谈谈最近VIC Planning Scheme 变化对于房价和地价的影响

墨尔本大伟

小弟只算抛砖引玉，还请各位地产开发大牛和前辈们多指点。

维州的小开发商们最近很忐忑，州政府正在对整个Planning Scheme 做一个巨大的调整，号称近些年最大的动作。原有的R1 , R2 , R3 LOW DENSITY Zone 都会有很大的变化。 目前每个City Council 都在征求公众意见，预计在今年7月1号或者更早的时候就会拿出每个Council 的具体Scheme , 然后经过Minister of planning的批准后就正式立法。

在这个变革过程中，最引人注目的是 各council 都对于房屋密度，类型和绿化的重视。

以Boroondara City Council 为例, 现在最普遍的R1Z，其实没有强行规定一块大地到底能分几个。比如笔者在Burke Rd Kew 考察过的一块地， 2200平米， ，在现行的zoning policy下，开发商可以选择盖3/4/5/6个  townhouse ，只要 Height ,POS , SITING , SET BACK 等其他要求满足了该区R1Z的要求即可。 本质上和其他council没有特别巨大的差异。

但是在未来新的法律上，如果不幸被划成了最低密度的 NRZ1 ,对不起，每块地上只能有2个Units , Minimum lot 必须 500 sqm ，landscaping , site coverage , setback也有很多要求。

大家就会发现了， 一个2200平米的KEW 的大地，以前可以放5个满足中等收入人群需求 ，但是在新的planning policy 下， 只能很无奈的分成2个，地面价急剧升高。

按照经济理论上大家都是理智人的假设， 小开发商只能选择一种做法： 集体对于Vendor 的漫天要价say no，同时提高 Unit的售价。

比如KEW那块地， 按照现行的规划政策，我可以给到400万， 分5个lot ,每个 400多SQM ,满足多数消费者的需求。每个townhouse 120万左右我就不陪钱。 新的规划政策下，  400万买来的地只能分2个，我肯定说no。毕竟高端豪宅市场消费能力毕竟有限，对于小型开发商来说不敢take这个risk。   

同时各个City Council 都非常明确了那些地方可以做Apartment 或者Terrace house 的区域，使得这个市场更加高度透明。但凡密度稍高的地区，必然是头破血流。


所以用一句通俗的话来说： 房要涨价，地价要跌。

墨尔本大伟

小弟只算抛砖引玉，还请各位地产开发大牛和前辈们多指点。

维州的小开发商们最近很忐忑，州政府正在对整个Planning Scheme 做一个巨大的调整，号称近些年最大的动作。原有的R1 , R2 , R3 LOW DENSITY Zone 都会有很大的变化。 目前每个City Council 都在征求公众意见，预计在今年7月1号或者更早的时候就会拿出每个Council 的具体Scheme , 然后经过Minister of planning的批准后就正式立法。

在这个变革过程中，最引人注目的是 各council 都对于房屋密度，类型和绿化的重视。

以Boroondara City Council 为例, 现在最普遍的R1Z，其实没有强行规定一块大地到底能分几个。比如笔者在Burke Rd Kew 考察过的一块地， 2200平米， ，在现行的zoning policy下，开发商可以选择盖3/4/5/6个  townhouse ，只要 Height ,POS , SITING , SET BACK 等其他要求满足了该区R1Z的要求即可。 本质上和其他council没有特别巨大的差异。

但是在未来新的法律上，如果不幸被划成了最低密度的 NRZ1 ,对不起，每块地上只能有2个Units , Minimum lot 必须 500 sqm ，landscaping , site coverage , setback也有很多要求。

大家就会发现了， 一个2200平米的KEW 的大地，以前可以放5个满足中等收入人群需求 ，但是在新的planning policy 下， 只能很无奈的分成2个，地面价急剧升高。

按照经济理论上大家都是理智人的假设， 小开发商只能选择一种做法： 集体对于Vendor 的漫天要价say no，同时提高 Unit的售价。

比如KEW那块地， 按照现行的规划政策，我可以给到400万， 分5个lot ,每个 400多SQM ,满足多数消费者的需求。每个townhouse 120万左右我就不陪钱。 新的规划政策下，  400万买来的地只能分2个，我肯定说no。毕竟高端豪宅市场消费能力毕竟有限，对于小型开发商来说不敢take这个risk。   

同时各个City Council 都非常明确了那些地方可以做Apartment 或者Terrace house 的区域，使得这个市场更加高度透明。但凡密度稍高的地区，必然是头破血流。


所以用一句通俗的话来说： 房要涨价，地价要跌。

chase3

我还没买房子啊   大伟  指点一下吧。  明灯~~~~~~~~~~~~~~

现在哪里都不好买啊。看房子都快看到wantirna了。。。。

valpa

所以用一句通俗的话来说： 房要涨价，地价要跌。

可能吗？不是所有人喜欢高楼大厦的

feelingwei

房子要涨，地价不可能跌!

