看空结束。。。结论：远离悉尼房地产投资（是涨是跌跟我无关了）

Clairelan

ermaodim 发表于 2015-6-3 12:56
又是你，发现自从楼主在房子上小赚了一笔后就一直不看好行情了，这个就像炒股炒外汇一样，一旦你catch 了一 ...

您真的不接地气啊。。。还90%的贷款。。。


http://www.oursteps.com.au/bbs/forum.php?mod=viewthread&tid=1066827&extra=page%3D1

银行对低首付房屋贷款变得谨慎。

银行正在提供更少的低首付房屋贷款，这是房贷市场信用标准紧缩的又一个迹象。

来自利率比较网站RateCity的数据显示贷款房价比（LVR）最高到95%的贷款产品的比例已经在最近几个月里从72%减少到71%。

此时恰逢银行正在考虑收紧LVR作为对金融监管机构要求控制投资贷款增幅不得超过10%的另一项措施。

“与此同时随着借贷成本的降低，首付不足的购房者的选择正变得更少”RateCity发言人Laine Lister说。

贷款中介Otto Dargan说尽管很多银行仍然允许LVR比例最高到95%，在现实中它们在评估贷款申请时变得更加保守。

“这是类似2008年的场景重现，但是银行对90%和95%的贷款变得非常谨慎”

联邦银行旗下的Bankwest在5月份对投资房贷引入了最多80%的LVR， Dargan说更多的银行可能采取类似的措施。

“这只是一个开始，当一个银行改变政策后，投资者和贷款中介就会流向其他仍然持开放态度的银行”他说。

对首付实施更严格的标准是对海外过热的房市的一个主要反映，特别是在新西兰，在那里购买奥克兰民用地产投资的人需要支付30%的首付。

上周的官方数据显示一季度LVR超过90%的贷款批准的比例下滑到2010年12月以来的最低水准。

银行消息来源说强化LVR规定是银行正在考虑的一些措施之一，如果投资房贷增幅无法放缓到监管机构要求的10%的话。

RBA一直不愿对LVR施压，因为它认为这会让首次购房者更难进入市场。

目前只有少数金融机构引进了LVR封顶，而四大银行相反则减少了投资房贷的利率折扣。














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所以要用假设贷款80%（否则假的海外收入怎么做贷款？）  

1M的房子。。。80万贷款   2%的存款利率    25万的投入（税费加首付） 按照年均7%涨幅 7万。。。。   投资房贷款利息4.5%
银行存款利率3%   贷款利息36000 存款利息7500    租金  悉尼100万的HOUSE。。。投资回报率2%~3% 算25000一年好了。。。     现金流就是  36000+7500-25000+1200+600+1200+1000=22500 没错一年现金流亏22500澳币（不算要维修什么的 也没有空置了）   考虑到一年房价涨7万。。。那么一年赚了47500澳币。。。哇好赚啊！！！！



但是。。。。  2年后把这房子出售的话（那时候可能现金流已经是负的40000了 考虑存贷款都升息2%）而且也没有7%的涨幅了。。。。

现在算买入和卖出的手续成本。。。。   当年买入的时候 4万5的所有费用 卖出的时候2万5的所有费用 外加期间的空置 装修 布置 1万 加起来8万。。。分摊到2年 每年4万。。。。 刚才每年赚47500哦！！！（如果每年涨7%的话）    那就变成2年投资25万澳币 赚7500澳币每年。。。

年投资回报3%。。。。这还没有算澳币对人民币和美金贬值带来的损失。。。。 更别提什么A股暴涨啊之类的机会。。。。


哪怕现在存银行。。。也有3%。。。还不怕亏。。。。 而且还要之后2年还是7%的高增长。。。。




不知道这笔帐算的对不对。。。

PS:你说的什么100万的房子一年收租4万的。。。 我还真没见过。。。我只知道 2.02M的房子出租950一周  1.83M的房子出租850一周。。。。 否则房价的增值根本就达不到7%一年的。。。 PS:5月份已经跌了2.8%的就是那种1M理论上能收4万租一年的。。。别提空置哦。。。。

davidludut

楼主预测下今后三个月悉尼的独立房屋跌多少吧。正攒钱买自主呢

acciabc

顶LZ， 有理有据， 反观辩方代表们显得着实无力。

Clairelan

davidludut 发表于 2015-6-3 13:14
楼主预测下今后三个月悉尼的独立房屋跌多少吧。正攒钱买自主呢

不预测。。。自己看着办吧。。。我说的都是放屁。。。就跟阿宝说的一样。。。。

到最后还是看市场。。。

alook

I don't know anything

狗狗的旅途

支持楼主，麻了这么多字，阿宝哥会对得起你的论点的，马上升息，取消负扣税

Clairelan

狗狗的旅途 发表于 2015-6-3 13:33
支持楼主，麻了这么多字，阿宝哥会对得起你的论点的，马上升息，取消负扣税 ...

