买房和房屋维护常见问题解答（重返江湖，每周最多提供四次房屋检查服务）

any

请教LZ：老房子底部是石头的，现在发现有两块石头有变酥掉石头末子的情况，请问是什么原因，如何修理，谢谢。

oceans

请教楼主，section32中这句话None to the vendor's knowledge save and except that the property may be in an area designated as subject to termite infestation.意思是不是这房子有白蚁？
另一句The land is NOT affected by an owners corporation within the meaning of the Owners Corporations Act 2006.意思是不是不用交body corporate？
另外，签合同之前做building inspection和pest inspction，还是签完后做？
谢谢！
方便的话可否pm你的收费？

Wangmingtaoau

问：老房子底部是石头的，现在发现有两块石头有变酥掉石头末子的情况，请问是什么原因，如何修理，谢谢。

答：通常底部是石头的老房子都有非常悠久的历史，一般至少有七十年以上，平均在一百年左右。这些房子经历了岁月的风风雨雨，见证着当年工匠们的执着和认真。看到这些老房子，常常让我神游到一百多年前的时代，喜欢那些建筑的细部和风格。

经历了这么长时间的洗礼，石头局部出现风化完全是正常的，只要是局限在局部之内。如果可能影响到结构，因为石头底部的房子通常都是双砖墙，可以考虑修补加固。

Wangmingtaoau

问： Section 3 2中这句话：None to the vendor's knowledge save and except that the property may be in an area designated as subject to termite infestation.意思是不是这房子有白蚁？
答： 不是，而是在白蚁可能发生的地带。（大部分地区都划为白蚁可能发生的地带）。

问：另一句The land is NOT affected by an owners corporation within the meaning of the Owners Corporations Act 2006.意思是不是不用交body corporate？
答：是的。

问：另外，签合同之前做building inspection和pest inspction，还是签完后做？
答：拍卖通常在拍卖之前做，Private Sale 经常是在之后做。

oceans

明白了，谢谢楼主的解答！

oceans

原帖由 Wangmingtaoau 于 2011-8-16 10:54 发表
问：联邦政府计划推出强制性的房屋节能星级评估，最早将于明年开始，房屋专家说老的房子可能星级会很低。

答：理论上，老房子的星级低，但实际上，一些所谓星级高的新房子，住起来各方面还不如老房子。且不说新房子 600间距 pine 的 ...

请问楼主：多少年房龄算老房子？还有其他定义标准吗？
另外楼主建议远离高压线、手机信号发射塔等等，请问离多远算安全距离？
谢谢！

Wangmingtaoau

原帖由 oceans 于 2011-11-8 15:17 发表

请问楼主：多少年房龄算老房子？还有其他定义标准吗？
另外楼主建议远离高压线、手机信号发射塔等等，请问离多远算安全距离？
谢谢！

这两个问题都没有标准答案，一般来说，50年以上的房子可称为老房子，距离高压线，手机发射塔我个人觉得至少要在200米以上。

妖妖

请问LZ:
Subfloor and footing--wood decay damage.
bearers:floor joist-- loose timer
below the varies areas of subfloor: ensuite, laundry, bathroom

Footing: the building is constructed on a combination of strip footing and piers . the footing appear to be generally sound.

这个状况如何，换那些腐烂的或松的木条是大工程吗， 贵吗？ 是上面漏水的结果吗。

谢谢

oceans

问：买房子还有什么注意的？
答：1.Section 32 上的日期，了解屋主何时准备买房的，即房子已经卖了多久了；
    8.周围有无工业区、规划的垃圾掩埋场、高压线、手机发射塔、教堂（未来可能会装手机发射塔）、小型变电站、采石场、未来规划的主要道路等等。

请问1。“了解屋主何时准备买房的，即房子已经卖了多久了”，是不是卖得越久，说明有问题的可能性越大？
    2。怎样才能看出来“周围有无工业区、规划的垃圾掩埋场”？
    3。小型变电站是否也是最少200米？

