大家进来讨论一下房地产投资的要素和心得

Devil_Star

借新版－地产投资开张之际，特发此贴召集房地产投资的高手和爱好者，希望大家能集思广益，互相鼓励互相支持，让我们的房地产致富路上多分喜悦，少些忧愁。

澳洲人的房地产情结是有目共睹的，即使新一代不少人都决定长期以租代供,  但是对房地产发展看好，热爱房地产事业和副业的人仍比比皆是。澳洲是移民国家，外国新移民每年都给澳洲带来数以百万记的财富和贡献；澳洲拥有世界储量排名前列的多种重要资源（包括铀，铁矿，锌，镍，和钻石等），亚洲的发展让澳洲也通过资源方面的合作踏上高速发展的道路；澳洲得天独厚的自然环境更是吸引，蓝天白云绿地，这些在不少国家地区乃罕见的“奢侈品”，在澳洲却是随处可见。  

可并不是说，随便买个HOUSE或UNIT放它十年八年就可以高枕无忧，摇钱树下接钱的。在哪买，买什么样的，房龄多少，出价多少，租金回报多少，折旧多少，日常支出多少都是投资是否成功的重要因素。通过此贴，我希望大家能把自己的一些购买投资房的目标心得比如选点（LOCATION), 类型（TYPES)，房子的状态（CONDITION）及其相关思路整理一下，贴上来互相交流。

先来做个抛砖引玉，我个人目前还没有房地产投资，不过打算把部分股市所得，转移入房市。初步的目标是悉尼西区M2和M4沿线因加息所致价格比较低的有LARGE BLOCK的HOUSE（700－1000M2左右），有做EXTENSION或SUBDIVISION潜力的。这些区有不少地方正在经历GENTRIFICATION（旧城区改造），所以如果能以合适的价格买入，长线来说我觉得会有潜力。

zn7726

"纯投资"和"自住与(转)投资兼顾"的做法也一定大不相同, 希望借Devil的帖子也听一下对后者的见解.
谢谢

西边雨

MEL东南区的房价个人感觉已经开始持平~~
我目前在观望阶段
关注的地点基本上选择相对熟悉得较容易出租的区，倾向于house

Devil_Star

原帖由 zn7726 于 2008-1-30 22:55 发表
"纯投资"和"自住与(转)投资兼顾"的做法也一定大不相同, 希望借Devil的帖子也听一下对后者的见解.
谢谢

自住兼/转投资，个人认为，得准备一本很明细的开支得利（税务）和事件记录。自住转投资的，最后卖房得缴CAPITAL GAIN（100％一年内 和50％ 一年以上），而自住则无须交纳CAPITAL GAIN。自住再租房间给别人，认识的许多都不报（非本人立场），报了好像在税务计算上挺麻烦。

patrickzhu

原帖由 Devil_Star 于 2008-1-30 23:11 发表
自住再租房间给别人，认识的许多都不报（非本人立场），报了好像在税务计算上挺麻烦。

谢谢楼上的信息。
如果他们有做负扣税的话，那不报不是有问题吗？
（当然如果不要负扣税，而且是私租的话，那还行吧。）

zn7726

Devil说的极是.
想听听关于"自住兼/转投资"这种做法对于选址选房方面的考虑.

Devil_Star

原帖由 patrickzhu 于 2008-1-30 23:34 发表
[quote]原帖由 Devil_Star 于 2008-1-30 23:11 发表
自住再租房间给别人，认识的许多都不报（非本人立场），报了好像在税务计算上挺麻烦。

谢谢楼 ... [/quote]

挺难证明哪部分是自住，哪部分是出租的，据说可以按面积比来算。有点像买地做SUBDIVISION，盖TOWNHOUSES,然后自己KEEP一间，其它卖掉或租掉，自住和投资是按AREA来划分的。

Devil_Star

原帖由 zn7726 于 2008-1-30 23:58 发表
Devil说的极是.
想听听关于"自住兼/转投资"这种做法对于选址选房方面的考虑.

如果是要短期转投资，我觉得应该按投资的原则来选，反正自住是短期的。

double_fish

对于投资房，听到和了解到以下的信息和建议：
a. 特别对于professionals 或full-time employees等那些只有很少名目避税的受薪阶层来说，oz政府现行的negative gearing政策确实是一大福音
b. 综合现行oz社会的现状，房产目前看不出有大跌的因素，也就是说物业资产可稳步上升

以上两个是投资房的circumstances. 以下便是一些粗略的criteria.

c. 地段(Location)最重要，而且还是从租客的眼光来选房子
d. 想在房产上获得最大投资回报，是要把握好入市的时机

想到了再说，可集思广益。

xingbu

这个话题不错啊.
投资房可能更能印证买房三大原则location, loctaion, location的公正性.