阿宝什么都做不了。。。跟我的水平差不多的。。。

不信？

你去研究下澳洲大利亚的司法体制吧。。。

他能撼动RBA升息？ NO
他能修改負扣稅的相关法律条款？ NO


他连看病要花7刀都办不到。。。 连取消恐怖分子的国籍都办不到。。。

这种伤及国家根本的事他能办到？ 你太看得起他了。。。。

pan123au

Clairelan 发表于 2015-6-3 13:13
您真的不接地气啊。。。还90%的贷款。。。

36000 + 5000(other fee) + 10000 () -25000= 26000 (ng) * 40% = 10400 (tax return)

36000 + 5000 -25000 -10400 =5600 ----一年现金流亏  $5600 /per year.  x 5 year = $28000

sudahenry

Clairelan 发表于 2015-6-3 13:13
您真的不接地气啊。。。还90%的贷款。。。

如果是放5年或者更长那？不能把税摊在2年上阿。另外如果澳币对人民币涨那？现在是4.8。5年以后都是这个数字？不太可能吧。房价暴跌的可能性不大，最多不涨。或像国内一样，二三线城市跌，一线不涨。
或许你会说不涨等于跌，但有比投资房地产更稳定，更省心的吗？黄金，A股持续涨N年？2，3年的就不是投资不动产了。

pan123au

delete

wykdy

顶司令。

anfernees

看好悉尼地产维持现状....

Clairelan

sudahenry 发表于 2015-6-3 13:41
如果是放5年或者更长那？不能把税摊在2年上阿。另外如果澳币对人民币涨那？现在是4.8。5年以后都是这个数 ...

2~3年前悉尼的房地产泡沫还不明显。。。特别是2011年暴跌之后。。。。 可以说没有泡沫。。。一直到2013年中下旬才开始逐渐的有一点点泡沫的感觉。。。 知道2014年不断的降息。。。泡沫才变大。。。 知道2015年最后的2次降息让悉尼的房价彻底泡沫化。。。。




所以为什么前几年投房子而不是黄金。。。





至于放5年或者更长。。。。


请看主贴第一条。。。为什么房价会泡沫化？    除了洗黑钱以外。。。。楼上那个90%贷款的例子真的是活脱脱的给财政部秘书长一个解释啊。。。。


負扣稅！！！   低利率！！！  触手可及的高额贷款。。。


你得能HOLD到5年后。。。 才能谈5年后。。。。    而且上面所提到的一切数据 都是建立在年涨幅7%的理论上的。。。 你知道7%的涨幅每年是什么概念么？  去年墨尔本涨的那么厉害。。。不过9%。。。


我们所能知道的是。。。 之后如果选举。。。很可能会撼动負扣稅。。。

低利率随着美国今后2年的收紧货币政策肯定会发生改变。。。 2年后必然升息。。。08年和11年很多人都没撑过去。。。 18年就不知道咯。。。。


最后一条现在已经开始了。。。。当楼上还在拿90%贷款做例子的时候。。。银行已经说NO了。。。 90~95%的贷款获批已经跌到了2010年来的最低。。。感觉像08年的时候一样危机了。。。







PS:另外大妈还真的那时候投了黄金。。。 结果被套。。。

xiaoyuewanli

都挺同意的，就是不同意“我在这里说句。。。如果我是买自住的我会尽早买。。。买自己哪怕7%的贷款利率都负担的起的。。。（因为已经明确是泡沫了。。。再高杠杆真的是往火坑跳。。。好比熊市还贷款炒股做多。。。但逼近需要自住对吧？）”
你既然已经说了房市肯定要跌，为啥还让尽早买自住房？为啥不建议等跌了之后再买呢？房租比利息低租房住等房市崩多好啊？搞不懂你的逻辑。
btw我不是多军也不是空军，房子跌了我继续买，房子涨了我高兴，哈哈

Clairelan

pan123au 发表于 2015-6-3 13:39
36000 + 5000(other fee) + 10000 () -25000= 26000 (ng) * 40% = 10400 (tax return)

36000 + 5000 -25 ...

确实如你算的。。。


可是卖的时候。。。5年的话 125000的付扣是会计入你的交易成本的。。。

也就是你不是100万买的这房子。。。你是875000买的。。。 然后去算CGT。。。

相比较不去做負扣稅    会多62500的CGT加入当年收入  你算的收入是40%  那么这65000基本就是50%的INCOME TAX了。。。

也就是5年后卖掉的时候要多缴31250。。。平坦每年就是6250的税。。。。



36000 + 5000 -25000 -10400+6250 =5600+6250 ----一年现金流亏  $（5600+6250） /per year.  x 5 year = $28000+31250=59250


更可怕的是谁能保证这5年都是2%的存款利率？  万一2年后涨到3%了呢？ 3年后涨到5%  4年后涨到7%了呢？

Clairelan

xiaoyuewanli 发表于 2015-6-3 13:54
都挺同意的，就是不同意“我在这里说句。。。如果我是买自住的我会尽早买。。。买自己哪怕7%的贷款利率都负 ...

