小白悉尼建duplex流水账(拿到OC 分地中)

luka2021

jwycga 发表于 2023-6-1 08:05
你是指wood frame的 timber stud么和wood Frame的螺丝么？ internal 和边上的Extension是只哪里？  谢谢 ...

我想他指的是 正常Villa board 板如果是用在浴室里那么钉子间距最大不超过200mm, 照片中的钉子间距不止200. 也就是说同一根stud 上最少要有7 颗钉子，而且订一般villaboard 是用 Galvanised FC Nail。除非是steel frame 用  Galvanised screws。Stud center Max 600mm.

jwycga

fengyush 发表于 2023-6-1 08:34
业主是比较好说话的，我就喜欢这种业主，不是胡搅蛮缠的那种，有事情大家商量着来，而不是我要怎么样就怎么 ...

嗯，关键Builder也不容易啊。 之前21年底签的合同，也没给我涨价， 而且做的东西都不错。

Inspector还有PCA指出的一些东西， Builder都按要求改了。 建房这么多工种，涉及到方方面面。也不可能100% 按自己想要的来，或者100%不出错。

作为一个完全没有建房背景的小白，还有Budget上的限制， 也只能做到这么多了。  

jwycga

luka2021 发表于 2023-6-1 08:38
我想他指的是 正常Villa board 板如果是用在浴室里那么钉子间距最大不超过200mm, 照片中的钉子间距不止20 ...

啊谢谢解释！！ 不过现在再改可能也有点晚了。 我问问看影响大不大。  我只知道浴室，阳台要用Cement Sheet， 防水的Area是哪些。 其他都不懂。

作为Owner前前后后跟着看，还是会遗漏一些问题。 看来还是得找inspector/监理跟着。 不过我的项目实在支持不起找监理的费用了。

luka2021

jwycga 发表于 2023-6-1 08:50
啊谢谢解释！！ 不过现在再改可能也有点晚了。 我问问看影响大不大。  我只知道浴室，阳台要用Cement She ...

FC sheet 不止用在wet area, 只不过如果要挂瓷砖要多打点钉子。可以看出楼主还是一个比较好说话的owner, 祝早日入住。

jwycga

luka2021 发表于 2023-6-1 09:01
FC sheet 不止用在wet area, 只不过如果要挂瓷砖要多打点钉子。可以看出楼主还是一个比较好说话的owner,  ...

谢谢您耐心回答呀！ FC sheet还有哪里需要呢？以后说不定有机会再建房的话，就了解了 哈哈。

luka2021

jwycga 发表于 2023-6-1 09:05
谢谢您耐心回答呀！ FC sheet还有哪里需要呢？以后说不定有机会再建房的话，就了解了 哈哈。  ...

FC 大部分都是用在wet area, 如果用在外墙系统里面一般是 blue board, 也是FC 的一种，但是更厚（7.5mm VS 6mm). 很多预算有限的就直接 blue board + acrylic texture render 就完成外墙了。

还有就是有些DA condition 有 acoustic 的要求，设计师会要求先订FC 再订plaster board。 订FC 还是比较费劲的，而且成本相对普通的plaster board 也更高，单单用在内墙来替代plaster board 的很少见。

北方

感谢楼主分享 麻烦私我builder信息 我不着急盖 留着备用 祝楼主一切顺利。

gnipreuw

jwycga 发表于 2023-6-1 08:05
你是指wood frame的 timber stud么和wood Frame的螺丝么？ internal 和边上的Extension是只哪里？  谢谢 ...

厕所因为要贴瓷砖所以  timber stud间距不能大过600,最好是450间距.  螺丝要用防锈螺丝,并且间距不可超过200mm,如果是大瓷砖或者重的砖的话就要150mm间距,避免时间就了生锈,影响牢固,villaboard和瓷砖会开裂甚至脱落. 你的joint都没有拿jamesharie防水灰抹也没有打胶,光靠防水会有开裂风险.

jwycga

gnipreuw 发表于 2023-6-1 12:12
厕所因为要贴瓷砖所以  timber stud间距不能大过600,最好是450间距.  螺丝要用防锈螺丝,并且间距不可超过 ...

好的 明白了，已经上好瓷砖了，扒了再改就是大工程了。我家瓷砖是600乘300的，不是大砖。学到了，以后翻修就知道怎么做了。

gnipreuw

jwycga 发表于 2023-6-1 13:47
好的 明白了，已经上好瓷砖了，扒了再改就是大工程了。我家瓷砖是600乘300的，不是大砖。学到了，以后翻 ...

请问建完大概造价是多少sf 多少价钱

jwycga

gnipreuw 发表于 2023-6-1 14:38
请问建完大概造价是多少sf 多少价钱

我们家是两套一共450平米左右吧。

还没完全造完，如果最后没有variation的话，建房包括花园，Easement，不包括设计，council那些非建房费用大约120万。

danielweng

jwycga 发表于 2023-6-1 16:45
我们家是两套一共450平米左右吧。

还没完全造完，如果最后没有variation的话，建房包括花园，Easement ...

请问造好duplex后，拿到oc，如何做subdivision？需要请专人处理还是自己可以diy？

jwycga

danielweng 发表于 2023-6-1 20:33
请问造好duplex后，拿到oc，如何做subdivision？需要请专人处理还是自己可以diy？ ...

