请教自住房REFINANCE,买两个投资房的 问题。

oy0801

自住房A，可TOPUP 出40 万，想分别买两个投资房，每个投资房的 首付来自自住房的TOPUP,但是我可能先买B，过段时间再买C，我应该如何REFINANCE自住房？若我买B时用了20万，剩下的 放在OFFSET里，然后买C时用，是不是两个投资房都可以100%付扣税了？，谢谢！

chainray

非专业回答：40万产生的利息可以

flyspirit

剩下的绝对不能放在offset里面。

oy0801

flyspirit 发表于 2014-3-22 16:39
剩下的绝对不能放在offset里面。

n

那放在哪里呢?还放在贷款账户里，用的时候REDRAW?TKS!

用什么轻舞

放b的offset

oy0801

用什么轻舞 发表于 2014-3-22 17:28
放b的offset

那B 的offset取出可用做投资房c的首付吗？

用什么轻舞

oy0801 发表于 2014-3-22 16:32
那B 的offset取出可用做投资房c的首付吗？

可以,前提是b一定是投资。如果b再refinance, 也可以投资c

瑞米

Offset的钱相当于自己Saving账号的钱，如果从这个账号支付首付，不可以抵扣利息。
可以短消息我，我帮你设计好贷款结构

oy0801

瑞米 发表于 2014-3-22 17:47
Offset的钱相当于自己Saving账号的钱，如果从这个账号支付首付，不可以抵扣利息。
可以短消息我，我帮你设 ...

我觉得，因为B本身是投资房，假如取出20万付了C的 首付，相当于B增加了20万的利息，那么产生的利息可在B 中扣，然后投资房C又借贷了80%，也可以扣是吗?这样就相当于B和C 全部100% 付扣税了，对吗

瑞米

oy0801 发表于 2014-3-22 17:12
我觉得，因为B本身是投资房，假如取出20万付了C的 首付，相当于B增加了20万的利息，那么产生的利息可在B  ...

你的意思，20万利息可以抵扣二次？肯定不可以。

oy0801

用什么轻舞 发表于 2014-3-22 17:46
可以,前提是b一定是投资。如果b再refinance, 也可以投资c

那B永远只做投资房吗？有想法，也许会卖掉A然后B由投资房转自住房,可以吗?tks!

oy0801

瑞米 发表于 2014-3-22 18:15
你的意思，20万利息可以抵扣二次？肯定不可以。

我第意思是只抵扣一次，再B里抵扣，这20万是做为C的首付，只代80%，所以这20万，在C里就不能抵扣了，对吗?
或者觉得应该怎样操作呢?Tks!

瑞米

oy0801 发表于 2014-3-22 17:20
我第意思是只抵扣一次，再B里抵扣，这20万是做为C的首付，只代80%，所以这20万，在C里就不能抵扣了，对吗 ...

决定你贷款利息的抵扣在于你的Purpose，而不是你的抵押品，如果你是用来付C 房首付，就抵扣C房的收入。
但是从Offset出来的钱，ATO不会认为是贷款，不符合贷款Directly purpose的test

oy0801

对我来说，只要产生的 利息能抵税就行，即使C是自住房，这20万产生的利息还是可以和B产生的收入抵，我觉得。

flyspirit

oy0801 发表于 2014-3-22 16:43
n

那放在哪里呢?还放在贷款账户里，用的时候REDRAW?TKS!

就留在贷款帐户里，用的时候取。

oy0801

flyspirit 发表于 2014-3-22 20:47
就留在贷款帐户里，用的时候取。

你觉得放在B的 offset里有问题吗 ?TKS!

flyspirit

oy0801 发表于 2014-3-22 21:10
你觉得放在B的 offset里有问题吗 ?TKS!

虽然没有问题， 但是没有什么意义， topup的钱取出放在b的offset里面， b的利息虽然少了， 但topup的帐户利息多了。

另外top up后的钱要新开一个帐户，不要直接在自住房的帐户上topup。

wilsonshen

oy0801 发表于 2014-3-22 18:52
对我来说，只要产生的 利息能抵税就行，即使C是自住房，这20万产生的利息还是可以和B产生的收入抵，我觉得 ...