房价涨 --> 地价涨。
地价涨 --> 房价涨。
or
房价跌 --> 地价跌。
地价跌 --> 房价跌。

墨尔本大伟

chase3 发表于 2014-1-27 15:44
我还没买房子啊   大伟  指点一下吧。  明灯~~~~~~~~~~~~~~

现在哪里都不好买啊。看 ...

我们用一个例子来说明这种情况。
小明和小红刚刚从国内家长拿了一部分钱，找小开发商大伟想买Boroondara 的新Townhouse 。 （因为实力有限，买不起动辄上百万的house )
小开发商大伟看到一块Boroondara 的旧房 700平米， 在原有的政策下，可以盖2个townhouse。完全可以满足小红和小明的要求。但是在新的政策下，该房子被划成 NRZ1 ，每个lot 必须500sqm , 大伟只能放弃。 Vendor以前最爱的小开发商基本都一样的想法，vendor除了降价，还能做什么？ 但是价格可能会降到小明和小红能接受的价格么？ 在新政策下， 这种700SQM 的地皮是最棘手，除非选择做高端市场。 问题是高端市场有这么强的消化能力吗？


小明和小红那些在新政策下该怎么办？ 在好区的过渡房肯定买不起了， 他们除了往远搬买house还有别的选择吗？
有的，买好区的Apartment 或者terrace。 问题是能做开发的地皮都已经被明码标注了， 不涨 不可能的。
所以这就是通常说的：房要涨价，地要跌

chase3

墨尔本大伟 发表于 2014-1-27 16:57
我们用一个例子来说明这种情况。
小明和小红刚刚从国内家长拿了一部分钱，找小开发商大伟想买Boroondara ...

- - 我知道这个意思  

墨尔本大伟

feelingwei 发表于 2014-1-27 15:55
房子要涨，地价不可能跌!

房价涨 --> 地价涨。

地皮supply还是那么多， demand却一下少了不少。
以前vendor最喜欢的说的就是Multi unit development , 但是新政一出，大多数的地都有这种那种的限制。小开发商只能选择退却。
涨的是在规划图上明文规定的那些GROWTH 地皮，比如whitehorse沿着burwood hwy , station st的地皮 SUBSTANTIAL AREA ，那些是会涨价。

chase3

大伟现在有没有啥推荐的  东南 东北都可以。     不用靠近华人区。   现在华人区炒的太厉害了。    vermont 啥的100w内都找不到 地700+的 看的不错的房子。。。  坑爹啊~~~~

vampire_k

貌似以后会分成三个区，高中低密度，但是最终的分区还是council说了算。就是不知道这个也会七月一号出来吗？

墨尔本大伟

chase3 发表于 2014-1-27 16:03
大伟现在有没有啥推荐的  东南 东北都可以。     不用靠近华人区。   现在华人区炒的太厉害了。    vermont ...

我前两天刚刚买一块 1700平方的Vermont地 ，也才100万出头。就是捡的这个漏。


我很干脆让agent转告vendor 说， 这个地方以后在whitehorse LIMITED GROWTH + Bush Environment 上，是最严格的地方，最小分地lot 是  650 SQM， 我怎么可能offer 更高的价格？如果120万以上，我只能分2个， 一个地面价格就要 60来万，建设 40万， 加起来100万，按照当下的条件，我怎么卖？

所以100万出头拿下，明天去交钱

墨尔本大伟

我前两天刚刚买一块 1700平方的Vermont地 ，也才100万出头。就是这种考虑方法。

我昨天很干脆让agent转告vendor 说， 这个地方以后在whitehorse LIMITED GROWTH + Bush Environment 上，是最严格的地方，最小分地lot 是  650 SQM， 我怎么可能offer 更高的价格？如果120万以上，我只能分2个， 一个地面价格就要 60来万，建设 40万， 加起来100万，按照当下的条件，我怎么卖？我的投资方不可能听我喋喋不休说以后这个地方能涨到 130万以上，大家都是过去成交历史的Rpdata拿数据做市场考虑。

所以100万出头拿下，明天去交钱。

墨尔本大伟

vampire_k 发表于 2014-1-27 16:07
貌似以后会分成三个区，高中低密度，但是最终的分区还是council说了算。就是不知道这个也会七月一号出来吗 ...

不， 每个区还分不同的等级。
7月1号必须生效。
Whitehorse 细化成15个class。

vampire_k

墨尔本大伟 发表于 2014-1-27 17:13
我前两天刚刚买一块 1700平方的Vermont地 ，也才100万出头。就是这种考虑方法。

我昨天很干脆让agent转告 ...

虚心请教这个新的分区去哪里能看到啊？

冬迹之樱

墨尔本大伟 发表于 2014-1-27 17:15
不， 每个区还分不同的等级。
7月1号必须生效。
Whitehorse 细化成15个class。

7.1之前还是旧政策，新政策是要收紧了？

council 的政策与州政府 resi zone policy 不同, 上 VCAT是以谁的为准？

墨尔本大伟

vampire_k 发表于 2014-1-27 16:18
虚心请教这个新的分区去哪里能看到啊？

去city council网站上慢慢找。
当然也不是坏事
以前那个很夸张的4000平米的low density residential zone现在变成了2000平米就可以subdivide 了（满足某些条件下）


所以现在真的是建设豪宅和apt 才是发展方向，以前像我这种厚颜无耻在后院划块地就说在搞地产开发的人，已经一去不复返了。

墨尔本大伟

冬迹之樱 发表于 2014-1-27 16:20
7.1之前还是旧政策，新政策是要收紧了？

council 的政策与州政府 resi zone policy 不同, 上 VCAT是以谁 ...