首先。。。自住是有刚性需求对吧？

其次。。。是知道之后是涨是跌？


只要跌的时候不卖。。。那就不是跌。。。 等将来涨回去了（长期看房价必然是上涨的）。。。他们也就不亏了。。。


但反过来。。。如果没有跌呢？  他们越等越涨呢？

你手上时候房子可以做对冲。。。他们没有。。。他们该怎么办？



所以说。。。最简单的办法就是做对冲。。。买自己买的起的房子。。。确保能HOLD住的房子。。。不管涨跌。。。自住。。。总有一天房价会超过他们的买入价的。。。



你可以看我之前的一个帖子。。。 就知道为什么了。。。还好那时候看足迹。。。又买了套。。。否则才真的要哭呢。。。

http://www.oursteps.com.au/bbs/forum.php?mod=viewthread&tid=975592

chickid

不说自住房，只说投资房，稍微算算，或者有点其他投资渠道经验的人都会明白，投资房其实不是个很好的资产，回报低，流动性差。之所以现在很多人还很热衷，是因为这个黄金十年确实让房地产很耀眼，但是人们总喜欢用过去的走势预测未来，涨得时候总觉得不会跌，跌的时候总觉得不会涨。这种心态会放大走势，但潮起潮落，谁又能算的准每个时点呢。

自游自在

学习。

bangalow

楼主,常回来看看

eveliuhao

maxinfang

Clairelan 发表于 2015-6-3 13:57
确实如你算的。。。

说得很有道理 给你加几分！！！

只有一套自助 想搞套投资 但也知道 不是好时候！！！！

等下次跌倒谷底的时候 一定要通知我一声 我先存钱

deandong74

yencht

Clairelan 发表于 2015-6-3 11:11
是啊 。。。还有的好涨呢。。。等着吧。。。

不过么。。。到底涨多少才不亏呢？

首先点个赞， 算的基本没漏洞。  但是理论基础有点儿不对， 就是风险这个问题。
每个人对风险的承受能力都不同。  你假设的太多， 风险这个东西  是无法假设和肯定的。
大家买房，其实投资角度来说，弊端蛮多的。  为什么都还抢着买？ 因为风险较小啊，普通老百姓承受不起那么多的惊心动魄。
股票，你有多少必赚的把握？  有多少人敢借钱去炒股的？  因为为什么肯抵押贷款给你买房却不肯不可能贷款给你炒股呢？

另外 您假设的100%现金买房说，就是个伪命题。  没有银行杠杆，房价立马回到解放前。 失去炒的意义了。

这个世界，人口还要增长100年才会达到一个平衡点的，土地，可以说是不会增长的。  一切的经济规律都要回归的最终的原始需求上来。 物以稀为贵， 就这么简单。  管它房价如何跌涨，管它投资如何回报， 买房是养老最安全可靠的方式。

人生，就是看你有多少的财富最终能够沉淀到土地上。

Clairelan

yencht 发表于 2015-6-3 14:26
首先点个赞， 算的基本没漏洞。  但是理论基础有点儿不对， 就是风险这个问题。
每个人对风险的承受能力 ...

你说的很有道理

风险

所以我才会开这贴的

什么是房地产的风险？ 悉尼没有什么天灾。。。真正的风险就是房地产价格泡沫

现在房地产价格泡沫都已经明确了。源头也找到了…… 那您觉得这风险该怎么考虑呢？

终于能承受风险的正式一笔付清的。。。如果他们还不能承担这风险。别的也别谈了……至于为什么我按100%付清算也是这个原因。。。另外整个帖子看完吧。就会发现好几个算法。怎么算都是不划算。。。这还是建立在之后几年不升息的情况下的。。。太理想化了……真实的数据估计会太残忍了。让人不敢直视。。。

Clairelan

maxinfang 发表于 2015-6-3 14:17
说得很有道理 给你加几分！！！

只有一套自助 想搞套投资 但也知道 不是好时候！！！！

日本等了20多年刚刚等到又来了次大地震。。。美国花了8年貌似刚刚等到。。。 可惜澳大利亚不像香港是个弹丸之地又有祖国母亲的怀抱。。。也就大妈喜欢拥抱悉尼。。。但估计这次泡沫破裂后悉尼的房子会跟金条还有温州杭州的房子一样被大妈所唾弃。。。也不会再去追忆多高买的。。。买的多亏。。。



所以你可以慢慢存。。。不急。。。

nanjixing1

坐等市场变化

xming

顶得上一篇学位论文了。

maxinfang

Clairelan 发表于 2015-6-3 14:40
日本等了20多年刚刚等到又来了次大地震。。。美国花了8年貌似刚刚等到。。。 可惜澳大利亚不像香港是个弹 ...

嗯 那就好 那我就先尽量存着 再买套自住房 然后 把现在住得换成投资房
希望那个时候 还能有负扣税吧

hotornot

xming 发表于 2015-6-3 14:53
顶得上一篇学位论文了。

不管有道理没道理，楼主的辩力确实是顶级的，气势逼人

天涯浪客

hotornot 发表于 2015-6-3 15:39
不管有道理没道理，楼主的辩力确实是顶级的，气势逼人

这个我同意，看着一套一套的，点点也很多。