正确

oy0801

flyspirit 发表于 2014-3-22 22:54
虽然没有问题， 但是没有什么意义， topup的钱取出放在b的offset里面， b的利息虽然少了， 但topup的帐户 ...



先白条，我若放在topup 账户里，我有可能卖掉 A,再买C,而且A是自住，没有灵活性，放B比较灵活，B可投资可自住，C可投资可自住，

flyspirit

oy0801 发表于 2014-3-22 23:03


先白条，我若放在topup 账户里，我有可能卖掉 A,再买C,而且A是自住，没有灵活性，放B比较灵活，B可投资可 ...

你的自住房A，要secure两个loan， 一个是原来的贷款a1， 一个是topup出来的贷款a2， a2的钱40万先取20万用在b， 然后再取20万用在c.

oy0801

flyspirit 发表于 2014-3-22 23:09
你的自住房A，要secure两个loan， 一个是原来的贷款a1， 一个是topup出来的贷款a2， a2的钱40万先取20万 ...

你的自住房A，要secure两个loan， 一个是原来的贷款a1， 一个是topup出来的贷款a2，a2的钱40万放到B,这样多出20万放在对冲账户里，这样这20万将来可以买C,投资自主均可，若放在a2里，买C只能买投资，否则这个a2就把自主和投资混了。我理解对吗？明天给你加分，谢谢！

flyspirit

oy0801 发表于 2014-3-22 23:17
你的自住房A，要secure两个loan， 一个是原来的贷款a1， 一个是topup出来的贷款a2，a2的钱40万放到B,这样 ...

对。

oy0801

flyspirit 发表于 2014-3-22 23:26
对。

放在B的 offset里更好些，对吗？

flyspirit

oy0801 发表于 2014-3-22 23:35
放在B的 offset里更好些，对吗？

放在b的offset里面没有什么好处， ATO是可以查到这笔20万源头还是贷款来的。

金山

首先你用自住房Top up的40万中的20万去买B投资房是可以抵税的，这样也就是B投资房是完全相当于贷款买的，它有一部分利息是来自于自住房，即20万的利息，另外一部分是来自于B投资房，即该房80%的贷款的利息。

其次，Top Up的40万余下的20万，一般放在自住房的贷款的offset账户上，这样自住房的利息会少点，以为自住房的贷款的利息是不能抵税的，所以越少越好。

第三，当你需要买C投资房的时候，再从自住房的对冲账户里把20万取出来，作为C的首付，则产生的利息，也可以抵税，则C投资房也是100%的抵税。

滑翔机

topup 出来的钱放在 offset 里可以直接抵扣银行的利息吗？比如我2010年跟银行贷款50万，2013房子升值5万，贷款余额为48万，我top up出5万放在offset，那是不是就相当于我只需要付给银行48—5=43万的利息呀？谢谢！

滑翔机

金山 发表于 2014-3-23 12:10
首先你用自住房Top up的40万中的20万去买B投资房是可以抵税的，这样也就是B投资房是完全相当于贷款买的，它 ...

topup 出来的钱放在 offset 里可以直接抵扣银行的利息吗？比如我2010年跟银行贷款50万，2013房子升值5万，贷款余额为48万，我top up出5万放在offset，那是不是就相当于我只需要付给银行48—5=43万的利息呀？谢谢！

gsbsyh

滑翔机 发表于 2014-3-23 16:28
topup 出来的钱放在 offset 里可以直接抵扣银行的利息吗？比如我2010年跟银行贷款50万，2013房子升值5万 ...

你拿的钱5万实际上是贷款增加5万，放在offset下抵消5万，所以贷款仍是48万

滑翔机

gsbsyh 发表于 2014-3-23 22:54
你拿的钱5万实际上是贷款增加5万，放在offset下抵消5万，所以贷款仍是48万

哦！谢谢了！

金山

滑翔机 发表于 2014-3-23 16:28
topup 出来的钱放在 offset 里可以直接抵扣银行的利息吗？比如我2010年跟银行贷款50万，2013房子升值5万 ...

首先如果房子涨了5万，则你只可以top up 出4万，而不是5万。这个时候你的总的贷款的额度就变成48万+4万=52万，而你又把这top up出来的4万放在了offset account 里面，则可以对冲，对冲之后的贷款为：52-4= 48 万，也就是说你还是需要付48万的利息。