中长期澳洲房价将会继续上扬

菜花土匪

澳洲房地产市场的几个内在性因素：
1. 人口密集，整个澳洲人口大多集中在东部海岸的几个中心城市。
2. 政府房屋开工率常年不足，环保，社区发展等琐碎问题迫使建筑行业不温不火，政府也不愿意刺激房地产业，开发商在澳洲不属于非常暴利的行业。
3. 由于新移民很多来自亚洲，能保持一定的生育率，所以总人口持续增长。

这几个特点会使悉尼，墨尔本之类的中心城市房价总体保持向上的趋势，算是房市的基本盘，不会有任何变化。每一次低利率房价都会大幅上涨，之后平稳一段时间以消化前期的过快涨幅，今年是低利率+低汇率，即便整个实体经济运行欠佳，仍然涨幅惊人，也反映出这一轮涨幅中海外资金的作用很大，至于泡沫确实不大，以1M的房子为例，家庭税后收入如果10万算的话，只是10年的收入，这个比例还是可以的。悉尼连续80%以上的清盘率在圣诞节来临前会有所收敛，但是节后会继续维持较高的水平，只是涨幅可能会小一些。

澳洲房地产市场的几个外部因素：
1.海外资金，澳洲不仅是中国，更是亚洲尤其是东南亚其他几个国家的主要移民接受国，除了难民之类，很多移民都有比较雄厚的资金实力，较高的房租回报率，完善的税制使得澳洲的房产投资有不同于国内的特点：投资者考虑租金回报多余考虑房屋本身短期上涨带来的回报，这种特点使得投资趋向于中长期，投资者不追求短期暴涨带来的收益，投资更加稳健，而风险自然会降低，会为房产市场提供一个有力的支撑。
2. 利率，利率对房产市场的影响从最近十年的几次增长来看有明显影响，最近一次RBA保持利率不变也反映出管理者也在等待市场最近的反映而不愿冒险进一步减息，等待的主要是实体经济的反映而不是房地产市场，换句话说管理者对利率的调整主要是建立在实体经济上，对房地产也的考虑肯定有，但不是主要的。
3. 汇率，汇率最直接的反映是大量海外资金，所谓的大妈，二妈们，最近几年父母付费移民的不少，这主要是80后基本上都是独生子女，如果家庭条件很好，用国内一套房子的价格在这里可以进行价值更高的投资，何乐而不，况且这些妈们的投资有高的租金回报。汇率现在是5.7，8的样子，澳元是商品性货币，这个属性使澳元在平稳的经济运行时也比美元，欧元等有较大幅度的涨跌，快速而大幅度的变化会使海外资金有更多的窗口进入澳洲市场。
4. 实体经济的乏力和投资市场的强劲，促使很多人把余钱用于投资，以现在10%左右的super比率，绝大多数足迹们2，3十年后的退休金可能并不多，而工作稳定性减低，不断增长的平均寿命会让大家不得不为长远考虑，房地产投资的门槛远比股市，汇市等低，相对风险也小。
这些外部因素虽然不是澳洲房地产市场的基本盘，但是起着加速器的作用，大家可以忍受温和的增长，外部因素导致的快速增长的确让人难以接受，但是这些外部因素有实实在在的随时随地的发挥着作用。

最后，以悉尼为例，类似2E这样的热点中的热点也许会出现热潮褪去的时候，但是对周边起到了很强的辐射作用，会使得附近区域也出现延迟的增长，交通的改善使得以前的偏远地区不在是问题，取而代之的便是学校，医院，附近设施，居住环境等因素，悉尼山区这次出现快速增长的主因是未来交通改善这个红利，周边完善的设施，居住环境则为2020年前兑现这个红利加上了重重的砝码，而上北区则因为本身的便利，居住环境，整个较好的学校群，新火车时刻表进一步缩短交通这些因素使大家对这些地方出现了再认识。

结语，这个市场没有贵的价格，只有贵的时候，现在确实是一个贵的时候，等有等的理由，出手也有出手的原因，只是各位足迹们需要考虑的是：
1.2014年房价和现在比基本保持不变对你产生的影响
2.2014年即便不快速增长，但是仍然出现稳健增长对你的影响。

那个影响更大，那个会让你骂娘。

lsong

Lz中介？

erinneptune

一个说上，然后一个说下

114890015

平稳增长

Grace1127

deen

显而易见的，还这么大篇。

wander518

非常中肯，谢谢分享

iami

ok 根据common sense, 长期看货币是贬值的，所以长期看房价是上涨的.

