个人愚见——各区比较之我见

luckynumber

感觉吃喝年纪虽小，但来自于家道殷实的人家，而且自己非常具有投资意识。我觉得他的经验的观点可以借鉴，但其实说到底每个人的人生轨迹和期望都是不同的。一般人要把吃喝作为目标恐怕这辈子会很辛苦。

我也希望能在退休之前攒两套到三套房子，然后期望升值之后把其中的一套卖掉，剩下两套DEBT FREE，不仅没有贷款还能从中获得稳定的现金流，贻养天年。

可问题是，凭借我一年区区几万块的工资，如何买两三个房子呢？我０６年买的现在的UNIT，贷款２５万，还了近三年还是２０多万，虽然今后还款速度会越来越快，但人生毕竟存在很多不确定因素，如果我今后的工资只涨不跌、不失业、也没有其他变化，那或许有可能在几年内还清，然后买投资房，但其中的代价是我这今后几年的主要目标是还贷款，至于买奢侈品、出国旅游什么的都要打折或者打消，我人生最美好的时光都用来还贷款了，即便退休时比没投资的人多一点点钱，那时候人也老了、腿脚也不活络了，再穿着打扮、再出国旅游也不是年轻时那种感觉了。我为了实现退休时的房产投资目标而损失掉的花样年华又该如何用金钱来衡量和补偿呢？

更何况谁能保证我的生活四平八稳、工资只涨不跌呢？

无产阶级

主要澳洲没有物业税，经济危机政府印钱救市。房产绑架银行，所以导致投资物业稳赚不赔，
更何况还有税务优惠。一切成本都有新的一代来承担。

李寻工

楼上的楼上说的好
此版是我爱我家,似乎应更多讨论建设自己美好家园. 如果在自住房里放入太多投资的因素, 甚至在买
自住房的时候就总想着卖的时候, 那这房子也只是个临时居住兼赚钱工具, 谈何我爱我家.
自住房似乎应更多考虑其使用价值, 投资房则100%考虑交易价值. 混在一起考虑,难,思维容易混乱.
楼主和年轻有为的吃喝兄似乎已经到了买投资房不影响自住质量的阶段了,羡慕.
如果考虑投资房产绝对赞同楼主的观点. 但这里大多数人还在买第一套自住房, 或只有一套自住房. 这时强行买投资房,或把投资价值高的房当自住房来买,势必降低生活质量. 这又有违大多数中国移民来澳洲的初衷吧.

丹儿

smart的人眼光会长远点，考虑问题会全面些。当前的自住房可能是未来的投资房，当前的投资房可能是未来的自住房。当然没有必要大幅降低生活质量来作投资，但也不能完全不考虑。没有投入哪有收获？这个投入肯定就包括了金钱，时间，精力等等了。不了解的时候觉得很难实现，真正入世了，就会了解得越来越多。吃喝拉沙睡不就是一个很好的例子吗？

李寻工

假设一个普通中国移民来到墨尔本,喜欢东区,向往大HOUSE, 有40多万的BUDGET 买自己第一套自住房. 是在RINGWOOD买个HOUSE还是在BOX HILL买个UNIT呢? 假如他考虑升值,买了BOX HILL 的 UNIT, 5年后会怎样? 如果只是按部就班的挣着澳洲平均工资, 5年后可以在BOX HILL 买 HOUSE吗? 永远也不可能买的起. 还是只能到RINGWOOD 去买HOUSE. 即使BOX HILL 的 UNIT平均每年涨7% 对RINGWOOD 的 HOUSE涨5%, 5年也不过多涨4万多块. 扣掉房子交易的费用(主要是印花税和广告费), 能比直接在RINGWOOD 买了HOUSE的人赚多少? 何况一个已经享受了5年大HOUSE生活, 一个在小UNIT里委屈了5年等待升值. 当然住BOX HILL 去CITY应该在交通上省点时间, 不过每天来回也就省半个小时吧. 为了每天火车上的半个小时多花几万甚至十几万,几十万买更近CITY的区, 似乎时薪还没那么高.
以上所说的BOX HILL 和 RINGWOOD 只是墨尔本东面两个比较著名的区,举例而已. 至于涨幅%也只是举例而已,不一定准的. 例子仅供于喜欢墨尔本东区大HOUSE的同志参考.

zhongbingo

楼市回报好, 只是因为杠杆.
有涨必有跌, 杠杆也许会让你看起来巨大的资产, 一铺输光

我见过人用90%的杠杆, 连环买十几套房子, 房价跌10% , 或者现金流出现问题.
一铺就把百万资产输光.

matri

原帖由 李寻工 于 2009-7-29 12:56 发表
假设一个普通中国移民来到墨尔本,喜欢东区,向往大HOUSE, 有40多万的BUDGET 买自己第一套自住房. 是在RINGWOOD买个HOUSE还是在BOX HILL买个UNIT呢? 假如他考虑升值,买了BOX HILL 的 UNIT, 5年后会怎样? 如果只是按部就 ...

