自住和投资，应该如何规划？

liangpi1234

地产小白一个，持分请教足迹达人们房产投资规划问题。

现在手上有套自住房A，阿村的蓝领区，价格便宜，offset账号。最近想买另一个物业B，这个物业所处的区很好，房子破败，价钱也就是地价了。这个新物业B比我的自住房贵10万。

本人上班族，目前没有任何有效避税的方法。
A出租也会是positive gear
B出租是negative gear

方案1：目前仍然将A用作自住，B作为投资房，简单装修后出租，税务上有negative gear。过些年地价升值，我也存些钱，将B推倒，重建，改B为自住房，A为投资房。

方案2： 买入B后，将B改为自住，推倒重建。A改为投资房。

请问大家，这两种方案各有什么利弊？哪种更好？大家有更好的建议吗？分分等候，谢谢啦。

liangpi1234

顶一下，希望有人看到

tgnaxin

方案二更好,如果盖房钱不缺的话

liangpi1234

B现在破的完全不能住人，推倒重建期间我自己还需要重新租房。

巴乔

实在不好说

伐木者

A持有多少年了？还有多少涨幅空间？
B装修要花费多少？negative gear到底能抵多少税？
这些都是要考虑的。

长远来说，你总归是要推倒B重建自住的。有能力还是尽早吧。建个房也得一两年。

liangpi1234

A离CBD14公里，贷款还有一半。
B离CBD5公里，完全不能住人，装修估计得用5万。

juliez

现在有能力盖就b啦。

liangpi1234

juliez 发表于 2014-10-14 13:03
现在有能力盖就b啦。

一个平米12000，盖150平得要20万，没有那么多现金。

liangpi1234

盖房的钱能贷款吗？

juliez

liangpi1234 发表于 2014-10-14 13:06
盖房的钱能贷款吗？

应该可以，比如你房子A有增值，可以从银行多借出来。当然银行借不借看还款能力

liangpi1234

现在的自住还了一半，银行说不能把offset里已经还了的拿出来。自住变投资后不能将其100%贷款，不能最大化负扣税。

寻找方向

不懂

Halsey

mlink3

First..the bank is right.
But you can get around it. What you should do is
1. refinance your existing home loan and then get more funds in ur redraw. At that point, you still have one primary home.
2. take out the money in your redraw and then you can use it for other purpose.
3. Buy the property B and renovate it to a liveable condition
4. You can have two paths here

a. live in yourself and turn the First property into investment property. And claim your tax loss on this one only. If you have to rebuild, you can do it later on
b. Put both properties as investment properties and claim your tax loss on both of them．Meanwhile, you have to rent. After a few years when you have more cash, you can rebuild the property B and live in as your main residence.

linacheng

liangpi1234

mlink3 发表于 2014-10-14 15:00
First..the bank is right.
But you can get around it. What you should do is
1. refinance your existi ...

感谢分享，今天浮云散尽了，明天补上

liangpi1234

mlink3 发表于 2014-10-14 15:00
First..the bank is right.
But you can get around it. What you should do is
1. refinance your existi ...

方案1是住在新买的房子B里吗？

mlink3

liangpi1234 发表于 2014-10-16 06:57
方案1是住在新买的房子B里吗？

是的

mlink3

如果你 交的税多的话， 并且不介意租房的话， 方案二最实惠

onizika

一起来学习一下。。。