分分求教：关于父母买房的税务问题

戆戆猪

各位税务大神，有问题求教。

父母pr短登澳洲，现以一人名义买下自住房，房子settle后暂时出租（按10个月算）1年内父母来澳自住，父母现在还无税号

问：

Q1:若房子出租期间，父母澳洲收入是房租扣除房子的利息等费用么？若正现金流，按非澳洲居民报税，是否需要列明中国收入？

Q2：若负扣税，父母非税务居民该如何报税？这出租期间的loss 是累积用于以后的投资房产所得？还是可用于抵消以后卖房的CGT gain？还是不用申报？

Q3: 若房产拥有者申请税号，按税务居民报税；另一人按非澳洲税务居民，是否需要列明非税务居民国内收入？

Q4:父母入住以后转为澳洲税务居民，后院建房，前面的房子转投资或卖掉，是否需要在入住前做个房产评估？
以后该如何计算CGT gain？

jeff_lawsons

1.  如果你父母是non Resident for tax purpose,在国内的income 不需要在澳洲交税。只有Australian sourced income 才需要报。你对于计算租金的收入理解正确。

2. 即使是non resident，这个rental loss 也可以carry forward的，这rental loss 是revenue loss， 不是capital loss， 所以可以offset将来的taxable income，不紧紧可以offSet capital gain。

3. 因为你父母居住在一起，而且是夫妻关系，如果一个报resident 一个报 nonresident 很难说服ATO。如果是 resident，那么foreign income都需要计算进去的。

4. 后院建房再卖， 以盈利为目的，很可能被作为oridnary income， 不是capital gain。 里面还会涉及到GST问题。具体税务每个人情况都不同，你需要找会计师咨询下。

5. 你需要注意non resident 没有CGT discount ， 而且你父母买房settle之后没有马上搬进去，而是出租出去的，即使将来变resident后 没有full main residency exemption， 只能有partial exemption。

戆戆猪

jeff_lawsons 发表于 2014-10-12 21:56
1.  如果你父母是non Resident for tax purpose,在国内的income 不需要在澳洲交税。只有Australian sourced ...

Q1，若出租收入为loss，人不在澳洲，按非税务居民不需申报，这个loss如何可以carry forward？
第二年人到澳洲转为税务居民报税，自己把这个loss报上去么？且loss carry forward 有时效么？比如只能用于1年或2年这样的。


关于Q3，因为一人在澳洲，一人在中国，所以按一人按税务居民报税，一人按非税务居民报税，不可以么？

关于最后一问题，我知道需按比例计算cgt，但正式搬入前需要做个房屋价值评估么？就像自住房搬出转投资一样，好像都有建议做个估价

非常感谢解疑！

jeff_lawsons

戆戆猪 发表于 2014-10-13 02:08
Q1，若出租收入为loss，人不在澳洲，按非税务居民不需申报，这个loss如何可以carry forward？
第二年人到 ...

你要carry forward这个loss， 必须要在loss年lodge tax return。 loss没有时间限制。

如果父母分开，居住于2个国家，一个报resident，另外一个non resident还是有点可能的。

关于后院建房，我认为很大可能不是CGT，所以没有CGT discount。 是ordinary income，所以net profit 都assessable，并且可能需要注册GST.

如果你父母情况是买了房立即出租， 搬入， 然后后院建新房卖，我认为不需要做valuation。valuation是用于 “home first become rental property”。 你父母的房搬入后并没有搬出，然后出租吧？

戆戆猪

他们是买自住房，但不能马上来澳洲，所以暂时延续原有房子的租约，出租至明年等我父母来澳洲。
至于分地建房，只是考虑，太麻烦可能就算了 。但搬入前会做装修
至于出租期间，非税务居民也可以申报loss吧？这样就是需要购房的一人申请税号，另一个人在中国不申请税号也可以吧？
最主要的疑问，出租期间如何填写配偶的收入啊？都属非税务居民，然到还得列明海外（中国）收入么？ue

戆戆猪

jeff_lawsons 发表于 2014-10-13 03:47
你要carry forward这个loss， 必须要在loss年lodge tax return。 loss没有时间限制。

如果父母分开，居 ...

那如果搬入后，分地建了新房，搬入新房住，前院房子出租，税务又是如何处理，如何决定两套房子的价值？

jeff_lawsons

戆戆猪 发表于 2014-10-13 19:06
那如果搬入后，分地建了新房，搬入新房住，前院房子出租，税务又是如何处理，如何决定两套房子的价值？ ...

你需要找个tax agent咨询下，因为intention不同，税务处理起来也不同。

戆戆猪

jeff_lawsons 发表于 2014-10-13 20:45
你需要找个tax agent咨询下，因为intention不同，税务处理起来也不同。

谢谢！主要想现在先提前准备好，免得以后找会计处理时一切都晚了

ZMAccounting

楼主父母不是以一人身份买下的房子吗？那和另外一个人没有关系啊。

戆戆猪

这里报税不都要填配偶收入么？

jtj