各有各的爱好，要我选就会去住box hill，方便时最重要的，不想做饭的话满街都是吃的，想买点什么日常用品楼下就有，你觉得住大house很爽，我觉得住偏远地区的house是找罪受。

luckynumber

原帖由 matri 于 2009-7-29 13:05 发表


各有各的爱好，要我选就会去住box hill，方便时最重要的，不想做饭的话满街都是吃的，想买点什么日常用品楼下就有，你觉得住大house很爽，我觉得住偏远地区的house是找罪受。

２７５楼说的情况跟你的不一样，如果２７５楼举例当中的人跟你一样想法就不纠结了

丹儿

原帖由 李寻工 于 2009-7-29 12:56 发表
假设一个普通中国移民来到墨尔本,喜欢东区,向往大HOUSE, 有40多万的BUDGET 买自己第一套自住房. 是在RINGWOOD买个HOUSE还是在BOX HILL买个UNIT呢? 假如他考虑升值,买了BOX HILL 的 UNIT, 5年后会怎样? 如果只是按部就 ...

呵呵，这个例子有趣，你是否知道很多人不喜欢住house的吗？大house的居住面积可能远远小于unit，直接这样比较没有任何意义。倒是说一个普通中国一名来到墨尔本，喜欢东区，向往大house，有40多万的BUDGET 买自己第一套自住房，看中了ringwood。现在有两个房子可以选，价格差不多。一个里面装修很漂亮了，land 580平米，在山中环境不错，就是出来不太方便，只有一路bus到火车站。另外一个房子很普通，land 700平米，走路到火车站15分钟。我肯定挑选第二个。因为我知道我肯定不会在这个房子住一辈子，更可能第一次住过house以后，坚决向往unit。那么这个房子就是作为投资房了。

Melbourner1978

原帖由 luckynumber 于 2009-7-29 13:09 发表


２７５楼说的情况跟你的不一样，如果２７５楼举例当中的人跟你一样想法就不纠结了

这人是预算有限，又想住东区，还想住大地的house，房子还不能太旧

dreaman

原帖由 丹儿 于 2009-7-29 13:12 发表

吃喝拉沙睡不就是一个很好的例子吗？

我推测，这不是一个具有广泛参考意义的例子。只有10万的普通人去学习1000万身家的富翁是怎么投资的，有多少参考意义? 07年的投资策略放到09年是不是又一定正确呢？

因为我知道我肯定不会在这个房子住一辈子

住一辈子或许不可能，住10年20年也未尝不可，为什么一定要越搬越靠近CBD？为什么就不可以自住一套，有钱了多买几套投资房？

alyssa

这个楼， 不再是讨论房子，
兼带讨论人生的问题了。
:si151

李寻工

偶在275楼举的例子局限性可能太强了, 别想了,不如我把它删了.

我的核心观点是: 投资是投资,自住是自住. 适合投资的房子不一定适合自住,适合自住的房子不一定适合投资.
从投资角度看,好区破房是绝对没错的. 因为好区的升值是自己的,住破房子的是别人. 但自住就仁者见仁了. 熬几年苦日子,换来更多的升值(远区差区也不是不升值的). 不过住好区破房什么时候是个头? 没有额外收入,永远住不到好区好房. 只能一次次的换, 房子一点一点好,区一点一点远. 澳洲尤其维州房子交易费用很高的, 多升值的钱恐怕大半被STAMP DUTY 和卖房中介费吞掉了. 一步到位的想法还是有一定可取之处的. 稳定下来, 专心自己的工作和生意, 难道不能带来更多收益吗? 澳洲人频繁换房的结果, 是肥了自己, 还是肥了地产中介,还是州政府?

有些人以消费享受为乐,有些人以攒钱资产升值为乐. 能让自己和家人HAPPY的人就是聪明的人了. 我们华人挣着平均低于鬼老的工资, 又攒钱又买房, 没必要嘲笑鬼老又穷又傻吧.

