漫长曲折的建房之路 (两篇:Truganina可以吗+深入浅出谈Tarneit)

starchu

原帖由 一路向北 于 2010-5-21 12:14 发表



难道不是卖回给alamanda开发商么？怎么还要找买家？

当然不是了，开发商才不要呢

starchu

原帖由 一路向北 于 2010-5-21 12:13 发表
想了想哈，觉得starchu这么做有他的天时地利，首先alamanda 地settle的拖拉，尤其是他这个stage，所以造成了持地一年才settle的情况，节约50%的cgt，而且这一年又正好赶上first home的booming，才以这个速度涨上来了 ...

所以买地也要看准了再买，一定要买那种title时间长的，如果是买已经title的，那一定要比市场价低很多的。

pomer

timing很重要, 这个要把握好确实是需要眼光和胆量的. 我估计starchu之前是2手准备的吧, 要不怎么建房合同都谈好了. 投资如果收益好就马上出手, 如果不行就先盖房自住, 以后再做打算.

starchu

土地终于settle了，本来很高兴，可以开始继续自己的盖房旅程了，但是因为PD非要拖到6月底，罚我3000大洋，我实在觉得很不爽，加上时间实在拖得太长了，我们已经失去了开始的那种热情，特别是我自己，对于刚开始一味求大的那种境界中解脱了出来，反倒觉得一层的房子特别舒服，而且不要大，最多25SQ。所以整个过程无疑变成了一种负担，一种难以继续的感觉油然而生。同时由于去年地价行情太好，觉得可以赚一笔，所以经过慎重考虑，我们得到了如下的方案：继续建房子，卖off-plan，按照现在的地价加上房子造价，能多卖点就多卖点，然后再买现成的，一层的，毕竟地价是涨了很多，二手房却没有涨太多。

当你觉得你很了解一件事情的时候，老天爷总要给你很多的打击，比如卖off-plan这个事情。联系几家中介，都表示这个阶段卖不了，因为我们不是builder,房子不属于我们，没办法卖。而且银行估价只通过合同价来，如果想要操作多点，除非买家不担心评估以后多出钱的情况，所以这条路基本堵死了，只能等房子建好再出手，这意味着时间的浪费和机会的流失，因为这起码是到明年3月份的事情了，该死的大房子！知道这些消息虾米了。。。关键时刻，一个point cook中介的朋友告诉我，最好直接卖地，价格最好，而且出手快，所以劝我和builder谈取消合同，要我找些理由。 我们以为取消合同意味着赔钱，估计交的5%就没有了，也不少啊，1.5万。经过再次考虑，我们决定就算要罚1.5万，也好过再等一年，利息，市场机会都等不起这一年。

于是，马上打电话问PD，取消合同，怎么算钱，admin说要请示上级，于是等了3天，终于知道了一个好消息，让我们顿时轻松万分。

acheng

觉得挺象我当时的，原来也想是二层的，后来换BUILDER的时候干脆换成一层的了

budgie

我个人一直喜欢一层的，而且也是建的一层的，但现在怎么老觉得有点遗憾，该修成2层的就好了，这主要是从PROPERTY VALUE这个角度

echo_xujia

我们买地的时候, 土地商说如果不造房子,地只能原价卖还给他们.

pomer

"比如卖off-plan这个事情。联系几家中介，都表示这个阶段卖不了，因为我们不是builder,房子不属于我们，没办法卖。而且银行估价只通过合同价来，如果想要操作多点，除非买家不担心评估以后多出钱的情况，所以这条路基本堵死了，只能等房子建好再出手"

这段没有看得太明白, 是不是说地settle后房子开始建了, 但不能卖, 一定要等房子建好了后才能卖? 我还想问如果在建房过程中想卖的话, 接手的买家能不能享受购买新房的补贴呢?

xujie

原帖由 echo_xujia 于 2010-5-21 13:47 发表
我们买地的时候, 土地商说如果不造房子,地只能原价卖还给他们.

是的 ， 我这里当初也是这么说的

starchu

原帖由 pomer 于 2010-5-21 14:00 发表
"比如卖off-plan这个事情。联系几家中介，都表示这个阶段卖不了，因为我们不是builder,房子不属于我们，没办法卖。而且银行估价只通过合同价来，如果想要操作多点，除非买家不担心评估以后多出钱的情况，所以这条路基 ...

