买房和房屋维护常见问题解答（重返江湖，每周最多提供四次房屋检查服务）

Iamvivien

楼主专业啊，想请教一个问题。
我们刚买了一个house，广告是按照house 打的广告，前院后院都有。但是发现section32里面显示房子有面墙是跟另外一个unit share的，就是有boundary. 而且是ownership corporation . 表明三家是affected by owner corporation, 但是“Limitation on owner corporation ” 是 "Unlimited". Rules写的是"Model rules apply". 这样的话也就是说我们也是unit，什么事情都要找另外两家商量么？比如说在我们的地上加盖？如果我们房子要拆掉会有什么影响？把boundary 留下可以么？谢谢！虽然有share boundary，但是地还是我们的吧？谢谢！

iamgung

请教楼主，刚刚我们给准备买的房子做了一个inspection, report 上有一条写着：

Some cracked roof tiles.  Replacement is strongly recommended to prevent water penetration into the roof void.  Recommend seeking further advice from a licenced & practicing roof tiler.

到底屋顶上的瓦片烈了几块算不算大问题啊？那个inspector告诉我们如果叫人来修就是10来分钟的事情。楼主可以给我们点专业的意见吗？

Wangmingtaoau

问：请教楼主，刚刚我们给准备买的房子做了一个inspection, report 上有一条写着：

Some cracked roof tiles.  Replacement is strongly recommended to prevent water penetration into the roof void.  Recommend seeking further advice from a licenced & practicing roof tiler.

到底屋顶上的瓦片裂了几块算不算大问题啊？那个inspector告诉我们如果叫人来修就是10来分钟的事情。楼主可以给我们点专业的意见吗？

答：在我所检查的房屋中，超过半数以上的房子，或者在 subfloor 里，或是在 roof void, 或是在院子的某处，都有一些盖房子剩下的瓦，通常将破裂的瓦更换一下就可以了。如果没有，带着一块瓦的样品去买也可以，还有一种是可以 用 flashing 来做防水。

iamgung

原帖由 Wangmingtaoau 于 2011-6-21 15:53 发表
问：请教楼主，刚刚我们给准备买的房子做了一个inspection, report 上有一条写着：

Some cracked roof tiles.  Replacement is strongly recommended to prevent water penetration into the roof void.  Recommend seeki ...

楼主回答好专业，那到底这活可以自己干吗？还是一定要找有牌照的人来做啊？谢谢！

Wangmingtaoau

原帖由 iamgung 于 2011-6-21 16:34 发表

楼主回答好专业，那到底这活可以自己干吗？还是一定要找有牌照的人来做啊？谢谢！

自己干就可以了，但一定要注意安全。

sparrow

Mark

Iamvivien

我们问了律师了，不受影响，只有下水道坏了的话，要均分责任，其他都不影响

Auburn

好帖，收藏先

summerhot

楼主再请教一个问题，想自己安装窗帘杆，需要用screw和anchor，是吗？我们买的是townhouse,单砖的，里面应该是木板，那么我们买screw应该买wood专用的？还是plasterboard专用？担心把墙弄坏了，或者钻进去之后不承重。还有就是那个anchor怎么弄进去啊？它不是塑料的吗？是先钻screw，然后插入anchor,再把screw拧到anchor里？有点搞不清楚。谢谢。

Wangmingtaoau

原帖由 summerhot 于 2011-6-22 21:01 发表
楼主再请教一个问题，想自己安装窗帘杆，需要用screw和anchor，是吗？我们买的是townhouse,单砖的，里面应该是木板，那么我们买screw应该买wood专用的？还是plasterboard专用？担心把墙弄坏了，或者钻进去之后不承重。还有就是那个anchor怎么弄进去啊？它不是塑料的吗？是先钻screw，然后插入anchor,再把screw拧到anchor里？有点搞不清楚。谢谢。

我觉得应该是买一个 stud finder, 或者是在窗户旁边找到 stud 的位置，stud 就是木框架结构，然后用螺丝将窗帘支架固定在stud 上。固定在石膏板上承重有限，容易坏。