[ 本帖最后由 李寻工 于 2009-7-29 16:18 编辑 ]

vikki

原帖由 alyssa 于 2009-7-29 13:49 发表
这个楼， 不再是讨论房子，
兼带讨论人生的问题了。
:si151

人生啊,就是折腾!

madling

原帖由 luckynumber 于 2009-7-29 10:10 发表
感觉吃喝年纪虽小，但来自于家道殷实的人家，而且自己非常具有投资意识。我觉得他的经验的观点可以借鉴，但其实说到底每个人的人生轨迹和期望都是不同的。一般人要把吃喝作为目标恐怕这辈子会很辛苦。

我也希望能 ...

第一次买的房子不是用来养老的是用来投资的!!看准就下手~掌握时机，12月份房子
最便宜的时候有多少人在看？有多少人从开始赚钱的时候就有计划的支配安排自己
的收入？只是急着花钱开始玩，该玩的大学几年我都玩过了。年轻的时候是拼事业
的时候，你早点拼好早点玩对不对？不一定要等到7老80的。我买房子的时候手里才
几万，平时自己积累的人脉也很重要，看准了我就把房子当场签下来了，不够的钱
朋友借给我。不要一步到位买理想中的房子，买一个有潜力的房子。现在我的利息
全部租金帮我还我已经还了2万了但是这些钱我放在offset account里面等还到3万
我就不用付保险费可以贷到33万，然后把后面的地分割再盖一套房子。按照现在的
租房市场4房两卫的新房整租价格应该很不错不仅能够帮我付掉利息还能帮我还另外
一个房子。还有1万而已你说我需要多久就可以名义上拥有两套房子？然后我想看准
一个生意把两套房子抵押再贷款，等生意赚了钱我再买房~~人生尽在折腾!

丹儿

原帖由 dreaman 于 2009-7-29 13:40 发表


我推测，这不是一个具有广泛参考意义的例子。只有10万的普通人去学习1000万身家的富翁是怎么投资的，有多少参考意义? 07年的投资策略放到09年是不是又一定正确呢？



住一辈子或许不可能，住10年20年也未尝 ...

1,我觉得有参考意义。做房产投资看眼光看经验。眼光来自个人天分，经验来自实践。吃喝拉沙睡就目前来说，所作的房地产投资都基本正确的，说明他眼光独特，前前后后十几套投资房，说明他实践经验也丰富。所以他分享的一些经验，我觉得值得我学习。尽管我没有他那么多资本，但起家都是从小做起来的。投资的目的就是财富积累，越积越多啊。
2，07年经济环境房市环境的确和现在不一样，所以说肯定不能完全照搬，不过投资理财的观念是相近的。战略可以相似，战术可以不同，靠个人的领悟和学习了。
3，每个人的life style可能不同。不过，我现在这个年纪肯定不会在一个房子住超过10年，已经都在澳洲这个大农村了，还一个地方都不动，岂不是超级boring？既然考虑到以后可能移动，那么在购买之前就稍微多想些投资方面的因素，为今后做点打算不好吗？投资的游戏在实施之前就应该开始乐。更何况，不换几个不同的房子住住，怎么知道到底怎样才是自己的dream house？人的需求都是不断在提高的，由欲望才能有进步。:si79

madling

当初boost的开创人抓住了机会，用最少的投资开始，现在早已经开得遍地开花。

李寻工

看来买一套舒适的自住房,稳定下来,安心工作和做生意的想法现在是过时了.

华人投资房产的观念已经深入人心了, 适合,不适合的人,在适当,不适当的时机都在搞. 如果此观念占据上风, 澳洲税务优惠又不取消的话, 长此以往, 澳洲年青人和没啥背景的新移民,只能永远租房了.
不过大家都买卖房子对澳洲的实体经济可没什么好处.
另外,买卖房子门槛高,时间长,交易成本高, 管理成本也高, 不具有分割性,不容易分散投资(买十几种股票容易,买十几座房子难呀), 感觉不应该是大多数人的首选投资. 不过住宅房产回报相对稳定,贷款成本相对低,还可以作抵押, 也算不错.比存银行好. 可存银行没风险,存多少得多少利息. 投资一个房子,动折几十万,要首付要贷款. 贷款投资风险总是大的. 也不能花3万块买十分之一个房子投资吧.  拿三五万的现金存款投资,选择停少的. 投资到几十万的房子里,风险不小. 2007年那样的市场能否隔三差五的出现,谁知道. 如果在投资其间赶不上一个2007年的市场,八成是赔钱的.

