到底买房、租房还是投资房？！（38楼更新）

黑山老妖

大家都在想买房为啥。
房子这么贵到底应该买自住房还是租房？应不应该买投资房？！
看来看去公说公有理，婆说婆有理。说来说去都说不出个所以然来。

我看到现在也没有看到一个全面的、让人信服的说法。
与其大家在这里七嘴八舌的争还不如让数据来说话。

请看看附件，比较结果非常明显孰胜孰负。

[ 本帖最后由 黑山老妖 于 2007-10-18 14:19 编辑 ]

西边雨

先支持后看

zn7726

支持支持. 老妖的EXCEL功力还是很了得的, 呵呵

黑山老妖

有bug，刚刚fix。请再看。

patricb

Let's have a look

yesido

就是说还是投资最划算？租房比买自住房划算？
自住房完全属于生理和心理的需要，我觉得和钱都没有关系。

西边雨

看不明白~~：（

jl162401

1.买投资房出租最合算->$463,938.31
2.纯租房把钱投资股市等,最亏?->-$202,036.87?
3.买房自住->-$122,557.35

不知道看的对不对

这个计算里面包括了自己租房的成本否?

[ 本帖最后由 jl162401 于 2007-10-18 12:03 编辑 ]

西边雨

rent 是租房，投资股票市场？
investment 是买投资房？

[ 本帖最后由 西边雨 于 2007-10-18 12:06 编辑 ]

patricb

老妖的计算果然细致！

我想买房和租房（并投资），有一个很重要的区别是，前者大多数是通过贷款形式，后者则一般是自有资金（除了margin lending以外）。所以前者就有一个杠杆效应，如果房屋的增值率大于贷款利率，资本增值的效应就会被放大。

所以，虽然 All money renter saved by not paying interest and maintainance are re-invested. So money spend for both renter and buyer are the same over the years.

但是还有不同的情况去看，如同样是不贷款或同样是贷款。

老妖觉得如何？

黑山老妖

Investment property > owner occupier > renting
租房是亏钱的。
前几年的时候租房划算，到后面越来越不划算。

黑山老妖

原帖由 西边雨 于 2007-10-18 12:03 发表
rent 是租房，投资股票市场？
investment 是买投资房？

对头。
租房的人把买房的钱全都投进股市。不光如此还把所有多下来的钱都每年定投到股市。股市分红也是再投入。
投资房和自住房把所有的钱都投到房子里面。

zn7726

Investment property > owner occupier > renting
租房是亏钱的。
前几年的时候租房划算，到后面越来越不划算。

我也没太看懂~~~ (汗)
不过知道答案就行了, 偷个懒+不求甚解一次吧 ...
谢谢老妖公布答案

夢回唐朝

到底是黑妖，服了
拜读。。。

黑山老妖

原帖由 jl162401 于 2007-10-18 12:01 发表
1.买投资房出租最合算->$463,938.31
2.纯租房把钱投资股市等,最亏?->-$202,036.87?
3.买房自住->-$122,557.35

不知道看的对不对

这个计算里面包括了自己租房的成本否?

买自住房和租房的开支一样。
就是说买房子的钱，租房者用来投资。
租房的人还每年用买房者的利息和维修开销减去房租投资。投资分红一律再投资。

patricb

是不是这样理解，

自己继续租房同时买投资房》买房自住》自己租房同时投资股市

有点不明白

黑山老妖

原帖由 patricb 于 2007-10-18 12:14 发表
是不是这样理解，

自己继续租房同时买投资房》买房自住》自己租房同时投资股市

有点不明白

也不是这样说。
只能说是：买房自住》自己租房同时投资股市
投资房的计算里面没有包括租房的成本，可比性不强。

西边雨

原帖由 黑山老妖 于 2007-10-18 12:16 发表


也不是这样说。
只能说是：买房自住》自己租房同时投资股市
投资房的计算里面没有包括租房的成本，可比性不强。

就是说投资房的话是假设已有自住房（并无贷款）

夢回唐朝

提俩问题：
1。 investment return 12%pa 可靠吗？
2。 why there is no CGT?

黑山老妖

原帖由 西边雨 于 2007-10-18 12:18 发表
就是说投资房的话是假设已有自住房（并无贷款）

黑山老妖

原帖由 夢回唐朝 于 2007-10-18 12:20 发表
提俩问题：
1。 investment return 12%pa 可靠吗？
2。 why there is no CGT?