我买投资房的第一考虑要素就是lcoation. Location决定资本增值的潜力和速度. 选择范围是在city近城区东南10KM内区域.根据能力主要考虑2房的unit或flat. 2房单身, 家庭都可以住, 出租的target 人群比较广.

第二考虑的是房龄, conditon和房型.  房子的年份涉及到折旧, condition主要是考虑maintain和出租的前期投入,房型也很重要, 同样间数的房子如果房型合理更能吸引租户.

第三考虑的是房子的配套, 也就是body corporate, rate等.配套多的房子body & rate 自然就高, 但出租就更具有吸引力, 所以要找平衡点.

至于租金, 如果确定了location, 就只会在一定的range浮动了. 每年都有valuation report, 同一区域的租金范围都是可查的. 况且房产投资考虑得多的是captial growth, 租金就只是maintain平时现金流的bonus了.

melbren

原帖由 xingbu 于 2008-1-31 14:06 发表
这个话题不错啊.
投资房可能更能印证买房三大原则location, loctaion, location的公正性.

我买投资房的第一考虑要素就是lcoation. Location决定资本增值的潜力和速度. 选择范围是在city近城区东南10KM内区域.根据 ...

折旧对决定买房的影响大吗？感觉除非新房，好像很少的。

夢回唐朝

原帖由 double_fish 于 2008-1-31 00:04 发表
对于投资房，听到和了解到以下的信息和建议：
a. 特别对于professionals 或full-time employees等那些只有很少名目避税的受薪阶层来说，oz政府现行的negative gearing政策确实是一大福音
b. 综合现行oz社会的现状， ...

b不能完全同意

xingbu

原帖由 melbren 于 2008-1-31 14:13 发表


折旧对决定买房的影响大吗？感觉除非新房，好像很少的。

不太大.折旧只是分40年,按每年2.5%的比率只对房子自身价值(building value)折旧, 而且是1987年后修的房.
近城区的房子符合条件的不多, 所以只是考虑的要素之一....

飞儿

从偶LG的实战经验看，买房尤其投资房最重要的因素显然是时机，然后才是位置。就是要在适当的时机买适当的房子。。。

00年在悉尼中等区买的House，现在的市价仍然高出买入价60％左右，不过capital gain都给转贷完罗。

01年在西区买的house,05年卖出，只比买入价多一点点，扣除stamp duty, agent commission,律师费，土地税，。。。。应该是略亏。

03年在Manly买的house,05年卖出，比买入价略低，严重亏损。。。

jands

原帖由 xingbu 于 2008-1-31 14:06 发表
这个话题不错啊.
投资房可能更能印证买房三大原则location, loctaion, location的公正性.

我买投资房的第一考虑要素就是lcoation. Location决定资本增值的潜力和速度. 选择范围是在city近城区东南10KM内区域.根据 ...

city 東南 10KM 以內 .... location 當然是好,不過我想買的起的人應該不多吧

是不是可以討論一下 40 W 左右,哪些區適合投資 (這樣算不算跑題啊?)

[ 本帖最后由 jands 于 2008-1-31 15:59 编辑 ]

语阁

原帖由 jands 于 2008-1-31 15:56 发表


city 東南 10KM 以內 .... location 當然是好,不過我想買的起的人應該不多吧

是不是可以討論一下 40 W 左右,哪些區適合投資 (這樣算不算跑題啊?)

您的要求有点高，距离city20-30公里都要40W以上，比如rinwood等

丹儿

原帖由 飞儿 于 2008-1-31 14:59 发表
从偶LG的实战经验看，买房尤其投资房最重要的因素显然是时机，然后才是位置。就是要在适当的时机买适当的房子。。。

00年在悉尼中等区买的House，现在的市价仍然高出买入价60％左右，不过capital gain都给转贷完罗 ...

啊？你老公运气也实在是太差了点吧？深刻同情。
00年悉尼的房子，现在才高出60%，看来location没有买好。

bulaohu

不理解一下

假设在2000年一栋在penrith的房子价值为50万，每年以5%的增值速度增长50年
一栋2000年在Vaucluse的房子价值200万，每年以10%的增值速度增长50年

房价差价为4倍

2050年的时候，penrith的房子将值5733699元，即5.7million
2050年的时候，Vaucluse的房子将值58695426元，即58million

房价差价为10.2倍

这个趋势下去，是不能sustain的，好区和一般区的房价差，会在一定的倍数上停止继续扩大

当接近这个趋势的时候，location的重要性将迅速减弱

总之一句话，没有绝对的东西，任何概念都是相对的，所以总是要具体情况具体分析。

Devil_Star

原帖由 xingbu 于 2008-1-31 14:27 发表

不太大.折旧只是分40年,按每年2.5%的比率只对房子自身价值(building value)折旧, 而且是1987年后修的房.
近城区的房子符合条件的不多, 所以只是考虑的要素之一....

