CPA&TAX AGENT - 投资房，自住房转投资房，贷款减税咨询贴(不接受短消息咨询，谢谢合作）

LENNY_DONG

不可以，因为B出租过了，加上你已有A 房。房子一旦先出租的了，无法免掉CGT

圆满的考拉

问个问题
有A投资房，B自住房
准备出租B的部分房间，也就转成了部分投资房，如果出租一年之后不出租了，因为不止一套房产，所以无法免掉CGT，但是这个CGT如何计算呢？只是这一年的增值？要做资产吗?
另外如果B房已经购买一年才部分出租的，是不是只要交50%的CGT？

LENNY_DONG

按出租的房间百分比计算CGT
如果你报利息是50%,那么CGT也是50%计算

那就按卖掉的时价值减去一年后的价值的百分比, 然后DISCOUNT  50%

圆满的考拉

那就按卖掉的时价值减去一年后的价值的百分比？没懂。。

如果B房2009年买的时候50万，自住满一年后2010年出租的时候55万估价，利息报了30%，收了一年的房租，2011年转回完全自住不出租了，这时估价60万
2020年卖出80万

最终CGT如何算？

我问的50%不是利息比例，而是看到一个说法，假如房子自住一年后转的投资，如果以后增值了10万，按5万来交税

LENNY_DONG

我根据你的估计计算

80万-55万=25万

10年时间CGT 25  万, 一年是2万5, 那年报的利息30%, 那么CGT 就是2.5万*30%再50% OFF 因为持有过一年

第2,你看到的说法和自主转投资没关系, 只要是投资性质,  一年后都是按一半

att522

原帖由 STS-TAX 于 2011-5-16 15:58 发表
我根据你的估计计算

80万-55万=25万

10年时间CGT 25  万, 一年是2万5, 那年报的利息30%, 那么CGT 就是2.5万*30%再50% OFF 因为持有过一年

第2,你看到的说法和自主转投资没关系, 只要是投资性质,  一年后都是按一半

不明白，他的B房是自住，出租不够6年，不就可以免CGT吗？A房卖的时候交CGT吗？

圆满的考拉

原帖由 att522 于 2011-5-16 16:54 发表

不明白，他的B房是自住，出租不够6年，不就可以免CGT吗？A房卖的时候交CGT吗？

6年针对的是只有一套的人

圆满的考拉

CGT的基数并不是按60万-55万=5万？而是按卖出时和转投资时的差价再按时间平均？

好吧，那要好好衡量下了

att522

原帖由 STS-TAX 于 2011-5-14 13:58 发表
不可以，因为B出租过了，加上你已有A 房。房子一旦先出租的了，无法免掉CGT

清楚了，谢谢

att522

原帖由 圆满的考拉 于 2011-5-16 19:52 发表


6年针对的是只有一套的人

可以有几套吧，只看你选哪套做自住。这个例子，先自己住，然后出租不可以适用6年豁免不交CGT吗？

LENNY_DONG

原帖由 att522 于 2011-5-16 16:54 发表

不明白，他的B房是自住，出租不够6年，不就可以免CGT吗？A房卖的时候交CGT吗？

分租不属于6年的EXEMPTION

圆满的考拉

再问个情况
投资房周租400，一年下来出租了45周，中间因为换租客有7周的空房期，能按完整的一年的利息来退税么?还是要*45/52？

att522

原帖由 STS-TAX 于 2011-5-16 22:17 发表

分租不属于6年的EXEMPTION

谢谢。明白了

LENNY_DONG

原帖由 圆满的考拉 于 2011-5-17 13:48 发表
再问个情况
投资房周租400，一年下来出租了45周，中间因为换租客有7周的空房期，能按完整的一年的利息来退税么?还是要*45/52？

按整年

LENNY_DONG

圆满的考拉

多谢楼主解答！话说为啥 了。。。

GPS

LZ, 请问如果自住房部分出租半年左右，名下只有一套自住房，卖出时候需要交所得税吗？上面你只是提到整套出租的情况，可以说说部分出租应该怎样处理吗？

[ 本帖最后由 GPS 于 2011-5-24 14:31 编辑 ]

LENNY_DONG

部分租出没有豁免，如果你按比例报利息，那么按比例交CGT

LENNY_DONG

xlp

您好这边有个关于房子的GST问题

房屋买卖中有GST吗？

如果卖家没有注册GST，是否价钱中有GST？当DEVELPOER买了房子要推掉重建然后卖出去，是否能够CLAIM回来这个GST？当DEVELOOER重建这个房子后，卖出去，是否要向政府交GST？

投资房有GST吗？就是买了一个老房子做投资，以后卖出去的时候要交GST吗？

LENNY_DONG

1。二手房没有GST
2。如果你只DEVELOP 一次可以认为是投资而不是经商，那么卖的时候不存在GST
3。没有GST，卖也没有GST

xlp

感谢您的回答， 如果我作为DEVELOPER 是经商不是投资， 那么这个GST应该怎么算的？

LENNY_DONG

如果你买2手房50万, 最后卖出去100万的话,因为是一分为三,一个房子变三个了,

最后要交的GST 是100万-50万 然后除以11.

ozsteps

有一自住房A购入时40万,贷32万,本息一起还.现在还欠31万,其中16万可以取出(REDRAW).如果现在房子价值50万,想转其它银行REFINANCE贷40万,其中25万放在OFFSET账房里.
问题
1: 如果将来A做为投资房,可抵税是40万,还是24万.
2 如果用OFFSET里的25投资一生意,可抵税务是25万,还是9万

sunrise

1,31万
2,25万

ozsteps

原帖由 sunrise 于 2011-6-3 22:18 发表
1,31万

2,25万

1.31万一定不对.

sunrise

我的自住房没有offset ACCOUNT ，但我想转自住房为投资房，我可不可以付清贷款，拿到房契，再以房契到银行抵押贷款，REFINANCE,做投资房。
举例：房子30万买入，4年后还清，拿到房契，再以房契到银行抵押贷款，REFINANCE后50万，选择只还利息，是不是50万的利息享受负扣税，另外我的贷出的50万可以放到我新买的自住房里。
这样操作可以吗？请专家解答！谢谢

LENNY_DONG

不可以，只能是贷款当时是多少就是多少。

dandan

请教楼主，我的投资房买的时候有租客，现在让租客搬走了我们开始装修，是不是装修的大部分费用都可以退税？比方说我们把旧厨房拆了换了套新的。旧的电热水器漏水换了个新GAS的。
另外请问楼主在悉尼吗？

LENNY_DONG

装修费用可以退税，不过如果你不想找机构评估的话，那么只能一个个单件折旧计算。