自住房的6年法则

sssddt

rebeccamy222 发表于 2014-4-7 10:13
这个说法有依据吗？

As per ss118-150(3), for the 'pre-ocupation period' to be eligible to be added ...

依据就是我接触到的会计师都这么说，没有人有异议
请咨询你的会计师

sssddt

rebeccamy222 发表于 2014-4-7 10:13
这个说法有依据吗？

As per ss118-150(3), for the 'pre-ocupation period' to be eligible to be added ...

依据就是我接触到的会计师都这么说，没有人有异议
请咨询你的会计师

Raimy008

rebeccamy222 发表于 2014-4-7 10:13
这个说法有依据吗？

As per ss118-150(3), for the 'pre-ocupation period' to be eligible to be added ...

主要居所地的期限规定，一般3个月就达到最低居住标准，但是居住期限只是ATO认定该住所为你主要住所地的其中条件之一，不是唯一条件。
居住6个月以上是通行的保险做法，不是法律规定。

rebeccamy222

Raimy008 发表于 2014-4-7 12:09
主要居所地的期限规定，一般3个月就达到最低居住标准，但是居住期限只是ATO认定该住所为你主要住所地的其 ...

"但是居住期限只是ATO认定该住所为你主要住所地的其中条件之一，不是唯一条件"。

知道下面一个：

the taxpayer must take up occupancy as soon as practicable after  the work is finished

那还有什么条件呢?

Raimy008

rebeccamy222 发表于 2014-4-7 12:42
"但是居住期限只是ATO认定该住所为你主要住所地的其中条件之一，不是唯一条件"。

知道下面一个：

The following factors may be relevant in working out whether a dwelling is your main residence:

the length of time you live there – there is no minimum time a person has to live in a home before it is considered to be their main residence
whether your family lives there
whether you have moved your personal belongings into the home
the address to which your mail is delivered
your address on the electoral roll
the connection of services (for example, phone, gas or electricity)
your intention in occupying the dwelling.

A mere intention to construct or occupy a dwelling as your main residence – without actually doing so – is not sufficient to obtain the exemption

da_wang

sssddt 发表于 2013-8-4 15:26
六年法则：是指原先的自住房转作出租用途，有租金收入，最多不能超过6年，如果这个房子在6年到期之前卖出， ...

请问如果买房的时候带租约，租约期满以后自住满一年，是否符合六年法则？

qingxuande

学习了

safeflight

学习了

wanping

学习了

波波325

学习了谢谢

yyiu002

学习了

sssddt

da_wang 发表于 2014-4-7 13:08
请问如果买房的时候带租约，租约期满以后自住满一年，是否符合六年法则？ ...

这个我不能确定，我个人认为，如果是前房东留下的租约，买主是可以废除的，而买主同意租客完成余下的租约，就是买主的失误，如果不签新租约，可能有回旋的余地，签了新租约，就很难说服ATO了。
可以咨询一下你的会计师。

aowu

MARK

小宫

哦，学习了

micky4315

micky4315

sssddt 发表于 2013-8-4 14:26
六年法则：是指原先的自住房转作出租用途，有租金收入，最多不能超过6年，如果这个房子在6年到期之前卖出， ...

请问，如果一个房纸，卖家卖的时候，就含有租客在内，并且租约要到15年2月结束。如果我最终买了这个房子，我能遵循这个六年法则么。例如我把水电地址改到这个房纸内？？？

da_wang

sssddt 发表于 2014-4-7 16:59
这个我不能确定，我个人认为，如果是前房东留下的租约，买主是可以废除的，而买主同意租客完成余下的租约 ...

前租约买家应该是不能废除的

earthlink

学习了

snowolivia

sssddt 发表于 2013-8-28 12:24
请把ATO的相关网页看清楚，搬出自住房是要有充足理由的，你怎么只看基本条件，不看限制条件！这好比澳洲 ...

我还有个问题想问一下，

就是投资房（买来就一直在出租），几年后搬入自住，转成自住房，要求自住要多久？

才能把之前的出租的那些年要交的增值税减到一半？
还是不管住多久都不能减？还是住半年以上（实际为一年更好），就可以减50% ？

sssddt

snowolivia 发表于 2014-4-8 21:53
我还有个问题想问一下，

就是投资房（买来就一直在出租），几年后搬入自住，转成自住房，要求自住要多久 ...