论坛有人已经分享过分地步骤了，我记得他也在我这个帖子里留言了。你可以查询一下。

danielweng

jwycga 发表于 2023-6-1 22:34
论坛有人已经分享过分地步骤了，我记得他也在我这个帖子里留言了。你可以查询一下。 ...

谢谢，请问是自己diy吗还是要找人来做这个？ DIY难吗？

jwycga

danielweng 发表于 2023-6-1 23:04
谢谢，请问是自己diy吗还是要找人来做这个？ DIY难吗？

我还没到分地这部分呢。应该是要自己来操作的。 建房整个过程从设计到最后分地，很多需要owner自己跟进，联系，不难但很繁琐。

ozjs

楼主，我也开始跳坑，设计巳经基本完成，正在找builder ，麻烦私信一下靠谱builder 的联系方式

sunny789

请问楼主可以分享一下设计师和builder的联系方式吗？

jwycga

今天去工地看 地板快铺完了。 下午阳光真好。

tophoi

Builder 可以发一下联系方式吗?

jwycga

最近研究了一下出售的相关税费， 搬运一下homeone的信息：
1. GST： 7% of the sale proceeds are with held at settlement and issued to the ATO。 marginal scheme apply的话可以抵扣一部分gst
2. CGT: capital gains tax applied to my income at the end, assuming there is a profit after the 2nd dwelling sells.

网上一个builder 和developer 分享的税金如下:

1. Stamp duty to purchase the land - $122,000
2. Land tax - I think my bill is circa $39,000
3. S7.11 fees - $23,000
4. GST on sales - circa $336,000
5. Capital gains tax - Probably a lot

如果没有相关经验和一定的buffer ，做开发的风险真的很高啊。弄不好就亏本了。

xq052b

jwycga 发表于 2022-5-27 12:29
一个真诚的建议，如果是没有建筑行业相关经验的话。 请做好十二万分的心里准备，这是一个艰难的旅程。 一旦 ...

搭车问一下

那种几十万左右的project home duplex怎么样啊

看了下样板房感觉还不错

jwycga

xq052b 发表于 2023-6-8 15:43
搭车问一下

那种几十万左右的project home duplex怎么样啊

我没找project home builder造过房子。造房的体验我不太清楚，造房最终价格我也没比较过。 我自己目前住的是project home 的duplex，当时买的现房。所有的配备都是最基本的，住还是不错的，也没有漏水问题。不过只是基础配备厕所的瓷砖只铺防水部位，橱柜不到顶，二楼用最便宜的地毯。和我现在builder提供的finish完全不同，我builder提供的比我现在自己住的好多了。 所有橱柜都是soft close，tile铺法也不一样，厨房stone是40mm的。 如果你打算project home 基础配备应该会便宜很多，但升级后的价格我就不知道了。

jwycga

刚接到Builder的通知， 马上要交房啦！ 从去年4月底knock down到现在建房一共耗时14个月！总算快解放了！ 下下周定了inspector做一个final inspection。 然后就准备搬家啦！
这个帖子开贴到现在也可以正式完结了， 这里做个最后的总结：
1）目前计算下来，纯建房费用不包括申请，easement以及其他杂费近110万左右。
2）builder在建房中除了后期我们提出的升级项目，没有额外因为材料，人工等进行涨价。
3） 一直以来和Builder的沟通基本都很顺利，提出需要整改的地方基本也都进行了整改。
4）时间上超过原定的12个月大约1个月左右。从去年初到现在，我们经历了新冠疫情，flood，连续暴雨，材料短缺，人工短缺，利息暴涨，我想再也不会有哪一年会这么倒霉了。
5）建房特别小白自建房，一定要找有资质有经验的第三方帮忙把关，包括看合同，检查建房质量。尽量和Builder好好沟通，相互体谅合作完成工程。

感谢我家的Builder，对我这个小白以及我家难搞的妈妈很耐心，并且在我们提出额外的改动要求后还是尽力满足，并帮我们节省费用，按成本价帮我们完成一些升级和改动。 良心builder，虽然收费不是最便宜的，但真的做到了让owner省心放心。

moonstar

恭喜LZ， 并感谢有始有终的分享，好人有好报，愿你们一家在新居日子越过越好！

cdreader

  好事多磨，楼主的新生活要开始了

xq052b

spriaut 发表于 2022-8-24 15:29
有，加wx:xcoupe验证地区拉入悉尼建筑群

我搜了一下，是个人啊

xq052b

jwycga 发表于 2023-6-8 15:52
我没找project home builder造过房子。造房的体验我不太清楚，造房最终价格我也没比较过。 我自己目前住 ...

我找了几个volume builder，都愿意改图纸的啊，基本都是按照总面积收费的

jwycga

xq052b 发表于 2023-7-1 00:17
我找了几个volume builder，都愿意改图纸的啊，基本都是按照总面积收费的

我没有找过volume builder。 不过和我的builder做下来，我们后期做了一些小改动，比如render颜色，改shower screen 等等，都比较顺畅。比较felixable。更换材料临时upgrade一些东西也很快就可以做到。 我不知道volume builder可不可以做到

jack3881

恭喜楼主。

xq052b

jwycga 发表于 2023-7-1 07:33
我没有找过volume builder。 不过和我的builder做下来，我们后期做了一些小改动，比如render颜色，改show ...

你后来是分地的，还是改成strata title的？

builder跟我说，改成strata title就可以单独卖了，否则必须是一起卖的

改一下大概需要25K

你是怎么操作的啊？