89年的一批老移民,工作机会不好,是靠买房子发财的多,还是靠做小生意发财的多?

[ 本帖最后由 李寻工 于 2009-7-29 18:19 编辑 ]

luckynumber

我认识的８９那批的，大多数都在做生意，一般有一个自住房、一个投资房。自住的区稍微好点为了小孩读书，小孩送私校。如此而已。

李寻工

嗯. 楼上所说的情况, 对于一穷二白的89一代, 我觉得已经算发财了(要求不高). 毕竟有两个房, 孩子能上私校, 已经超出平均水平很多了.

luckynumber

原帖由 李寻工 于 2009-7-29 15:38 发表
嗯. 楼上所说的情况, 对于一穷二白的89一代, 我觉得已经算发财了(要求不高). 毕竟有两个房, 孩子能上私校, 已经超出平均水平很多了.

那倒是，他们可真是白手起家，来的时候兜里只有几百块，不仅没有父母资助，赚了钱还要寄回去的。相比之下，现在年轻一代真的很幸福。我正好是中间的，既没有６０后那么辛苦也没有８０后那么幸福。主要靠自己、关键时刻有贵人。

大龙卷风

大家说了半天: 根本的环节是要有 QIAN 钱

janet668

身体健康才是好.

janet668

我儿子对我的事情都不敢兴趣,只要有台电脑, 他就高兴.

铁板烧

命运本爱弄人，父母有钱，也不是子女的错，何况如果能够投资增值，比那些只知道好吃懒做，坐吃山空的好得多。


这楼也歪得差不多了，大家还是分享一下怎么选好房和选好区吧。

语阁

原帖由 铁板烧 于 2009-7-29 17:13 发表
命运本爱弄人，父母有钱，也不是子女的错，何况如果能够投资增值，比那些只知道好吃懒做，坐吃山空的好得多。


这楼也歪得差不多了，大家还是分享一下怎么选好房和选好区吧。

有银子就可以，起码100W左右的预算吧。

llpbc09

原帖由 铁板烧 于 2009-7-28 22:21 发表
{大家普遍都会选择大地烂房子，认为只有地增值。其实不是的。其实大部分三年翻一番的房子，都是好地点的好房子。}

烂房子价格相对低些，而且可以翻新增值啊，不是吗？

吃喝兄再分享一下具体选好地点的好房子的 ...

同意此说法 。

李寻工

一个BUILDER 或HANDYMAN 通过翻新装修, 使房子升值, 能算房产投资吗? 更多的应该算靠自己的技术和手艺赚钱吧.  不过同样的装修成本, 在好区升值的效果肯定比差区强.  好区破房确实是投资房的最佳选择, 应该没什么疑义吧. 不过自住,即使短暂的几年,也不是所有人都愿意忍受的.

[ 本帖最后由 李寻工 于 2009-7-29 18:21 编辑 ]

华丽的家

原帖由 李寻工 于 2009-7-29 13:55 发表
偶在275楼举的例子局限性可能太强了, 别想了,不如我把它删了.

我的核心观点是: 投资是投资,自住是自住. 适合投资的房子不一定适合自住,适合自住的房子不一定适合投资.
从投资角度看,好区破房是绝对没错的. 因为好 ...

还是忍不住想说点什么,
像你这样的想法,真的是很难有额外的收入,
首先你说的投资是投资,自住是自住这个观点,恕我直言,很愚*
这么短浅的目光当然不会有额外的收入
当然每个人都有自己的生活方式,我不可以评论太多
我只想说,
如果你什么都不能忍,那么就要付出什么都不能忍的代价,就要接受什么都不能忍所带来的结果
田园生活,享受生活,深居简出,.....这些也是我的梦想, 但不是我现在的梦想,而是我50岁才会有的梦想
20,30岁的人就有50岁人的理想,是好事还是坏事呢
其实,买自住房,投资房,不是以还清贷款作为目的的
若是把还清贷款作为目的,那买一个就已经够累的了,真的没必要再买第二个了
咳,每个人的思维不同,运做方式就不同
我可以说,现在供一个以上的房子我都不觉得累,照样给自己买新衣服,照样出去吃饭.....
因为我根本就没打算3年或者5年还清,即使我能够,我也不这么做
真想不明白为什么有的人一买了房子就跟背了个大山似的

华丽的家

这个楼真的是歪歪扭扭的
呵呵
但从谈论房市,地区的选择进而探讨探讨人生
也满有意思的

若是跌入了还贷款的误区,,生活真的会因为买了房子而失去了很多乐趣