请问，投资房转自住房的税务问题

meljohn

投资房从settle开始出租1年，之后自住。请问，是否可以转成自住房？若干年之后卖房子的时候，是否会按照投资房缴税？税率是多少？

meljohn

请指教，分分伺候。

Kira

同问。 等高人。

bonar

同问

meljohn

期待高人回答

sidneygan

可以转residential，但是由于出租过一年不能享受100%CGT exemption, 卖的时候可以部分减免，也就是说，比如10年后卖房，那么前面1年出租，9年自住，最后9/10的CGT不用申报，1/10的要报CGT。 税率是根据个人税率走，也就是卖房需申报的利润加上当年个人所得收入一起打税。

LENNY_DONG

你的问题太广

基本上根据你最后持有年份百分比来计算

如果5年后卖，那么20%获利需要算CGT。然后再50% off discount

其实论坛这样问题无数次了。搜搜就有了

ranranbi

我最近问过我的会计师，我是举了个例子给会计师，刚好跟楼主说的情况差不多。答案给楼主贴出来了。说真的我不知道是不是正确，楼主做个参考就好了。

Year 2014 80万买入

·         Cost base of house: $800k

Year 2014-2015 (出租1年)

·         Rent out (taxable)

Year 2015-2016 (收回房子自住一年)

·         Resident (non-taxable)

Year 2016-2020 (出租4 years)

·         Rent our (taxable)

Year 2020-2024 (收回自住4 年)

·         Resident (non-taxable)

Year 2024

·         房子卖了100万，增值20万

Summary

Hold the property 10 years, 50% of discount is available。
Cost base is $800k
Capital proceeds is $1000k
Capital gain is $200k
Less non-taxable adjustment of 5 years
Taxable capital gain is $200k x 5/10years=$100k
After discount
Taxable amount is $100k x 50%=$50k

从北到南

ranranbi 发表于 2014-7-28 09:56
我最近问过我的会计师，我是举了个例子给会计师，刚好跟楼主说的情况差不多。答案给楼主贴出来了。说真的我 ...

想问楼上在这个例子里，有这个房子的同时是不是还有其他房子？

因为如果只有这么个房子的话，自住一年后其实可以算是main residence之后只要六年内再搬回，这部分是不用交CGT的。

JohnnySu

头一年出租的时间会影响你的CGT计算， 这一年你是需要交税的。

ranranbi

从北到南 发表于 2014-7-31 11:34
想问楼上在这个例子里，有这个房子的同时是不是还有其他房子？

因为如果只有这么个房子的话，自住一年后 ...

没有别的房子 我这个例子是说第一年直接出租 所以cgt不能全部免除 你说的情况是可以的

kevingu

计算不全对吧。投资转自住，自住转投资时都要估值的吧，得到每一个时间段的不同的cost base，而不是简单的第一年和最后一年的加减。

sidneygan

kevingu 发表于 2014-7-31 15:13
计算不全对吧。投资转自住，自住转投资时都要估值的吧，得到每一个时间段的不同的cost base，而不是简单的 ...

第一次自住转投资可以用重新沽值，多次或者投资转自住要用partial exemption 按百分比计算。

从北到南

ranranbi 发表于 2014-7-31 15:04
没有别的房子 我这个例子是说第一年直接出租 所以cgt不能全部免除 你说的情况是可以的 ...

对不起，我刚没说清楚，我是说按照你的例子，出租一年后搬回一年，在这以后如果没有其他房子，这个房子就变成了main residence, 只要你第一次搬回后出租的总时间不超过六年，这段时间都是tax exempt的。

用你的例子最终的CG应该是(1m - 800k)*1/10=20k.

ranranbi

从北到南 发表于 2014-7-31 16:31
对不起，我刚没说清楚，我是说按照你的例子，出租一年后搬回一年，在这以后如果没有其他房子，这个房子就 ...

噢我明白你意思了 要真像你说的就谢天谢地了 我在ato的计算器上算出来也是你这种算法 刚开始直接租出去一年大概CG也只要12.5上税。会计师用的确实上面那种算法。
说真的 税务问题真是十个人十种方法，不到真卖掉的时候谁也说不清

从北到南

ranranbi 发表于 2014-7-31 17:11
噢我明白你意思了 要真像你说的就谢天谢地了 我在ato的计算器上算出来也是你这种算法 刚开始直接租出去一 ...

其实你问的会计的算法是对的。ATO 网站上的话。

Moving into your rental property

On the other hand you might buy a house, rent it out immediately, and then later stop renting it out and move in. In that case, you cannot treat the house as your main residence before you lived in it - no matter how long you live in it after you move in. The amount of the capital gain that is taxed depends on how long you rented it out.

所以先买投资房再买自住房的同学要慎重。

sidneygan

6 year rule 有先决条件，一个是这个是你的main residence
第二个就是要你prove你想住在里面，但是办不到，比如说，出国工作或者学习。
不然的话就要用partial exemption.