就是说你不是builder，你要卖off-plan满困难的，因为合同是你和其他builder签的，他们中间有些builder不允许你转卖合同。如果买家符合FHOG的条件是可以拿的，如果不符合就没办法了。

[ 本帖最后由 starchu 于 2010-5-21 14:21 编辑 ]

q.luan

我现在就租了一个2层的住，楼上楼下跑得很累，打扫也麻烦，媳妇老发火

但是25一下真是没什么好房型啊

kimi

原帖由 q.luan 于 2010-5-21 14:31 发表
我现在就租了一个2层的住，楼上楼下跑得很累，打扫也麻烦，媳妇老发火

但是25一下真是没什么好房型啊

看你媳妇样子，很恬静的一个女孩子啊。

echo_xujia

昨天去SIMONDS 签合同的Damon 本身是个建筑师,自己在一个MEL某岛上买了地,正在设计,他建议我们不要建2层的, 永远都是一层铺开的好. 50岁之前买个大地造个小房子, 过了限制期(7-10年大概)以后再在后面造个UNIT,变成2套房子分别卖掉...

q.luan

我也很恬静啊，只是房子大了收拾起来总会觉得麻烦啊

q.luan

不实际吧，现在的房子都要求每个房子前面最小留多少，房子最小刚多少，很少有人的后院大过12米吧，不到12米长房子很难放得下吧

kimi

这倒是实话，相比较而言，你好像比你媳妇还要安静些。

budgie

原帖由 echo_xujia 于 2010-5-21 14:44 发表
昨天去SIMONDS 签合同的Damon 本身是个建筑师,自己在一个MEL某岛上买了地,正在设计,他建议我们不要建2层的, 永远都是一层铺开的好. 50岁之前买个大地造个小房子, 过了限制期(7-10年大概)以后再在后面造个UNIT,变成2套 ...

先造个二层的，占地少，以后再造个UNIT卖，不是赚更多吗

starchu

:)

[ 本帖最后由 starchu 于 2010-5-21 15:17 编辑 ]

pomer

原帖由 starchu 于 2010-5-21 14:16 发表


就是说你不是builder，你要卖off-plan满困难的，因为合同是你和其他builder签的，他们中间有些builder不允许你转卖合同。如果买家符合FHOG的条件是可以拿的，如果不符合就没办法了。

总结一下,那就是说如果我买了一块地,有4个机会可以脱手,

1. 地SETTLE之前. 如果时间超过一年,而且地价大涨的话,是最好的出手机会.不过要看和开发商的签的合同,有些开发商规定如果SETTLE之前RESELL必须原价卖还给开发商,这类的就不适合了.
2. 地SETTLE之后,还未与BULIDER签订建房合同. 还是纯卖地,不过多了STAMP DUTY,和贷款利息.成本比SETTLE之前要高.
3. 地SETTLE之后, 房子开始建了但还未建成. 出手比较困难,主要是有些BULIDER不允许转卖合同. 如果BULIDER允许,应该还是可以卖的吧.另外接手的买家还能享受新房补贴.
4. 房子建成后. 这样一来就成了2手房的交易了, 如果地价大涨的话这个阶段出手还是有钱赚的.不过时间拖得过长, 从投资的角度来说, 资金成本最大, 而且耗时耗力.

从投资来说,所以最好的脱手时机是在机会1, 成本低,收益快. 不过机会也最难得,地价要买得低,SETTLE的时间要比较长, 开发商还要允许RESELL,最关键是地价要大涨.
越往后,资金成本越高,也越难卖. 所以脱手的优先顺序是1>2>3>4.

kimi

我最关心你现在又去买哪儿的地了？
我也去买两块。

starchu

PD说取消合同需要花费2300-2400左右，cover他们的一些基本费用，比如soil test, energy rating survey, 图纸，选色，还有admin的工作。这比我继续建房所需要缴纳的罚款还要少700，而且可以甩掉房子这个累赘。从买卖的角度来说，直接卖地比卖建好的房子更容易，客户更多。 如果房子建好了卖，由于房子太大，客户群减少，而且价格方面没有优势的话，很难吸引买家，周期长不说，中介的commission也更多，而且在建房过程中的利息也要给，最后可能收益还没有直接卖地多。 我们做了一个简单的计算，比较两种做法。

首先我们假设以下条件， 包括中介commission, 一般2.5%, 利率7%, 来计算我们的成本

1. 卖地， 定价24万-26万，
2. 卖房， 地加上房子造价， 定价可能在58万-60万左右，已经算是很高的了，在PC,超过60万的房子还是满少见的，特别是在土地不大的情况下，很困难。

计算一： 假设用了X个月， 26万卖出， 成本 17.6万 + land stamp duty (6000左右) + 26万 * 0.025 + interest ( 14万 * 0.07 * X / 12)

计算二： 假设用了X个月， 60万卖出，外加10个月的利息（因为建筑利息是累计计算的，为了简便，算成原来的50%,等于5个月) 成本 17.6万 + land stamp duty (6000左右) + 32万 + 60万 * 0.025 + interest [ 40万 * 0.07 * (X+5) / 12]

