自主房和投资房互换时候，CGT计算的问题

折翅的飞鱼

大家好，

我有一个问题想要咨询以下有经验的高人。


我现在住在我的自主房A里，一年了。打算再住2年后，搬去我的另外一间投资房B，有可能的话，住上6～7年，以后再升级自主房C。

也就是说：

A： 前三年自住，后面转投资。

B： 前两年投资房，后6年转自住。


我想知道：
1） A 在第一到第六年里应该算自住房，那比如再出租5年再出售，要交CGT么？

2） 从ATO角度，能否在前三年算A自住，从第三年开始B为自住房？ 因为B的总金额会高一些，CGT相应也会高一些。所以如果要交CGT的话，我宁愿从第三年开始算A房的。

大家有没有这种自住房升级的经验，交流以下，谢谢！

LENNY_DONG

1.可以不用交
2.搬出A后评估A的价值，那么搬入B后升值部分不算。但是A以后升值要交CGT

其实这类讨论没有意义，因为只要你都一开始自住。卖的时候可以选哪个最有利来进行选择

当然6年时间是个门槛。

折翅的飞鱼

LENNY_DONG 发表于 2014-7-24 11:41
1.可以不用交
2.搬出A后评估A的价值，那么搬入B后升值部分不算。但是A以后升值要交CGT

是的，现在就是看哪个交CGT划算。 因为B的价值比较高，倆个房子地段也相当，所以如果预测不出问题的话，省B的CGT比较划算。


我是不知道说在自住房A住到不满六年，升级到新的自住房B，是否ATO还必须得把前六年都计算为A为自住房？


所以说，你的回复的意思就是，我2年后从A搬出的时候，评估价值，以后卖出的时候，从搬出那一天开始计算CGT， 这种方案可行？

LENNY_DONG

折翅的飞鱼 发表于 2014-7-24 12:36
是的，现在就是看哪个交CGT划算。 因为B的价值比较高，倆个房子地段也相当，所以如果预测不出问题的话， ...

基本上这样

但是万一A后来暴涨


谁也不知道

wcsydney2000

CGT是卖的时候才交的，我是卖时才算算要交多少，如果多的话就当自住房不交CGT

LENNY_DONG

楼上说得很对。所以我说很多时候讨论都是无解。因为最后做决定在客户手上

折翅的飞鱼

是的啊，但是要了解清楚ATO的游戏规则，及早Plan。

steven_sa

每年报税时就要交待清楚的吧

sidneygan

根据ATO上的解释，Residential Property享受100%CGT exemption的条件之一是owner从买的那天开始没有出租过一天，如果有的话卖的时候要以proportion来计算CGT exemption。而6 year rule 需要owner在（外国）外地学习或者工作才能apply。如果楼主两个房都在一个城市的话，理论上6 year return rule 是 apply 不了的。

如果是这个情况，貌似不论楼主nominate 任何一个property作为main residence，理论上卖的时候都需要计算proportional的CGT。

乐享d天涯

lz这样的情况，就应该搬出A房的时候，找个好说话的估价师，估的比较高一点的

JohnnySu

搬出A以后只要在6年之内卖 都可以在计算上选择A作Main Residence. 这样A是免税的.
注意 同一时间段只能有一套Main Residence 所以如果 3年自住+6年出租的时间都选择A为Main Residence的话. B 在以后卖的时候是要计算CGT的.

Cindy214

找个专业会计师吧

liangpi1234

LENNY_DONG 发表于 2014-7-24 12:41
1.可以不用交
2.搬出A后评估A的价值，那么搬入B后升值部分不算。但是A以后升值要交CGT

搬入B之前需要找个valuer做估价吗？
B的装修或是重建在转入自住前做好一些还是转入自住后做好呢？

jarsenal

sidneygan 发表于 2014-7-26 23:45
根据ATO上的解释，Residential Property享受100%CGT exemption的条件之一是owner从买的那天开始没有出租过 ...

虚心请教，可以提供这个说法的ATO reference吗？感谢。
而6 year rule 需要owner在（外国）外地学习或者工作才能apply。如果楼主两个房都在一个城市的话，理论上6 year return rule 是 apply 不了的。

jtj

mark

lovefenger

jarsenal 发表于 2014-10-22 01:31
虚心请教，可以提供这个说法的ATO reference吗？感谢。
而6 year rule 需要owner在（外国）外地学习或者 ...

同问

吉小米@悉尼

学习了