四章目：投资房理念

自由存在

              蜜瓜过了个悠闲的周末， 今天又是悲剧的星期一  。 不知道各位读者有没有这种精神怎么也提不起来的感觉呢， 如果有恭喜你得了过度依赖周末证了。这都是开完笑的 ，好了 言归正传 ：
              蜜瓜今天想谈谈投资房的那点事， 投资房 就是以房做投资， 用租金来抵贷款利息而且还有盈利。那 投资房要考虑的要素是什么呢，
              第一，空置率： 空置率是什么， 就是房子能出租和不能出租的比率。 在澳洲空置率为2.4%，意味着 同时出租一百间房子只有两间没有租出去。 这是一件放在中国几乎不可能的事，因为据蜜瓜了解中国的空置率是20-30%属于高危级别了，简单说在中国的六百平方米的地， 所居住的就只有两百平米，剩下的四百平方米就是空着的；所以国内大多数的房子 都是空着的。所以在澳洲大部分的房子都能出租出去的，不必为空置率而烦恼。  
              第二，升值空间： 投资人 都是以投资的项目和投资的盈利为主， 所以升值空间也是对一个投资项目来说是一个重大的考研。不过看来对现在的房子来看是一个稳定的而理想的投资项目了，在澳洲在近几年的房价不断升高， 最近央行已经把利率再次降低而且几年内不会回升，澳洲银行也会看好房市而且各种降低贷款利率，足以证明房市在将来几年内不会突然滑落或者停滞不前。 蜜瓜认为不管什么类型的房子，都将会有稳定的升值空间。
              第三，人口增长： 澳洲人口持续增长，这是一个必定的趋势。 因为澳洲需要增加更多的人口融入澳洲， 在悉尼或者墨尔本每年人口增长率都超过1.5%， 现在澳洲把留学放宽为小学毕业后也可留学澳洲了；这意味着 租金在未来也会渐渐提高。蜜瓜在墨尔本所以对墨尔本的规划还是了解的， 墨尔本现人口量为四百多万，是澳洲的第二大城市，墨尔本方言以后人口将超过悉尼。这说明了墨尔本预计要吸纳更多更多的人， 现在蜜瓜发现了去一些大型的购物中心 都很难找到车位和在city里逛一逛都发现人多了很多。 最可怕的是， 在city租房子的学生是一件很艰苦的事情， 最普遍的事情就是每个学生都很乐意租公寓里头的厅，在国内的眼里肯定不敢相信。蜜瓜很同情现在的留学生，要委屈自己租一个房间或者连房间都租不到只能睡厅的。 不过从另一方面可以表明澳洲的租房确定不会空虚。
             第四， 业主永远是投资少，收益大的一方。为什么蜜瓜要这么说这么一点呢， 请看蜜瓜提供的一个例子； 有一笔买卖，两个投资人，投资A是想保存自己的资金不会亏损而且为了保险 就投资20%融入这笔生意里， 投资B 就想为了投资A的利益和真心想跟A合作，所以他投资最大的一份80%；看到这里大家都知道所有人都想做投资A 而不愿意做投资B。 说回投资房，在澳洲买房就只用投资20%的价格得到了一套房子，而银行非常乐意做投资B的身份跟你合作， 为什么银行会这么放心把80%的钱贷给你而且用的只是你的房子作抵押物。说明白点， 天下没有免费的午餐，就如同银行不是放心业主是放心澳洲的房市才会乐意做投资B的。如果放在国内也是这样弄的话，那么早晚银行会倒闭很多家了吧。所以国内很实际，必须要业主在出手房子的时候必须要付清房价，而且银行不会给你贷很多的款。 这边就不一样了，哪怕你房子还带有银行贷款，你都可以把它给出售。 在澳洲的期房比国内的期房有保障得多了，在这边建房子 要开发商制定了方案，然后再建筑之中每完成一个阶段，银行去检测达不达标，接着才会贷下一个阶段的款给开发商，不断的重复，直到交割。 这么说来， 这么的房子能没有保险吗，最起码在蜜瓜看来这么的房市比中国稳定得多了。
             最后 蜜瓜想说说无论 读者们相不相信， 看目前的形势，接下来的房市会继续上升， 而贷款会进一步降息。墨尔本人口会越来越多， 阿德，大北岭或者新西兰等等的城市的人都会移向墨尔本或者悉尼。 蜜瓜不为别的， 就是让读者多了解现在墨尔本或者悉尼的房产趋势，想一想接下几年的变化。
              以上几点是蜜瓜多年对澳洲的投资房产的体会， 全部都是个人理论，如果读者们有其他意见可以表达出来 ，让蜜瓜学习学习。