如果都算一个月卖出，两个月settle， 那么就是需要三个月的利息，结果是这样的

计算一： 成本=18.2万 + 0.65万 + 0.245万 = 19.25万， 收益=26万-19万 = 7万
计算二： 成本=18.2万 + +32万 + 1.5万 + 1.86万 = 53.5万， 收益=60万-53.5万 = 6.5万

所以在不考虑其他问题的基础上，差别不大，光卖地还便宜一点。但是如果计算回报率，就很容易做出选择了

假设投入为总价的20%，贷款80%, 另外stamp duty 6千

计算一：回报率 = 7 / ( (17.6 * 0.2) + 0.6 ) * 100% = 7 / 4.12 * 100% = 170%
计算二：回报率 = 6.5 / ( (17.6 + 32) * 2 + 0.6 ) * 100% = 6.5 / 10.52 * 100% = 61%

也就是说如果马上卖地，不但收益值高，回报率也高，同时能够提早10个月多出很多周转资金，便于在当前价位上持续投资。

所以经过详细的数据分析，就我的情况而言，光卖地比卖房子的理由充分太多了。于是找了barry plant, 之前反正我卖房子也是找的他们，结果也没有太多以外，PC目前没有什么土地卖，几个estate基本都是出于没地的阶段，周六下午放广告，周2就有三个人出价，最后26万成交，前后用了不到三天。

budgie

我也觉得空地比二手房抢手多了，价格还贵

starchu

一不小心变成精华二了，多谢黑山斑竹的提携。:)

xujie

原帖由 pomer 于 2010-5-21 15:09 发表


总结一下,那就是说如果我买了一块地,有4个机会可以脱手,

1. 地SETTLE之前. 如果时间超过一年,而且地价大涨的话,是最好的出手机会.不过要看和开发商的签的合同,有些开发商规定如果SETTLE之前RESELL必须原价卖还 ...

关键问题就在这里， 地产商的合同如何写的。。。。  我最关心的也就是alamanda 难道出售地的合同上面没有这一条么， innisfail 上面好像有。。。starchu 来说说

starchu

原帖由 xujie 于 2010-5-21 15:41 发表


关键问题就在这里， 地产商的合同如何写的。。。。  我最关心的也就是alamanda 难道出售地的合同上面没有这一条么， innisfail 上面好像有。。。starchu 来说说

按道理innisfail的开发商peet是最不严格的，通常都不会有这样的规定。peet所有的estate都可以无限制的resell, 最简单的做法，你在签合同的时候，加上nominee, 这样就能够不受任何限制的转给你任何指定的人，实在不行，就等settle以后卖好了，因为大部分的土地都能在一年之内settle的，交stamp duty和利息，大致上和CGT差不多。

[ 本帖最后由 starchu 于 2010-5-21 15:48 编辑 ]

一路向北

我记得是有的

starchu

原帖由 一路向北 于 2010-5-21 15:46 发表
我记得是有的

alamanda是有，但是使这么写的，如果要resell,必须获得开发商的同意，而且他们有权利不同意并且按照原价收回。这是一个保护条款，不是强制执行条款，也就是说没有特殊情况，他们一般不执行这个权力,开发商没必要去争夺每一块土地，一般都会批准你卖的。

starchu

:)

[ 本帖最后由 starchu 于 2010-5-21 18:41 编辑 ]

pomer

原帖由 starchu 于 2010-5-21 15:52 发表


alamanda是有，但是使这么写的，如果要resell,必须获得开发商的同意，而且他们有权利不同意并且按照原价收回。这是一个保护条款，不是强制执行条款，也就是说没有特殊情况，他们一般不执行这个权力,开发商没必要 ...

不过感觉还是比较悬啊, 开发商如果可以以原价17.6万买回, 现在随便在市场上就能卖出30万, 这么好赚的钱为什么不赚呢? 难道是嫌麻烦?而且如果是好几块地要resell,开发商可能会重新评估了.

starchu

原帖由 pomer 于 2010-5-21 16:33 发表


不过感觉还是比较悬啊, 开发商如果可以以原价17.6万买回, 现在随便在市场上就能卖出30万, 这么好赚的钱为什么不赚呢? 难道是嫌麻烦?而且如果是好几块地要resell,开发商可能会重新评估了.

我所知道的在alamanda土地settle之前resell成功的不少，只不过要交给开发商一笔钱，200-300左右。 而且它确实不会针对个人使用，因为如果它不同意，个人物非等到settle之后再卖，那时候也就没开发商什么事情了。

[ 本帖最后由 starchu 于 2010-5-21 16:40 编辑 ]