弱问房屋出租

calo

想买个房子，不知道下面的计算对不对？
假设房子 40w，假设非常好的情况就是租400-440（一般是400）
如果80% 贷款，interest only （5.3%），年利息 1413*12= 16956
租400-440，假设每年只有一个月空租率，不用agent， 每年大概gain 2000-4000。因为房子已经大概10-20年历史，所以没什么折旧。Coucil和水费 大概2500-3000.  房屋保险 1000. 日常修理和维护一年1000？（这个没有经验）这样的话，每年大概收入-2000到 0. 租房10年损失0-2w， 抵税0-4k左右。一共亏0-1.6w
10年大概涨了10w，卖掉的时候50w，交1w2的中介费，然后印花税和gain了10w的税。其中5w免税，剩下5w交税，税率对于正常人来说怎么都得30%-40%了，税就是1.5w-2w, agent fee 1.2w。卖方的时候花费大概是2.7-3.2w，考虑租房的损失0-1.6w，一共花费2.7-4.8w，收入5.2w-7.3w。

初始投资时8w。这8w拿来吃利息，每年4.3%，10年也能吃34400。这样子的话，投资房操心10年到最后似乎只能得多得2-4w？这些计算有哪里不对的地方吗？

ps，有经验的能说说一年房子维护要多少钱吗？我觉得这里估计不准的就是维修和空租，如果出租请agent打理，好像是6%？

dytmajia2014

10年房租能涨到600？现金存银行收益小，且要交利息。

scorpionzn

我觉得项目基本都对，但是数值调整一下对你的计算结果会有很大影响。

比如，
如果房子位置好而且房客找的合适的话，基本没有空租期；
40w的house，council+water connection，每年最多不会超过1600；
保险如果只买building的话，可能500左右甚至更低；
还有楼上提到，房租也会涨，每年哪怕涨个10块20块，十年下来也多收入将近1w了；
还有房子本身的涨幅，那就不好说了，涨得好可能十年翻番还不止，不好的话十年可能基本不动；

综上所述，个人感觉买投资房还是比吃利息要好，当然要操更多心。

fitr

10年大概涨了10w??   大哥您买哪里了。。。。。

Booker

算的很精...

wxin7318

10年涨１０万只有差到不能差的区才有的涨幅，你想想连最烂的区都能让你赚到钱，你还怕什么

calo

wxin7318 发表于 2014-6-24 14:40
10年涨１０万只有差到不能差的区才有的涨幅，你想想连最烂的区都能让你赚到钱，你还怕什么 ...

我们gc似乎10年涨10w都难以保证啊。这可不是悉尼

wxin7318

calo 发表于 2014-6-24 15:06
我们gc似乎10年涨10w都难以保证啊。这可不是悉尼

我以为你说的是悉尼，GC不了解，但一般以旅游为主或挖矿为主的城市动荡会比较大

wmwbull

一般是十年翻倍。。。

calo

wmwbull 发表于 2014-6-24 15:30
一般是十年翻倍。。。

翻倍那是不可能的，很多08-10年的房子现在不跌就好了。 我最近看的几个房子，02年的到现在涨了差不多10w，也有涨得多的，但是比较少，翻倍的那得是九几年的，而且那个价格都不知道是地价还是房价。

看southport的房价，均价10年涨了5w，最高的时候涨了8w

http://www.realestate.com.au/neighbourhoods/southport-4215-qld

calo

dytmajia2014 发表于 2014-6-24 12:36
10年房租能涨到600？现金存银行收益小，且要交利息。

我觉得gc房租不会涨那么多吧，最近几年租房子，房租一分钱没涨。 而且很多区（靠近大学的地方）的house 均价53.5w，平均租价才425/week

lucyliu8472

钱放银行 利息也算收入 也按照税率要交税的

lucyliu8472

wxin7318 发表于 2014-6-24 14:40
10年涨１０万只有差到不能差的区才有的涨幅，你想想连最烂的区都能让你赚到钱，你还怕什么 ...

烂区 租客质量差 多事 多损耗 弄不好很麻烦的

lubber

nice topic,

calo

scorpionzn 发表于 2014-6-24 13:24
我觉得项目基本都对，但是数值调整一下对你的计算结果会有很大影响。

比如，

40w的house，council+water connection，每年最多不会超过1600-------事实上超过的，刚刚看到单子，coucil 一年1k5，水费一年980，而且有节水装置，无游泳池，无大草坪.

calo

lucyliu8472 发表于 2014-6-27 10:02
烂区 租客质量差 多事 多损耗 弄不好很麻烦的

也在担心，不过似乎不管烂区好区，租金都差不多，房价到是有差别

scorpionzn

calo 发表于 2014-6-27 10:46
40w的house，council+water connection，每年最多不会超过1600-------事实上超过的，刚刚看到单子，couci ...

你那儿council fee好贵，我们这里价格80w的house，一年council fee才1300多。

另，出租的话，房东只要付water service fee，固定的，一般一个季度150左右。usage是租客付。

lucyliu8472

calo 发表于 2014-6-27 10:47
也在担心，不过似乎不管烂区好区，租金都差不多，房价到是有差别

那是啊 但是好区升值潜力大 而且租客质量好 你少很多烦恼

说你胖你还真喘

LZ可以在悉尼买房找中介出租。收益比你GC大多了

calo

lucyliu8472 发表于 2014-6-27 11:02
那是啊 但是好区升值潜力大 而且租客质量好 你少很多烦恼

贵了买不起啊……我也想去北京一环买一个坐等升值呢

yourock

dytmajia2014 发表于 2014-6-24 12:36
10年房租能涨到600？现金存银行收益小，且要交利息。

事实是，现在的房租比5年前还要低....

calo

说你胖你还真喘 发表于 2014-6-27 11:03
LZ可以在悉尼买房找中介出租。收益比你GC大多了

现在的钱都不太够第一套首付的，在悉尼买了投资房，这里就没房了

说你胖你还真喘

calo 发表于 2014-6-27 11:11
现在的钱都不太够第一套首付的，在悉尼买了投资房，这里就没房了

兄弟以为你要买投资房呢

calo

说你胖你还真喘 发表于 2014-6-27 11:14
兄弟以为你要买投资房呢

买来自住一段时间，然后以后有钱换房子租掉。没钱就继续住。
而且我们这里其实差区升值更多，可能是因为这些其实也不是特别差，而是新区，所以过去10年涨了些。反倒是那些有好学校的区，很老了，升值差不多甚至更少，虽然房价要贵