谢谢！

[ 本帖最后由 oceans 于 2011-11-10 23:52 编辑 ]

oceans

谢谢楼主解答！今天没分了，明天补上。

Wangmingtaoau

问： “了解屋主何时准备卖房的，即房子已经卖了多久了”，是不是卖得越久，说明有问题的可能性越大？
答： 一般来说，卖的时间越久，或者是房子有问题，或者是屋主的心理价位与市场差距很大。

问：怎样才能看出来“周围有无工业区、规划的垃圾掩埋场”？
答：多方了解。

问：小型变电站是否也是最少200米？
答：小型变电站有就在房子旁边的，影响相对较小。

Wangmingtaoau

原帖由 妖妖 于 2011-11-10 23:38 发表
请问LZ:
Subfloor and footing--wood decay damage.
bearers:floor joist-- loose timer
below the varies areas of subfloor: ensuite, laundry, bathroom

Footing: the building is constructed on a combinatio ...

不是 major structural defects.

ameng00

太实用了！

妖妖

原帖由 Wangmingtaoau 于 2011-11-11 14:34 发表

不是 major structural defects.

谢谢

oceans

近来看了一套坡地上的房子，缓坡，前院和正门略低于路，后院更低些，即从前院到后院呈下坡走势。不知这样地形的房子好不好？
是否比不上前院低，后院高，从前院到后院呈上坡走势的房子？
其他还要注意什么？谢谢！

妖妖

8．        周围有无工业区、规划的垃圾掩埋场、高压线、手机发射塔、教堂（未来可能会装手机发射塔）、小型变电站、采石场、未来规划的主要道路等等。

LZ 曾经写到以上的文字。
最近刚好看到一个房子在很高大的铁架子旁约200米的样子，其他都OK，请教LZ这房子可以要吗？

Wangmingtaoau

原帖由 oceans 于 2011-11-18 10:10 发表
近来看了一套坡地上的房子，缓坡，前院和正门略低于路，后院更低些，即从前院到后院呈下坡走势。不知这样地形的房子好不好？
是否比不上前院低，后院高，从前院到后院呈上坡走势的房子？
其他还要注意什么？谢谢！

是的，后者地势会更好，房子外观看上去气派。

Wangmingtaoau

原帖由 妖妖 于 2011-11-20 21:20 发表
8．        周围有无工业区、规划的垃圾掩埋场、高压线、手机发射塔、教堂（未来可能会装手机发射塔）、小型变电站、采石场、未来规划的主要道路等等。

LZ 曾经写到以上的文字。
最近刚好看到一个房子在很高大的铁架子旁约200米的样子，其他都OK，请教LZ这房子可以要吗？

我还是倾向于回避。

HappyRain

樓主很專業，謝謝分享！

妖妖

原帖由 Wangmingtaoau 于 2011-11-23 10:59 发表

我还是倾向于回避。

采纳楼主的专业意见。
灰常感谢！

irenejicn

lz请教一下
我家的地板有的是老的，有的是在老的上面又铺了新的。老地板踩上去吱吱呀呀的，装修过的新地板和新瓷砖就都没有问题。那么老地板是不是在上面再铺一层新地板就可以解决这声音的问题了？

cocopong

楼主好专业,谢谢这样的专业好贴~很受用~可惜偶没法给你加分~没有分能加
最近在看房子打算买房,请问building inspection一定要做吗?是不是老房子做一下比较放心?一般情况是什么时候做?比如拍卖的房子是不是先看再拍?如果是给offer的，是不是也是要先看？后看可以吗？万一我的价格房东不接受，不是百忙乎？

oceans

我看中一房子，有2个overlay：development contribution plan overlay 和development plan overlay。
按照楼主前面的解释，development contribution plan overlay 就是“如果你推倒建新房，你要交几百块钱至一千块钱的类似市政设施费。”
而development plan overlay就是“一般会在建新房的时候征收一些费用”