CITYLOOK

搂主，请问你所说的那个overlay啊，easement啊都是在那里看到的呢？
是不是都在contract上看到的？我们看到的house的building report里面都没写这些东西。
另外，我有一个关于sewer的图，能麻烦你帮我看看么？明天去参加auction，真是后悔没有早点看到这些信息啊！看来今天晚上需要熬夜看了。

Wangmingtaoau

原帖由 CITYLOOK 于 2011-7-1 09:35 发表
搂主，请问你所说的那个overlay啊，easement啊都是在那里看到的呢？
是不是都在contract上看到的？我们看到的house的building report里面都没写这些东西。
另外，我有一个关于sewer的图，能麻烦你帮我看看么？明天去参加auction，真是后悔没有早点看到这些信息啊！看来今天晚上需要熬夜看了。

每个州的情况都不同，你的 sewer 图是显示你室外污水管的走线，没有显示 easement.

CITYLOOK

原帖由 Wangmingtaoau 于 2011-7-1 09:41 发表

每个州的情况都不同，你的 sewer 图是显示你室外污水管的走线，没有显示 easement.

那楼主，您说的easement的信息在那里能够找到呢？sale contract里面么？
另外，排水这么走的话，会不会影响将来的development?

[ 本帖最后由 CITYLOOK 于 2011-7-1 09:45 编辑 ]

Wangmingtaoau

原帖由 CITYLOOK 于 2011-7-1 09:44 发表


那楼主，您说的easement的信息在那里能够找到呢？sale contract里面么？
另外，排水这么走的话，会不会影响将来的development?

Easement 的信息在 title document 中。

排水管道的位置通常不会影响未来的 development，或者可以改动，或者完全推倒重建。

CITYLOOK

我们收到的sale contract里面有一个planning certificate under section 149 (2)
里面说了些local environmental plan的东西，类似是否是mine subsidence, road widening and road realignment,residential zone, bush fire prone zone, flood related development controls等等
这些信息是您所说的需要仔细看得overlay easement的信息么？

CITYLOOK

原帖由 Wangmingtaoau 于 2011-7-1 09:51 发表

Easement 的信息在 title document 中。

排水管道的位置通常不会影响未来的 development，或者可以改动，或者完全推倒重建。

你说的是这个文件？在nsw这个东西在sale contract里面。
里面好多图，关于房子在区域里面的位置的

另外，只有一个条款，上面写道：easement to drain water 6 feed wide。
这是什么意思呢？是不是如果有flood，council可以征用6 feed wide的地用于排水？

[ 本帖最后由 CITYLOOK 于 2011-7-1 10:35 编辑 ]

Wangmingtaoau

原帖由 CITYLOOK 于 2011-7-1 09:54 发表
我们收到的sale contract里面有一个planning certificate under section 149 (2)
里面说了些local environmental plan的东西，类似是否是mine subsidence, road widening and road realignment,residential zone, bush ...

应该这个文件是关于 planning overlay 的。

Wangmingtaoau

原帖由 CITYLOOK 于 2011-7-1 10:00 发表


你说的是这个文件？在nsw这个东西在sale contract里面。
里面好多图，关于房子在区域里面的位置的

另外，只有一个条款，上面写道：easement to drain water 6 feed wide。
这是什么意思呢？是不是如果有flood，council可以征用6 feed wide的地用于排水？

具体的内容你需要请你的律师帮你解释，不同的州的规定可能会不同。

CITYLOOK

楼主啊，去哪里找easement的图啊？翻遍了，只有那句话，可是没找到图

携顺

刚看到好帖

CITYLOOK

万分感谢楼主的及时回复。还有几个问题想问问楼主的意见

40多年新的house, BUILDING REPORT评价是in good condition. PEST REPORT的rating 是moderate to high.

report里提到的以下几个问题是我比较担心的，在楼主看来，这些问题严不严重？应不应该影响最终决定？大概的维修cost 会不会很高？

---Subfloor Soil
The subfloor soil was found to be damp at the time of the inspection due to inadequate drainage. A plumber should be consulted to check all water/drainage lines for compliance/damage and to prevent further water entry to the subfloor which may cause
movement of the foundations and/or moisture damage/decay.