增值税减免一半是一个政策规定，与自住以否无关！

snowolivia

sssddt 发表于 2014-4-8 22:39
增值税减免一半是一个政策规定，与自住以否无关！

增值税减一半，是一个什么样的规定，能详细讲讲吗？谢谢

sssddt

snowolivia 发表于 2014-4-8 22:46
增值税减一半，是一个什么样的规定，能详细讲讲吗？谢谢

以下规定从1985年9月11日起实行至今：

资产增值税折扣：

个体纳税者，信托公司以及超级基金管理机构持有的资产需要交纳资产增值税，只要在持有一年之后才出售，就可以享有所得税折扣。

对于个体纳税人来说，可以享受所得税减半的优惠。这意味着，只要你持有手中的资产的时间不少于一年，对于你的资本所得收入来说，享受减半计税。

对于超级基金而言，应税资产必须持有一年以上，才可以享有三分之一的折扣。

对于信托公司来说，所得税折扣取决于收入的受益者身份。如果资本收入的受益者是个人，可以享有50%的税收折扣；但是，如果是公司企业，就不享有任税收折扣。

小企业的税收优惠：

对于一些小企业而言，可以享有50%的税收优惠，如果想要确定自己是否符合优惠条件，应该和自己的税务代理人商讨

计算你的资产增值税的步骤

1.确定你的资本收入，比如说，你的钱时从销售中获得；

2.确定你的成本基础，你的成本基础包括：

最初的购买价

购买时的任何有关成本

出售以后的成本花费（比如说代理费，法律费用等）

你的资产的相关折旧（适合新房，按照2.5%的房屋建造加每年计算）

通过保持相关记录来跟踪成本基础的增加，这么做属于合法行为，用会计软件，如MyobAccountRight，也可以追踪与资产有关的成本花费

3.资产收入-成本基础=总的资产增值收入

4.申请任何合理的折扣或优惠（例如，50%的资产增值税折扣）

5.总的资产增值收入×资产增值税的折扣=净资本增值所得

6.把你的净资本增值所得加入应税收入中，然后用税收计算器来确定自己缴纳多少税

资产增值税减免和优惠

在澳大利亚，对于资产增值税而言，有许多减免和优惠措施：

减免的资产：

主要住宅

你的主要住宅不属于资产增值税范围之内，当你的住地是你的主要住宅，你可以对外租赁，六个月之内，可以享有税收减免

存在资本收入或损失吗？

当你决定出售房产需要缴纳资产增值税，你需要规划一下自己的盈利还是损失

资本收入

当你出售资产后获得比当初买价更高的收入时，你就需要缴纳资产增值税。净资产收入加入到应税收入来计算你的边际税率，更多的是要看你的资本收入计算。

资产损失

资产损失虽然不能抵扣你的普通应税收入，但是他们可减少你在一年内的其他资产收入，或者接下来几年的一些收入。你可以不去详细准确的计量资本增值，但是，当它们发生增值时，你必须申请缴纳增值税（比如，你不能决定哪一年你要使用它们）

增值税的计算方法：

增值税（CGT），必须不是自住房，自住房不适用，卖时增值要根据拥有时间长短来算比例，但是买卖时间必须超过12个月。

例如2000年34万买进，2002年54万卖出，增值=（54-34）*0.5=10万

如果是个人，这些增值直接加到你的收入里（包括您在澳洲实现的所有收入，如利息、股票收入、投资收入等等），按照个人所得税的税率征收，如果你在澳洲没有其他收入（如工资等）或者你可在规划好房产出售的时机，选择工资收入较少的那一年出售，按照2013年的个人所得税率，你出售所赚到的20万澳元应该缴纳25000澳元左右。

timefly

在大家都忙着买地盖房的今天，此贴必定大火

c_hwh

学习

chenlitao

学习！

starnight

学习学习~~~

jacky_lin

谢谢楼主的详细解读。你提到一个概念就是自住房做出租用途，并且必须报个人所得税，请问对税局来说是否等同于投资房呢？

如果把原来A房出租，搬入新买的B房，但仍把A房看作自住因其资本增值大，但实际搬到B房去住，请问该如何操作最有利呢？正规说来，A房的水电煤都要转成租客名字，并要报租金收入缴个人所得税，却仍是“自住房”；B房的水电煤都是自己的名字，并且无法报税因无租金收入，却在缴印花税报是“投资房”。这样操作可行吗，请问符合税局规定吗？

当然最终我们会在六年内搬回A房的。

请不吝赐教！谢谢。

GeorgeMummy

sssddt 发表于 2013-8-4 14:26
六年法则：是指原先的自住房转作出租用途，有租金收入，最多不能超过6年，如果这个房子在6年到期之前卖出， ...

学习了！

sssddt

jacky_lin 发表于 2014-4-11 00:04
谢谢楼主的详细解读。你提到一个概念就是自住房做出租用途，并且必须报个人所得税，请问对税局来说是否等同 ...

1.如果只有1个房产，当然就是自住房，用作出租，出租期间租金收入需要按年度报税，出租不超过6年卖出，不需要交增值税

2.  A和B 2个房产，A房要交增值税，因为你同时拥有2套房产，不符合6年法则；B房买入后如果自住，从来没有出租，就是自住房，今后卖出时不需要交增值税，但如果一段时间用作出租，那怕不超过6年，就不能豁免增值税，因为你同时拥有2套房产

jacky_lin

谢谢你的解答。这么说6年法则仅限于一套房产？如果超过一个房产，不是可以自主选取哪个是投资房，哪个是main residence吗？请问楼主怎么看这个ATO的链接，谢谢！http://www.ato.gov.au/General/Ca ... after-you-move-out/