折旧分两种，一是房子本身，二是房子的PLANT & EQUIPMENT，暖炉，电梯和冷气等～ATO有个DEPRECIATION LIST，最长的ITEM好像要分20年

Devil_Star

原帖由 bulaohu 于 2008-1-31 17:17 发表
不理解一下

假设在2000年一栋在penrith的房子价值为50万，每年以5%的增值速度增长50年
一栋2000年在Vaucluse的房子价值200万，每年以10%的增值速度增长50年

房价差价为4倍

2050年的时候，penrith的房子将值 ...

理论上同意，不过这个例子有点离现实远了，2000年在PENRITH 50W的房子估计是TOP 10 LUXURY HOUSE了。据记忆，PENRITH一直在10－20W左右徘徊，2004－05年左右才跟着CABAMATTA, LIVERPOO和AUBURN这些一直被抛弃的弃儿狂飙的，平均3年就差不多番倍了。买差区的房子不能按线性理论计算。

jands

原帖由 语阁 于 2008-1-31 16:01 发表

您的要求有点高，距离city20-30公里都要40W以上，比如rinwood等

要看您往哪個方向看,像是 sunshine 距離 city 15KM 左右 40W 的房子還是有的.雖然說現在這個區給人的印象不好,不過就憑離 city 不遠這份上我想應該還是會升值的.

最主要是想討論一下現在有什麼區的價錢還不是很高又具有升值潛力的. :)

黑山老妖

投资房产是非常考眼光和耐心的一件事情。

我觉得基本上来说，如果是自己期望住的地区应该不会大错的。

Devil_Star

原帖由 黑山老妖 于 2008-1-31 21:33 发表
投资房产是非常考眼光和耐心的一件事情。

我觉得基本上来说，如果是自己期望住的地区应该不会大错的。

当你有几十BIL的时候，这样的想法很危险，呵呵～

黑山老妖

原帖由 Devil_Star 于 31/1/2008 21:43 发表
当你有几十BIL的时候，这样的想法很危险，呵呵～

到那个时候我不会在乎这点钱的。

anitalx

原帖由 飞儿 于 2008-1-31 14:59 发表
01年在西区买的house,05年卖出，只比买入价多一点点，扣除stamp duty, agent commission,律师费，土地税，。。。。应该是略亏

01年买的西区house还略亏了啊？
我02年买的西区house现在还可以啊

买房子啊

房子是贬值的消耗品， 跟车没有分别的，最重要的是那块地， 地的增值， 最快把它分家， DEVIL-STAR有能力的话， 可以去CASTLE HILL， WEST PENNANT HILLS那些传统的大块地区买个有分地POTENTIAL的，申请个分地DA, 那就爽死了， 很快就能收钱了

西边雨

谈谈介入时机？

Devil_Star

原帖由 买房子啊 于 2008-1-31 22:23 发表
房子是贬值的消耗品， 跟车没有分别的，最重要的是那块地， 地的增值， 最快把它分家， DEVIL-STAR有能力的话， 可以去CASTLE HILL， WEST PENNANT HILLS那些传统的大块地区买个有分地POTENTIAL的，申请个分地DA, 那 ...

现在分地没有以前那么容易了，就算DCP和LEP符合，OBJECTIONS也很多。很多人都闲麻烦，买的都是DA APPROVED SITE。

double_fish

原帖由 夢回唐朝 于 2008-1-31 14:27 发表
b. 综合现行oz社会的现状，房产目前看不出有大跌的因素，也就是说物业资产可稳步上升

b不能完全同意

sorry, 这个论点确实不恰当，有点以偏概全了。我想说的是(而且也只对我的所住地有研究)：
b.综合现行oz社会的现状，Melbourne房产目前看不出有大跌的因素，也就是说物业资产可稳步上升

其他common的因素(澳洲经济的相对独立性和reliability等)不提，支持以上观点的有以下几点：
. Melbourne的房价与Sydney相比比较affordable，包括消费指数和收入水平等因素
. 目前移民政策还把Melburne列入偏远地区，吸引大批移民来墨
. Melbourne也是澳洲No.1 Livable City

谢谢指正。

飞儿

原帖由 丹儿 于 2008-1-31 16:28 发表

啊？你老公运气也实在是太差了点吧？深刻同情。
00年悉尼的房子，现在才高出60%，看来location没有买好。

呵呵，谢谢你的同情。

你买了投资房吗，希望你是在适当的时候买在高倍增长的地方啊。

[ 本帖最后由 飞儿 于 2008-2-1 13:43 编辑 ]