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House & Land Package,顾名思义就房屋和土地一起打包出售，这是市场上期房的一种主要购买方式。对于大多数买家而言，盖房子是一个很陌生的领域，需要和designer、builder、plumber、painter等各个方面打交道，如果谁能把整个过程坚持下来，那么恭喜你，你可以自己出来接活儿了。所以卖方提供House & Land Package这样的service来方便买家，买家需要做的事情就是先选择好地，然后卖方会根据买方的想法拿出房子的construct plan供其参考，买家可以对plan提出自己的意见，卖方再进行修改，直至达成一致，可以说这是一个双赢的选择。
这个购买行为中的两个主体就是土地和房子。地有两种类别：title or untitle. 当买家从开发商或者中介手里拿到Land Price List的时候，会发现上面有一项叫做Title 或者Expect title day. 已经title的地就是这片已经被developer开发好，相应的基础设施已经完成，包括地块已划分，马路已开通，下水管道和电缆已经铺设好；而untitle地则意味着这片地还未被开发，还是一片荒地，不过一切开发计划已经向政府报批，所以就有了Expect title day。根据这种情况，已title的地价格比较贵，但是买家可以对这块地甚至整个小区的环境可以有一个直观的了解。而untitle的地价格相应便宜，可是买家对地的认识完全是从图纸上得来，而且买了以后不可以立刻盖房子，要等这整片地title之后才可开工。这里有一个细节要注意，developer所给出的expect title day只是一个estimated 时间，法律上规定这个时间最长可以是3年，不过一般情况下买家等3－6个月都是一个合理的时间段。
房子因为还没开始建，所以这种购买合同就为买家省下了房子的印花税，只需要交地的印花税就可以了。购买合同有两份，分别是土地的合同和房子的合同。买家选好地块后要交两张$1000的bank check做为订金，一份是地的订金，另一份是房子的订金，卖家就会去准备两份合同，房屋的construction plan就包含在第二份合同当中。买家对plan提出修改意见并update之后就可以签订conditional offer了。接下来买家的任务就是去银行申请贷款，贷款也要分成土地和房子两份。买家拿到很行的prove letter后，就可以和卖方签订 unconditional offer了，然后交付土地部分10%的deposit以及房子部分5%的deposit（之前交过的$2000会在这里扣除掉）。请记住一点，即便是签订了unconditional offer之后，买家也拥有3 days cooling off period，在三天之内如果买家改变了主意的话，是有权无条件拿回全部deposit的。
等土地settle好之后，卖方就会要求买家通知银行支付土地的余款，也就是从支付的那天起，买家就要开始为土地给银行还利息了。这一点对买家来讲是一个不利的地方：房子还没住进去，就得还钱了。不过省了部分印花税，又为了造到一个称心如意的好房子，等上个六七个月也是值得的。再接下来就是房子的事了，房子建造工程要分五个stage：Slab(打地基，占全部工程款的25%）,Frame(立架构，占全部工程款的20%),Locking up(安装各种设施，占全部工程款的25%),Fitting(装修，占全部工程款的20%),Finish(完工，占全部工程款的10%)。每一个stage完成后builder就会发给买家一个invoice，买家就要去验收，验收合格后就可以通知银行去付清这部份的工程款了。这个过程对买家来讲是一个考验，因为大多数人对盖房子都是外行，但是每一个stage都请专业的inspector去验收的话开销又很大。在这里我建议买家两个option:第一，找一个inspector和他谈好整个工程的验收价格，全权交由他来负责，这样价格会略微低一点。第二，找一个比较靠谱的builder，在Frame和Fitting这两个stage完成时亲自验收，主要看一看房架是否有错位，门框和窗框是否有歪斜，墙角线是否笔直，地板是否铺得整齐。然后在整个工程的最后一个stage完工后再找一个专业的inspector去验收，由他出具一份report，交给builder去follow up。
说到靠谱的builder,我们就挑几个现在市场有代表性的builder分析一下，不能涵盖全部，省得大家挑花眼了。Burbank和Metricon是两家规模很大、很有实力的公司，其特点是工程质量有保证，造出来的房子有25年的warranty（大部分的公司都是七年或六年半），但是价格也真心的贵，如果有人想买到一个称心的自住房，手里的预算又宽裕的话不妨考虑他们，多花点钱买个放心。Long island是我见过最经济实惠的builder之一，他们的收费比前两个要便宜很多而且工程做得非常细致，对客人的服务也很到位，客人提出要求和意见后总是能在最短时间内得到反馈并将问题解决。最难能可贵的是，和Long island合作这么久，在我本人这里没有收到过任何一个买家对他们的投诉。如果你想买一个经济、实惠又有质量保证的房子，我建议选择这家。最后要说一个builder叫做AHB，这家公司的规模也不小，收费比Long island还要便宜，而且有些其它builder不屑做的小工程（譬如说300平米以下的地造一个14、15sq的小房子，单车库）他们都愿意接，做出来的活吗……略显粗糙了一点，但是对于warranty 期间客人的投诉他们还是能够认真对待的，有了问题他们也会及时去解决。如果买家手头的预算有限的话，可以考虑这家。
以上就是整个House & land package购买、建造、交收的全部过程，有些地方可能不够详细，或者不够准确。我欢迎大家和我一起深入探讨。如果有人想近一步了解西南区House &land package的市场行情（比如Tarniet, Truganina, Williams landing, Point Cook），我愿意和大家分享。下一次我们再聊一聊投资Apartment和house的市场价值。
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阴雨天的绿茶小曲奇 (2006-4-7) 小蜜早儿 
发表于 2013-11-26 22:51
以后躲他们远点
