至低于2008年金融危机期间的水平。
　　其中依赖原油出口的加拿大亚伯达省和纽芬兰省仍拒不承认衰退的事实。因为生活在这些省份的每个人都曾经历过一个蓬勃发展的原油市场，许多人都天真地相信事情会好转，并且会很快。
　　与此同时，多伦多和温哥华房地产市场仍非常活跃，也没有看到这个衰退的事实。今天的买家可能会于历史高位买入。
　　正如我们在去年所作的预测，加拿大央行在过去的6个月中已经两次下调利率。
　　我们最终预期加拿大央行会降息至0%并开始印钞计划。而被很多央行使用的负利率，相信也会在不久到来。
　　澳大利亚——在过去的20年中，中国已经被视为世界经济的增长引擎，并且的确如此。在8%至15%的年度增长率推动下，中国几乎消化了世界上的每个岩石、食物、原油，以及特别是大宗商品。
　　所以，每一个生产这些大宗商品的国家或公司都赚了许多的钱——包括澳大利亚。
　　今天中国的经济增长率已大幅放缓，与过去的成就相比是一个戏剧性的放缓。这种放缓以及中国稳定增长的举措将会给世界各地带来重要的影响。
　　而首当其冲的是中国最为亲密的原材料供应商——澳大利亚。
　　在经济乌云的笼罩下，澳大利亚政府和央行正在尽一切可能的努力来防止不可避免的衰退。
　　利率已经降至历史低点，与此同时澳元汇率在去年暴跌25%。然而，负面的前景展望仍未见改善。
　　巴西——如同澳大利亚，巴西也从中国经济的增长中获益极大。而现在它也和澳大利亚一样，正感受到中国戏剧性的经济放缓所带来的影响。
　　巴西经济已经连续12个月放缓，这是其25年来最长且最为严重的经济衰退。
　　但是等等——还有更糟糕的。尽管增长放缓，但通胀继续飙升导致利率被相应地提高。
　　如果你认为这并没有什么不好，那么还可以看到巴西货币已经跌落悬崖，下跌幅度达到53%。
　　瑞典——与澳大利亚和巴西不同的是，瑞典并没有将中国视为最重要的买家。但这段时间的瑞典经济表现也不好。
　　事实上，瑞典在各个领域没有出现壮观和戏剧性的下降，而是相反——停滞。
　　虽然瑞典不在欧元区，但它处于欧元区边缘，这对它说是缺乏增长的一个足够令人信服的理由。我们在以前写道，欧元区的债务危机就像是一个巨大的动作缓慢的龙卷风，它会毁掉这个经济体以及周围的一切。不幸的是，瑞典离欧元区很近。
　　而北欧国家的经济增长并没有放缓，也没有加速——因此引发了很多的担忧。
　　非常担心，因为央行不是一次而是两次震惊到每个人，第一次他们宣布将开始印钞，然后他们宣布实施负利率政策。
　　这些举措非常严重，我们需要重复一遍：
　　1) 印钞
　　2) 负利率
　　这些举措被寄以希望能让个人和企业解开他们的钱包，并再次开始消费。但是政府和央行没有明白的是，这些行动会让问题变得更糟糕。
　　随着全球经济继续像我们预期的那样前进，瑞典只能眼睁睁地看着将要发生的事情——全球经济衰退以及更加疲软的瑞典克朗。
　　中国、澳大利亚、巴西、加拿大、瑞典——没有哪个国家能够确保危机不会蔓延。所以请做好准备，将会有很多赚钱以及赔钱的机会。
　　但首先，你必须认识到正在发生什么事情。

wdmznzd

楼主只是把房产投资简化为长期持有，但是没有分析长期持有的成本和风险，如果就是持有20-30年那未必跑赢股票市场。房产投资的最大风险不是房价涨还是跌，而是它的流动性远不如股票和债券市场。房产投资和股票投资一样都需要选择价值被低估的资产，并不断的控制风险，把没有升值潜力的资产从资产负债表中除掉。否则你手里可能就是一堆有价无市的房子。

wowmygame

kevinladder 发表于 2015-8-17 13:28
Zerohedge对IceCap资产管理公司写给投资者的关于希腊救助闹剧的报告进行了摘录。
　　在其中基思-迪克尔(Ke ...

印钞，负利率。
挺喜闻乐见。

lanse

算来算去，也别那么麻烦。简单一点看，10年前买房子的，不论在哪个区，有没有价格跌的？有没有价格翻了至少1倍的。

我感觉的经历一个地产周期房子涨了不少的人，没人在这里透露给你他涨不少的信息。

qingtao

“聪明”的一休太多
跟我一个“股神”朋友一样，天天给我讲内幕消息，上个月大跌才明白：中国股市原来是赌场啊，之前一直以为是健全的投资市场，所以每次都跟我讲内幕消息劝我“投资”。

POU

应该是you don't know what you don't know.