有没有兴趣组建一个专门投资房地产的基金啊

liutt4433

这个基金主要是用于投资商业物业，以获得相对稳定的租金收入，所谓“一铺养三代”，只要控制好风险（重点是租户的考察），按目前市场上通常的6.5-7%的回报率来算，收益远比投资普通民居要高，而且费用更省（所有杂费、outgoing全是由租户承担）、更省事（维修也全由租户负责）。

我在国内就从事金融投资行业，对地产信托基金很熟悉。如有兴趣, 我们可一起商议。


我前几天发的这个帖子，主要的想法是，我们来到这个新的国家，在经过了几年的艰苦磨练以后，对情况也开始熟悉了，是时候运用和发挥各自的长处，闯出一些新路、争取一些新发展了，因此希望大家团结起来，一起合作做点事，而不是说想着把谁谁的钱骗来赚管理费，我没那个能力，也没那个兴趣。

我的思路和模式就是：以财务杠杆购买优质资产，以优质资产获得净现金流，以净现金流来养一生。而考察了许多，在澳洲，感觉也许商业地产是运用这个财务杠杆来获得良好净现金流的最适当的工具了。

但要找到好的、风险能控制的商业地产并不容易，我实地看过许多项目，感觉还是一些政府或大型商业公司租赁的物业相对风险要小一些，租期也较长，这就确保了收益的相对稳定和可靠。但这样的项目所需要的资金量还是很大的，通常都在200万以上，单靠我一个人做不大，最多拿了一二个项目就没能力再投资新的了，所以想如果能组成这样的unit trust，可能会有更快、更大的发展，甚至形成一定的市场影响力。

其实只要设立时规范，这儿的法律保障了不会出现像国内卷了资金跑步或被个人贪污挪用的情况，要考虑的到是如何避税等问题。

看到了许多朋友有回帖，很感谢。许多都提出了专业的观点，很开心也很敬佩，看来我们中国人在澳洲的专业人才还是很多的，所以我更相信这样的组织是能够成功发展的。

另外，我希望回帖的朋友多提建议和思路，少嘲讽挖苦和质问，不要把国内的一些坏作风带过来，在澳洲这个别人的国家里（至少心理上还是吧），我们只有互相帮助、互相依靠，才能一起做出事、做成事。

ppboy

亲，本钱哪里来，我国内是银行的，分析报表3年了，有澳洲房地产经验

Newtown85

小弟，你迟了一步。
哥刚买了一个商铺，不到100万，135平方，租金回报率10%

天行健

大哥，你还不了解这边情况，位置好的，嘿嘿，回报率能到5%就非常不错啦！

去年glen kingsway上的那个88号，return 2%不到，卖了！

kekeca

只要不是空手套白狼  就好    可以大家一起share holder ?

cyvs

Have you applied for AFS (Australian Financial Services) licence?

http://www.asic.gov.au/for-finance-professionals/afs-licensees/

liutt4433

Newtown85 发表于 2014-11-14 16:00
小弟，你迟了一步。
哥刚买了一个商铺，不到100万，135平方，租金回报率10% ...

恭喜你了，这个回报率真的挺高的，我上次拿了一个商业地产，是租给做养老院的，租约挺长，是10+10的，回报算是高了，也只有8%，你真幸运

liutt4433

天行健 发表于 2014-11-14 16:03
大哥，你还不了解这边情况，位置好的，嘿嘿，回报率能到5%就非常不错啦！

去年glen kingsway上的那个88号 ...

投资主要是考虑二个问题，一个是收益，另一个是风险。在房产投资中收益要么是资产增值，要么是正现金流，当然两者齐全最好了。您说的那个不到2%，从现金流上考虑肯定不值得的，只要利率稍微有变化或租户经营有问题，这个投资就有风险，我估计买家可能主要考虑的还是资产增值部分，因为它的位置好。

liutt4433

cyvs 发表于 2014-11-14 16:55
Have you applied for AFS (Australian Financial Services) licence?

http://www.asic.gov.au/for-financ ...

哈，真开心，这儿还有许多专业人士，可以共同商讨。因为我觉得经济的核心是金融，我们在澳洲最终只有介入到金融这块去，才有机会有更大的发展，不能老是目光集中于开个小店什么的。
是的，这是一个必须具备的资格。在一开始我们肯定没有这个AFSL，我和朋友探讨过，可以有二个方法来试着解决它，一个是成立房产项目公司，另一个是先挂靠在大的基金公司底下，作为一个分基金。我和几个大的基金管理公司联系过，这不是没可能。
不知您有什么好的建议和想法？

640

其他银行也有在做，你说好听就是地产基金，直白点就是融资买资产，赚取服务费。

什么架构都没问题，问题是你如何去融资？ 从国内转过来？ 洗钱倒是不错。

liutt4433

其实我一直在考虑这样的投资基金的事。从技术层面上说，并不存在大的问题，从投资渠道、投资回报上看也不会有太大的风险，因为毕竟澳洲要比国内在法律制度和执行层面上相对规范一些。
我最担心和最犹豫的就是国人的合作精神和团结问题。中国人其实是很聪明很努力的，可惜好像不太愿意合作，互相不信任。在墨尔本印度人合作垄断了出租车行业，犹太人合作几乎垄断了商业地产行业，我也很想我们中国人有一天也能在某个领域里称雄作老大。但这个需要大家的共同合作。可惜，过去一些国人常常是能共苦不能同甘，现在许多人已经是共苦也不愿了，只想立刻能独占全部的回报。
我当初来澳洲时看到一个叫金凯平的写的书，说他怎么收购了一个著名的大楼，敬佩得不行。现在我发现其实这样的机会还是有很多的，如大的shopping centre等，如果能通过合作联合去进入这样的行业和领域，一定会有很好的收益和前途的。
这也是我提议的最初想法，没其它什么的，更不是想什么洗钱，哈哈。