天涯浪客

能不能合成一篇，看起来会舒服很多。

自由存在

天涯浪客 发表于 2014-8-11 14:27
能不能合成一篇，看起来会舒服很多。

以后 多一点，就把它们的链接都归到一个帖子里就好了。

人字拖

谢谢

elight

不错支持

coldcurrent1

顶你，不错！

luluwawa

为什么city的有些公寓银行不给贷款呢？

自由存在

luluwawa 发表于 2014-8-12 23:22
为什么city的有些公寓银行不给贷款呢？

定义公寓贷款， 银行是这样说的：一个公寓室内面积少于四十平方米的，都很难贷款； 所以 就出现了有些公寓贷不了款的现象。不过这样的 情形属于小数。

luluwawa

好像酒店公寓也不能贷款，不管面积多少

自由存在

luluwawa 发表于 2014-8-13 17:06
好像酒店公寓也不能贷款，不管面积多少

哦 是的吗， 蜜瓜 还真是要去 研究研究一下。 然后蜜瓜再答复这个问题

luluwawa

自由存在 发表于 2014-8-13 19:12
哦 是的吗， 蜜瓜 还真是要去 研究研究一下。 然后蜜瓜再答复这个问题

是真不懂还是？是我亲身经历

fly02

只给贷款80%，是银行测算过，这个房子在这个价位，可以顺利出手。
但是银行也防不住崩盘。
不过，悉尼是绝对不会崩盘的，
房价还会上涨的。

炊事班长

luluwawa 发表于 2014-8-12 23:22
为什么city的有些公寓银行不给贷款呢？

city什么公寓不给贷款，最多就是贷不多吧，，银行估价低，自然贷的就少，另外serviced apartment也挺难贷款

自由存在

luluwawa 发表于 2014-8-13 19:26
是真不懂还是？是我亲身经历

是的不懂 ，没有碰到这种情况；那么 肯定要去研究 才能聊一聊 抽时间  蜜瓜会帮你 详细的解答这个问题的了

RYY

自由存在 发表于 2014-8-13 21:11
是的不懂 ，没有碰到这种情况；那么 肯定要去研究 才能聊一聊  抽时间  蜜瓜会帮你 详细的 ...

请问LZ现在墨尔本哪个区买投资房好？升值空间大？

michellelhj

墨村的租赁市场认真火爆。某些个区，300K左右的unit，租金310一周，现时的利率下，绝对的正现金流了，每年还要死磕body corp啊，维护费用啊之类的才能逃过ATO的魔爪。这样的房市，还真的不知道怎么跌？最眼馋去年这个时候成交的一个unit，268K的成交价，现在租金315一周

自由存在

RYY 发表于 2014-8-14 00:09
请问LZ现在墨尔本哪个区买投资房好？升值空间大？

这个 蜜瓜就不给予答复了， 因为这问题太敏感了，如果 想知道的话，可以跟北风大神讨论， 他的意见肯定会给你很大的帮助。

自由存在

michellelhj 发表于 2014-8-14 13:12
墨村的租赁市场认真火爆。某些个区，300K左右的unit，租金310一周，现时的利率下，绝对的正现金流了，每年 ...

蜜瓜 先恭喜这位读者啊，投资相当成功啊 。  

michellelhj

自由存在 发表于 2014-8-14 13:15
蜜瓜 先恭喜这位读者啊，投资相当成功啊 。

嘎，我不是那个268K的业主，我只是上网做资料搜集的时候看到这个赤裸裸的成功案例了，各种羡慕嫉妒啊。现在这样的房子，最差都要300K-320K左右了，那个去年成交的268K买家真赚爽了

自由存在

michellelhj 发表于 2014-8-14 13:19
嘎，我不是那个268K的业主，我只是上网做资料搜集的时候看到这个赤裸裸的成功案例了，各种羡慕嫉妒啊。现 ...

哈哈 ， 蜜瓜 觉得 能找到那些好房子 等于 中彩票一样，概率非常小啊。

巴乔

先顶一下慢慢看

巴乔

fly02 发表于 2014-8-13 19:39
只给贷款80%，是银行测算过，这个房子在这个价位，可以顺利出手。
但是银行也防不住崩盘。
不过，悉尼是绝 ...

为什么悉尼不会崩呢,听老投资者说2004年附近,悉尼很多区房子跌去25%

fly02

巴乔 发表于 2014-8-15 18:08
为什么悉尼不会崩呢,听老投资者说2004年附近,悉尼很多区房子跌去25%

中国在输出通货膨胀，
澳洲是接受方。
什么时间，中国经济回稳，
澳洲经济就可能有问题了。

flyspirit

自由存在 发表于 2014-8-14 13:27
哈哈 ， 蜜瓜 觉得 能找到那些好房子 等于 中彩票一样，概率非常小啊。  ...

还是时机要把握好， 去年买的，基本都有这些收益了。

flyspirit

巴乔 发表于 2014-8-15 18:08
为什么悉尼不会崩呢,听老投资者说2004年附近,悉尼很多区房子跌去25%

因为涨的还不够多。

巴乔

fly02 发表于 2014-8-15 21:09
中国在输出通货膨胀，
澳洲是接受方。
什么时间，中国经济回稳，

怎么感觉逻辑应该是是反过来的，另外中国开始卡热钱流向海外了，对悉尼冲击重大啊

巴乔

flyspirit 发表于 2014-8-15 21:15
因为涨的还不够多。

多少才合适

flyspirit

巴乔 发表于 2014-8-15 21:46
多少才合适

像00年到03年那样， 3年翻一倍。

luluwawa

据说墨尔本city的公寓升值空间很小，管理费又高，不值得投资

luluwawa

michellelhj 发表于 2014-8-14 13:12
墨村的租赁市场认真火爆。某些个区，300K左右的unit，租金310一周，现时的利率下，绝对的正现金流了，每年 ...

请问你说的unit 是公寓吗？又管理费吗？