CPA&TAX AGENT - 投资房，自住房转投资房，贷款减税咨询贴(不接受短消息咨询，谢谢合作）

LENNY_DONG

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Border2012

路过， 学习

XZI

终于找到税务达人了
请问：
我现在的自住房A已经还完贷款40万，我想用还进home loan里的钱40万，再加上新的贷款买一个房子B。因为孩子上学的原因，我打算把房子B先出租3年，然后把原来的自住房A变成投资房出租，房子B变成自住房。那么当我把A出租时，那40万的利息还能扣税吗？如果不能，有什么解决办法吗？谢谢您！

LENNY_DONG

XZI 发表于 2014-4-28 16:02
终于找到税务达人了
请问：
我现在的自住房A已经还完贷款40万，我想用还进home loan里的钱40万， ...

you can transfer 99% of property to your wife and set up loan for your wife

but u must have reason why to do so

if not, interest will not be deductable.

Or sell the house, get new one for 100% deduction

XZI

LENNY_DONG 发表于 2014-4-29 14:52
you can transfer 99% of property to your wife and set up loan for your wife

but u must have reaso ...

谢谢。

XZI

税务达人，请帮我看看这样理解我家的case对不对？
现有自住房A贷款40万已还清到loan acct里，2014年拿出来这40万，再从银行贷款60万，买了一个100万的房子B。我们2014财年仍然住在A中，B出租有收入，那么贷款100万的利息都可以抵税。2015财年开始，我们搬离A，住进B.将A出租，A产生租金收入。在2015财年报税时，A需要报租金收入，但是100万贷款的利息（假设5万）一分钱也不能抵税，只能做为B的cost base。2016财年，我们将A卖掉（不用交CGT），同时将B转为自住房。此时，我们需要请专业评估师给B估价。假设B估价110万，那么在2016报税时，B的增值部分按110-100-5=5计算。若干年后，如果我们再出售B，就没有CGT的问题了。
请指点以上理解是否正确。多谢！

LENNY_DONG

XZI 发表于 2014-4-30 11:00
税务达人，请帮我看看这样理解我家的case对不对？
现有自住房A贷款40万已还清到loan acct里，2014年拿出来 ...

我假设2018年卖的120万

120-100=20

20*1年出租/4年持有= 20*0.25=5万

5万DISCOUNT 50%=2.5万CGT加到个人收入

当房子一开始就出租了，无须再估价，无意义

XZI

LENNY_DONG 发表于 2014-4-30 20:29
我假设2018年卖的120万

120-100=20

估价的意思是，原自住房A2016年卖掉后，B由投资房转为自住房 。以2016年为分割线,算清B房子从购买到2016的增值税，从此B就是自住房了。

hellograce

请问今年还有medical expense tax offset 吗？

LENNY_DONG

hellograce 发表于 2014-5-1 23:57
请问今年还有medical expense tax offset 吗？

if you claim offset in 2012-2013, u can claim in 2013-2014

otherwise, no more

XZI

LENNY_DONG 发表于 2014-4-30 20:29
我假设2018年卖的120万

120-100=20

请问按这个算法，100万产生的利息如何计入cost base？ 谢谢。

LENNY_DONG

XZI 发表于 2014-5-2 11:00
请问按这个算法，100万产生的利息如何计入cost base？ 谢谢。

u already claim interest as property deduction in tax return every year when u rent  out

can not double claim

XZI

LENNY_DONG 发表于 2014-5-2 11:19
u already claim interest as property deduction in tax return every year when u rent  out

can not  ...

5年中，只有第一年出租利息才能抵税，后4年自住，利息不能抵税呀?卖房时，未曾抵税的那部分利息，可以全部计算进cost base吗？谢谢！

stella_hq

谢谢楼主

stella_hq

请问楼主，自住房两个人产权，现在转名给夫妻一方，重新做新的贷款，用新的贷款额抵税，这个具体流程如何操作，先联系律师还是银行，还是会计师呢。这种情况是如果同时再买入自住房，可将全部资产放新房中去，老房子重做成全额的款退税吗。
或者再买一套作为投资房，然后也是将全部资产放入新的投资房中，实际为自住，但是不退税。变成两套投资房，一套退税，另一套不退税，只在将来卖时利息作为成本抵扣所得。这样原来的自住更名后的投资房可重新全额贷款抵税吗。
两种方案那个操作性强呢。

LENNY_DONG

stella_hq 发表于 2014-5-10 19:54
请问楼主，自住房两个人产权，现在转名给夫妻一方，重新做新的贷款，用新的贷款额抵税，这个具体流程如何操 ...

首先

如果夫妻间转换产权是要有相应理由证明为何要这么做，如果光是INTENTION 退税会被ATO驳回。

其次，转换能扩大的贷款最多是房子一开始购买的价格

最后，说操作你自已就可以做，把产权表格寄给SRO，然后相应产权比例贷款做一下就可以了

那个方案更好我说不上，谁也不知道那个房子涨得多涨的少呀

LENNY_DONG

rainluckyao

楼主真牛!只是一次要消化这么多信息，好难啊！可以私下找楼主咨询吗？费用多少啊？

LENNY_DONG

rainluckyao 发表于 2014-5-14 00:34
楼主真牛!只是一次要消化这么多信息，好难啊！可以私下找楼主咨询吗？费用多少啊？
...

p

YES, YOU CAN

BUT CONSULTANCY RATE 100 DOLLAR PER HOUR

rainluckyao

LENNY_DONG 发表于 2014-5-14 09:13
p

YES, YOU CAN

那找楼主报税是多少啊？

LENNY_DONG

rainluckyao 发表于 2014-5-14 10:28
那找楼主报税是多少啊？

depends your situation

rainluckyao

LENNY_DONG 发表于 2014-5-14 10:37
depends your situation

可以私信我号码吗？我和你联系。

补充内容 (2014-5-14 14:27):
是不是这样不符合规矩啊？为什么回复这条后就突然少了五分？

Iamvivien

LZ, 如果买了第二套房子自住，然后卖掉第一套房子，没有出租过的话，需要交CGT么？还是说必须先卖掉第一套房子再买第二套才能没有CGT?
难道买了第二套房子settle的时候写自住，第一套房子就成了投资房了？卖房子也需要很长时间啊？

Iamvivien

如果不能全面CGt的话，是不是按照我自住（比如三年）跟第二套房子settle以后的时间（比如settle以后三个月第一套房子卖出去），这样来按照三年/三个月来划分比例，拖得越久卖不出去，我就要多交CGT的税？
越看越乱啊，但是大多数人不都是买了新房再卖旧房吗。不然反过来的话住在哪里