640

还是那个问题，　你怎么融资？　你有项目的前提是你要有该项目的直接控制权，你自己得先控制好才能融资吧？　

tinaking666999

先去某小岛注册个公司再来拉资金

dedge

REITs ？别指望华人合作了，能不互相拆台就不错了。

其他种族经常合伙垄断一个行业，但当华人进入一个行业就是互相恶性竞争，互相压价，力图把行业里的其他华人搞死。

李十三

不懂

liutt4433

dedge 发表于 2014-11-14 21:31
REITs ？别指望华人合作了，能不互相拆台就不错了。

其他种族经常合伙垄断一个行业，但当华人进入一个行业 ...

可惜这是现实，所以这真的很悲哀。

cyvs

liutt4433 发表于 2014-11-14 18:53
哈，真开心，这儿还有许多专业人士，可以共同商讨。因为我觉得经济的核心是金融，我们在澳洲最终只有介入 ...

不是专业的，只是工作上接触很多投资方面的人和事。

针对广大群众的小型基金很不容易，要符合AFS licence条例的compliance costs很高。

投在大基金下也是一笔费用，这也是从投资者身上拿的，小型基金相对费用会变得很高。

小型基金针对散户还有一个劣势是你得花很大精力去应付投资者。不应付他们说你当初融资时多么好讲话，现在拿了钱找你都难，退资。都应付的话你还有时间去做你应做的事？

比较行的通的是找几个大户，sophisticated investors, 通常放了钱给你会让你有空间做事。就算不是，应付几个给你几千万的比应付几百个给你几千几万的容易很多。认识的一个基金经理就是这样的，有好的记录，找几个同行，用自己的钱，然后拼命挤向养老基金那里，希望拿到个小份也好，他说很不容易。

这方面如果没有过硬的记录和关系很难，如果国内有关系找几个大户投资这里应该比较有卖点？很多人都想分散投资减低风险，应该比在这里融资容易。

你说的房产项目投资是说property syndicate吗？手续也不少。

theforest

好的，我先把账户公布，大家往里面打点前期准备资金呗

joerkky

liutt4433 发表于 2014-11-14 21:41
可惜这是现实，所以这真的很悲哀。

我的看法是，这跟种族没有关系，跟游戏规则有关。如果一个市场上有太多竞争者，或者玩家只想捞一笔就走人，很容易导致打价格战。

liutt4433

cyvs 发表于 2014-11-15 08:11
不是专业的，只是工作上接触很多投资方面的人和事。

针对广大群众的小型基金很不容易，要符合AFS licenc ...

你真的很专业，说的都在点上。希望能有机会好好向你学习并商谈发展的事。

众生丸

此人说梦话，凭什么让人家给钱你管理？

catparrot

月经贴

wander518

真想干的话算我一个

cyvs

liutt4433 发表于 2014-11-15 17:21
你真的很专业，说的都在点上。希望能有机会好好向你学习并商谈发展的事。
...

只是做为投资者知道一些条例和表面上的利弊分析，对于商业地产的实际行政操作一点都不会，谈不上专业。不熟不做，所以对这个直接投资商业地产的基金我没有兴趣。

我自己有一个很适合我自己风险回报的投资方案，除非有一天发现什么大缺陷，应该是不会脱离这个方案的轨道。
个人来说，我是倾向于挂牌公司或挂牌基金，自由很多，没有什么限制，觉得适合就买进，不适合走人。

hughway

我已经在搞了，
把你自己的蛋蛋要全放在里边，
先找认识你的，信的过你的人入伙，搞成合伙人性质的。
你要真的有投资本领，有人信的过。
不然谁相信你。

如果一上来就想搞信托基金，又找不认识的人投资，不太容易吧。

Maobama

拜托，不要把国内一套把戏搞到这儿来现世了，这儿的商铺，你去看看，for lease的到处都是，现在是网店经济，实体店铺基本都是要倒闭的。

cyvs

hughway 发表于 2014-11-16 09:58
我已经在搞了，
把你自己的蛋蛋要全放在里边，
先找认识你的，信的过你的人入伙，搞成合伙人性质的。

我也是自己投资自己的钱，亲戚朋友也不好。如果他们有兴趣我只告诉他们我的方案，他们可以自己投资。实在不想和他们有什么金钱上的纠纷。投资的事，没人敢说稳赚。

stone66

就是呀，就象我的一个朋友炒股一下，用我的帐户我的钱，他交易，说好一年为限，10%下他不收钱，超过10%后他收赢利的50%。他转不走，但要是万一亏了我就惨了，到目前还行，两年头还不到，去年是16%，最近是比较近好，24%左右前两天看的。一个好的投资渠道和完善的制度也非常重要，至少不会发生卷钱跑路

yeu008

那是因为骗子太多，傻子明显不够用了的缘故。

jalvi

有理想总是好的，不过以你在国内的经历，找熟悉的客户融资应该不算很难把。