请问：1.这俩overlay是不是一回事？都是指推倒建新房时交些费用？如果不是，后者征收多少费用呢？有什么    区别？
      2.这房子较新，10年左右，短期内不会推倒重建，那末是否意味着这2个overlay对买这房子影响不大？
      3.这2 种 overlay会不会随着时间的推移而改变，比如20年后就取消这房子的overlay了？还是恒定不变的？
谢谢！

oceans

还有一个问题：二层楼的房子比一层的维护起来是否更费事？维护平顶房是否比斜顶房更费事？
谢谢！

Wangmingtaoau

问：我家的地板有的是老的，有的是在老的上面又铺了新的。老地板踩上去吱吱呀呀的，装修过的新地板和新瓷砖就都没有问题。那么老地板是不是在上面再铺一层新地板就可以解决这声音的问题了？

答：装修的时候将地板上的钉子敲进去，而且要检查下面木梁的状况，而且保持下面干燥，没有漏水，然后再在上面铺 underlay 和新的复合地板，我估计应该可以解决问题。

Wangmingtaoau

问：二层楼的房子比一层的维护起来是否更费事？维护平顶房是否比斜顶房更费事？

答：二层的房子清理 gutter, 清洁窗户都比一层房子费事。我通常不建议买平顶房。平顶房和斜顶房维护基本没有什么区别，但平顶房在隔热和排水方面差很多。

Wangmingtaoau

问：最近在看房子打算买房,请问building inspection一定要做吗?是不是老房子做一下比较放心?一般情况是什么时候做?比如拍卖的房子是不是先看再拍?如果是给offer的，是不是也是要先看？后看可以吗？万一我的价格房东不接受，不是百忙乎？

答：如果您是第一次买房，而且不是建筑业方面的人士，我建议您还是不要省房屋检查这个钱。通常 Private Sale 可以在合同上面加上 subject to building and pest inspection, 安排在 cooling off 的期间做房屋检查。Auction 的房子如果没有拍到，检查费就白花了。

Wangmingtaoau

我看中一房子，有2个overlay：development contribution plan overlay 和development plan overlay。
按照楼主前面的解释，development contribution plan overlay 就是“如果你推倒建新房，你要交几百块钱至一千块钱的类似市政设施费。” 而development plan overlay就是“一般会在建新房的时候征收一些费用”

请问：1.这俩overlay是不是一回事？都是指推倒建新房时交些费用？如果不是，后者征收多少费用呢？有什么    区别？
      2.这房子较新，10年左右，短期内不会推倒重建，那末是否意味着这2个overlay对买这房子影响不大？
      3.这2 种 overlay会不会随着时间的推移而改变，比如20年后就取消这房子的overlay了？还是恒定不变的？谢谢！

答：1. 我觉得这两个 Overlay 不是一回事，前者基本上只涉及钱的问题，后者可能还包含其他的要求，包括 setback 房子退后边界距离，最小房屋面积等；
2. 如果不考虑推倒重建的因素，这两个限制对居住没有影响。
3. 如果城市规划改变，Overlay 也有可能相应改变。

Wangmingtaoau

原帖由 oceans 于 2011-11-29 12:47 发表
谢谢楼主在510楼的回复!
关于问题2，假设打算推倒重建，因这两个overlay要交的钱数额也不大，对吗？而且是否推倒重建取决于房主自己对吗？谢谢！

通常情况下，Overlay 要交的金额数目不多。是否推倒重建由房主决定。

Wangmingtaoau

问： 求助大家帮忙，townhouse楼上一个房间，踏入门就立刻闻到一股怪味，今天把房间里外都整理打扫了一遍，开窗门通风了一遍。异味还在。这个味道里面带着点腥味。而且感觉是天花板里面穿出来的。是不是有什么老鼠死在上面啦？卫生间上面有个入口，但是我从没上去过.

答：一定是有什么动物死在上面了，你应当从卫生间上面的入口上去把它取下来。要带帽子，口罩，最好有安全帽，还有手套，手电，要踩在上面的木梁上，不能踩石膏板或是隔热棉，准备一些塑料袋，最后把手套，塑料袋与层层包裹的尸体一起丢掉。

同时你应当检查，封堵你屋顶可能有的破口，防止动物再钻进去。

[ 本帖最后由 Wangmingtaoau 于 2011-12-2 09:40 编辑 ]