----Floor Frame
One of floor joists adjacent to the bathroom has significant decay. An additional floor joist should be installed adjacent
to this one to provide structural adequacy to this area. inspector说可能是浴室重新专修导致的问题

---Hot Water Unit & Sewer Vent
The hot water unit & Sewer Vent has evidence of corrosion and requires repairs/replacement to prevent further deterioration. 问了inspector这个hot water还能用多久，他说很难说。可是agent说owner说2年前才换的hot water unit

---timber debris in the subfloor recommended to be removed. hot water service and air conditioning found the overflow inadequate.

---One of the downpipes appeared to be not connected to the drainage lines which would allow water to pool and/or seep
into the foundations. recommended to repair gutters and connect downpipes as required.

不好意思，提了这么多问题，auction在即，所以心情比较焦灼。先提前多谢楼主回复了！！！！！！！！明天有分分再给楼主加分。

Wangmingtaoau

原帖由 CITYLOOK 于 2011-7-1 17:38 发表
万分感谢楼主的及时回复。还有几个问题想问问楼主的意见

40多年新的house, BUILDING REPORT评价是in good condition. PEST REPORT的rating 是moderate to high.

report里提到的以下几个问题是我比较担心的，在楼主 ...

其他的问题都是可以修理或是影响不大的，我比较担心的是浴室，如果你拍下来的话，一定要再检查浴室有没有漏水，免得漏水招来白蚁。其他的几条修一下就可以了。

irenejicn

刚开始看房子，向楼主请教一些问题
我们看的是unit，关于房龄，S32 的title certificate里看到的plan of subdivision是2005年的，我想是6年新的unit；但是在后面building permit里，又看到2003年这个地址做过dwelling restump，这会是什么情况?房子是2005还是2003的，这个重建地基的是不是现在这个房子呢？
先谢谢楼主了！

Wangmingtaoau

问：我们看的是unit，关于房龄，S32 的title certificate里看到的plan of subdivision是2005年的，我想是6年新的unit；但是在后面building permit里，又看到2003年这个地址做过dwelling restump，这会是什么情况?房子是2005还是2003的，这个重建地基的是不是现在这个房子呢？

答：这个房子应该是2005年将土地分割的，所以 plan of subdivision 的日期是2005年。但是房子的建造日期应该早于2005年，很可能是 2003年。

irenejicn

原帖由 Wangmingtaoau 于 2011-7-3 11:47 发表
问：我们看的是unit，关于房龄，S32 的title certificate里看到的plan of subdivision是2005年的，我想是6年新的unit；但是在后面building permit里，又看到2003年这个地址做过dwelling restump，这会是什么情况?房子是2005还是200 ...

也就是说，dwelling restump在这里是造房是么，可以造好了再分地的？

Wangmingtaoau

原帖由 irenejicn 于 2011-7-3 16:39 发表


也就是说，dwelling restump在这里是造房是么，可以造好了再分地的？

dwelling restump 是将旧房的下面的桩更换，我推测他们将旧房部分的桩更换了，同时在后面新造了一个 unit, unit 建好以后在 2005年将土地分割。

adi6636

慢慢看

modelife

今天看了个房子  客厅有面墙的地板跟墙之间有比较明显的缝隙

想请问下楼主 这是不是代表地基下沉  可能存在结构问题呢？

谢谢了~~~

Wangmingtaoau

原帖由 modelife 于 2011-7-4 19:50 发表
今天看了个房子  客厅有面墙的地板跟墙之间有比较明显的缝隙

想请问下楼主 这是不是代表地基下沉  可能存在结构问题呢？

谢谢了~~~412990

几种可能：
1. 土壤干旱，造成foundation 和 footing 下沉；
2. 做 skirting board 没有做好，可以加一个适合尺寸的 quad 木条封一下。

modelife

原帖由 Wangmingtaoau 于 2011-7-5 09:51 发表

几种可能：
1. 土壤干旱，造成foundation 和 footing 下沉；
2. 做 skirting board 没有做好，可以加一个适合尺寸的 quad 木条封一下。

谢谢楼主

请问下这样的缝隙影响大吗？  应不应该考虑这个房子呢？  谢谢!