这事你问对人了。
我去了n个city council 去问 transitional arrangement ,
都说今年7月1号开始就新办法了， 所以现在town planner都很忙，都在赶着lodge ，趁着以前r1z , r2z 的东风，7月一号之前就按照老方法走。

VCAT看City COUNCIL 的
事实上， 州政府没有一个非常统一的 zoning scheme ,  你登陆planning  victoria去查zoning scheme , 会导航你选每个council 的scheme
在网上还能看出来每个city council 的process
Stonnington , Glen Eira , Dandenong现在跑的最快,
参考一下链接

http://www.dpcd.vic.gov.au/plann ... d-residential-zones

墨尔本大伟

以后自住人士可以放心了，除非你旁边有 一块巨大的地皮 ， 2000平米以上，否则应该没有小开发商和你们抢600，700平米的地分割成2，3块，因为实在是鸡肋。

raylai

jintianok

房要涨价，地价要跌。这句话中肯，自从有了新规定的风，中介朋友就这样说的，所以豪区豪宅是个不错的选择。楼主那些地拿了批文是要自己盖还是转手卖啊，我有朋友想找有批文的地，如果要出手的话能否透个风？

louiz

墨尔本大伟 发表于 2014-1-27 17:41
以后自住人士可以放心了，除非你旁边有 一块巨大的地皮 ， 2000平米以上，否则应该没有小开发商和你们抢600 ...

对600.700的分2-3的影响大马？

墨尔本大伟

louiz 发表于 2014-1-27 17:38
对600.700的分2-3的影响大马？

3个难度很大。只能说good luck

雪粒糍

如果这样的话成熟社区的房价岂不是要涨了，因为基本也就是600-700左右，又不能划分。

fatty

个人理解，高端区可能会涨，因为这个政策使那里密度不可能不合理的变大，所谓好区的地位会得到更好的捍卫，对普通区的价格影响暂时还不好说。

di1414

760的地，在boxhill north 能分几块？长方形规则地块，求解？？

墨尔本大伟

di1414 发表于 2014-1-27 19:31
760的地，在boxhill north 能分几块？长方形规则地块，求解？？

boxhill north  
我假设和我之前看的那块地都是Nature change area  Gs8
50% site coverage
9米高
7米front setback
30% permeability
3m one side setback
1m between dewellings on site

5*5 的pos ,
single crossover
也就是能盖2个。

墨尔本大伟

fatty 发表于 2014-1-27 19:09
个人理解，高端区可能会涨，因为这个政策使那里密度不可能不合理的变大，所谓好区的地位会得到更好的捍卫， ...

高端区可能会涨

///错。
你要记得现在很多好区的房子其实是小开发商买了去做开发。 新政策后， 地皮供给基本没变，但是需求少了， 房价你说会怎么样？
至于你说好区的位置会得到更好的捍卫， 当vendor议价能力减少了， 高端人群也会相应的要求vendor 降价。高端人群不会无缘无故的支付溢价。

就比如我看的kew那块地，如果我去拿，我可以给到 400万， 高端人士自住了， 少了一个对手，你说他会不会砍价？

fangjinghua

墨尔本大伟 发表于 2014-1-27 19:42
3个难度很大。只能说good luck

2个呢？ 看其他COUNCIL的最小的SIZE都要500SQM啊。

其实我觉得这个改动挺不现实的。 人口增长， 地又不能分， 人就只有向偏远SUBURB走了。 STUPID。

墨尔本大伟

fangjinghua 发表于 2014-1-27 20:25
2个呢？ 看其他COUNCIL的最小的SIZE都要500SQM啊。

其实我觉得这个改动挺不现实的。 人口增长， 地又不 ...

不一定非得 500SQM ，看你是属于那个class
比如Whitehorse city council 除了NRZ1 650 SQM 外，即使有size要求，也就是 320 SQM  顶天了。
而Boroondara City council NRZ 1  500SQM ，NRZ2  300SQM
如果你的地皮不幸的在NRZ1 ， 你就别想分了，如果在 对size有要求的区， 那么就是2个，如果没有要求的区，按照苛刻的setback 要求，很可能3个极其勉强。


我觉得这个政策改变完全是大开发商在做操手，各个council执行。 这样一下就压缩了小开发商的空间。
Boroondara City Council  80%的面积都被NRZ1覆盖了意味着在这个区域内， 传统的700-800平米的后院加盖Townhouse 完全丧失了可行性。购买力都流向哪里呢？ 想住house只能往外面大量的house+land package搬 ，这些都是大开发商才能玩的手笔。

市场情绪需要长期调整。

智商21

这个资料可以在council网站上查到吗？