AB证能打猎吗

为啥专家的话总是反的？

geek

West

短期看房价是上涨的，中期不知道

jeffxia

--房子终究是要给人住的，房价太高了，首次购房者就买不起；租金太高了，年轻人就没地方住；所以低价房涨到一定程度就涨不动了，不是因为市场做出了正确的反应、就是因为政府出台了不利于炒房囤房者的政策。

--房价大跌可能性也不大，因为实体经济实在太差（到处炒人），失业率高企，RBA不得不将利率维持在历史最低位以刺激经济，而超低的利率当然会催生股市楼市的泡沫。

--我的看法是：低价公寓房跌又跌不下去，涨又涨不了多少，会维持在每年2-8%（根据不同区域）的低增长幅度攀升。可以投资，但不是最好的投资品。

deen

jeffxia 发表于 2013-11-10 21:48
--房子终究是要给人住的，房价太高了，首次购房者就买不起；租金太高了，年轻人就没地方住；所以低价房涨到 ...

那，现在什么是好的投资品种呢？

jeffxia

deen 发表于 2013-11-10 21:50
那，现在什么是好的投资品种呢？

--澳洲超低的利率还会维持相当时间（至少到明年底），所以现金和定期存款一定不是好的品种。

-百年一遇金融危机已经结束，RISK ON RISK OFF策略不再适用（风险资产大幅暴跌而后暴涨的现象不大会再出现），现在应该具有较为长线投资的思维，在正常的整固（5%跌幅）、调整（10%跌幅）出现时不为所动（除非对自己的炒进炒出有绝对令人信服的理由），不然会被甩下车。

--各类蓝筹资产（房地产、股市、农场等）都会有一定的升幅，但过去一段时间升的过多过快的品种（比如近城区的普通低价公寓房）将落后于大市。

（续）

Gaucho

澳洲房价中长期是涨，但和中国比涨得实在是太慢。

Mlpmlp

希望如此

deen

jeffxia 发表于 2013-11-10 23:00
--澳洲超低的利率还会维持相当时间（至少到明年底），所以现金和定期存款一定不是好的品种。

-百年一遇 ...

谢老夏。

对MQG看法如何？

Mlpmlp

iami 发表于 2013-11-10 21:27
ok 根据common sense, 长期看货币是贬值的，所以长期看房价是上涨的.

yingm

拭目以待。

meflyman

专家都拿中国套澳洲啊，砖家威武。

ellesun

Gaucho 发表于 2013-11-10 22:02
澳洲房价中长期是涨，但和中国比涨得实在是太慢。

有一天房价要是跌，澳洲也会比中国跌的慢

ellesun

Gaucho 发表于 2013-11-10 22:02
澳洲房价中长期是涨，但和中国比涨得实在是太慢。

有一天房价要是跌，澳洲也会比中国跌的慢

hjx1000

jeffxia

deen 发表于 2013-11-10 23:08
谢老夏。

对MQG看法如何？

--当下几乎所有外部环境都有利于澳洲股市继续上涨---美国经济复苏基本确认，欧债危机基本结束，中国经济继续中高速增长，同时欧洲日本央行继续量化宽松，美联储本应收缩量化宽松却因国会斗争而一拖再拖。
RBA一再重申他们认为澳元汇率过高而脱离基本面，倾向于减息以打压澳元。


以上因素均对澳洲股市上行以极大支持。

--澳洲经济目前最大的困难是失业率不断提高（预测明年中之前将不断恶化），这个现象本质上是经济转型的结果。
主要有两个原因，一个是所谓的construction cliff，由the end of mining investment boom引发，造成mining services行业产能过剩、股价下跌，不得不大量裁减工人，政府目前的对策是大力发展基础建设，将这方面过剩的劳动力消化掉。

更重要的原因是，澳洲许多传统行业工资与生产力不匹配，国际竞争力低下，因而各大公司都在加紧实施提升效率方面的各项措施，这包括了大量低中端职位的外包和裁减，比如各大银行、tls qan target等等，澳洲政府也正开始正视一些没有竞争力行业的消亡并为之做好准备。。这一轮大规模的裁员潮预计将延续至明年中，此过程中，社会将经历不小的痛苦，而各大公司将来的盈利将进一步改善，有利于其股价的长远表现。

对于后一种情况，政府应该大力扶持小微企业，减少政府部门的干预和稽查，握住那只“闲不住的手”，以小微企业将大量失业人员消化掉。另外，大胆实施精兵简政、厉行节约，将政府部分省下来的资金为小微企业减税。

outdance

jeffxia 发表于 2013-11-11 09:19
--当下几乎所有外部环境都有利于澳洲股市继续上涨---美国经济复苏基本确认，欧债危机基本结束，中国经济 ...

我非常同意政府应该鼓励中小企业，希望联盟党能对中小企业减税，减少限制，冻结最低工资，增加企业活力。

deen

jeffxia 发表于 2013-11-11 09:19
--当下几乎所有外部环境都有利于澳洲股市继续上涨---美国经济复苏基本确认，欧债危机基本结束，中国经济 ...

分析的很好。谢谢

hjx1000

g2811

学习

菜花土匪

我希望短期有所回调，不过hsbc新的一年固定是4.49，让人凌乱了，加上双节临近，市场会平静一些。

qilisun

deen 发表于 2013-11-10 21:18
显而易见的，还这么大篇。

一百年以后看，什么东东都会继续上扬