1) 12% is the long term average of investment return for shares and property over more than 30 years. Should be reliable indicator of what to expect.
2) Owner occupier does not pay CGT.

patricb

原帖由 黑山老妖 于 2007-10-18 12:16 发表


也不是这样说。
只能说是：买房自住》自己租房同时投资股市
投资房的计算里面没有包括租房的成本，可比性不强。

Understand
这样的话，确实投资房的那种情况可比性不强，因为前提不一样。

回到买房自住和租房投资这个比较上来说，因为前者是贷款了40万，后者则是以首付款14万作为投资的初始资本，其实也是有些不同前提的。

如果完全是自有资金54万去买房或投资，或者自有14万，同样能贷款40万分别买房和投资，结果会是如何呢？

[ 本帖最后由 patricb 于 2007-10-18 12:32 编辑 ]

夢回唐朝

原帖由 黑山老妖 于 2007-10-18 12:22 发表


1) 12% is the long term average of investment return for shares and property over more than 30 years. Should be reliable indicator of what to expect.
2) Owner occupier does not pay CGT.

但是问题是你的假设还是倾向于投资房先
如果在日本和香港甚至现在美国房市危机前后买了房还能保证平均12%pa的涨幅吗？今后30年和前30年的社会经济情况都类似吗？如果比较10年或60年又该是什么结果呢？永远不卖掉房产的假设是否合理？

黑山老妖

原帖由 patricb 于 2007-10-18 12:26 发表

Understand
这样的话，确实投资房的那种情况可比性不强，因为前提不一样。

回到买房自住和租房投资这个比较上来说，因为前者是贷款了40万，后者则是以首付款14万作为投资的初始资本，其实也是有些不同前提的 ...

如果租房的人也贷款去投资用了margin可能结果会不一样。结果就是他很可能被margin call。
WBC有没有在房子贬值但是房贷还是按时还的情况下要人多缴钱或是收回贷款的呢?

黑山老妖

原帖由 夢回唐朝 于 2007-10-18 12:33 发表
但是问题是你的假设还是倾向于投资房先
如果在日本和香港甚至现在美国房市危机前后买了房还能保证平均12%pa的涨幅吗？今后30年和前30年的社会经济情况都类似吗？如果比较10年或60年又该是什么结果呢？永远不卖掉房产的假设是否合理？

我想我并没有倾向哪一个投资方法。
你对未来的投资回报有忧虑，我也有同样的忧虑。但是我们只能用手上的资料来评估以后可能发生的事情。未来30年可能发生什么事情我们都不知道，知道了就发达了。房市会不会崩溃，股市会不会崩盘？我们都不知道。。。所以我的假设是在尽可能相同的回报基础上建立的。一个好的投资者会不断的评估风险和回报。大家都不是太傻，如果一个投资回报高而且风险合适了大家都回去做。

我的举例只不过是说买了15年以后卖掉。股票和房子一样，目的是为了尽可能的减少CGT event，少缴税。

patricb

原帖由 黑山老妖 于 2007-10-18 12:34 发表

如果租房的人也贷款去投资用了margin可能结果会不一样。结果就是他很可能被margin call。
WBC有没有在房子贬值但是房贷还是按时还的情况下要人多缴钱或是收回贷款的呢?

haha ,margin lending这个假设当然有些极端，但只是想探究其中的区别。我们也大可假定，自己原来就有自住房的equity，用来贷款４０万去投资股市，就类似老妖的第三种投资房假设。

或者，也有人把国内的资产都处置一空，手上撺着54万，考虑买还是租。

patricb

提出这些问题的原因之一，就是我觉得，先前提到的买方和租房，在大多数情况下，存在一个前者贷款后者不贷款的区别，所以虽然投入资金相同，１４万，但实际投资不同，杠杆效应不同，当然这个杠杆效应是双向的，可能是放大收益，也可能是增加缩水，这就受到了投资回报率／房产增值率／贷款利率／通货膨胀率等多种因素的影响。

黑山老妖

原帖由 patricb 于 2007-10-18 12:48 发表
提出这些问题的原因之一，就是我觉得，先前提到的买方和租房，在大多数情况下，存在一个前者贷款后者不贷款的区别，所以虽然投入资金相同，１４万，但实际投资不同，杠杆效应不同，当然这个杠杆效应是双向的，可能 ...

正在计算中。。。

夢回唐朝

原帖由 黑山老妖 于 2007-10-18 12:40 发表


我想我并没有倾向哪一个投资方法。
你对未来的投资回报有忧虑，我也有同样的忧虑。但是我们只能用手上的资料来评估以后可能发生的事情。未来30年可能发生什么事情我们都不知道，知道了就发达了。房市会不会崩 ...

了解

看了许多分析，最后得出的观点是，计算买房租房投资炒股等等，都不是重点，且真正的参考价值不大，关键还是把握好时机，选好投资品种，因为在实际操作中太多的不定因素，因为你很有可能买了一只垃圾股，同期的房市却恰好处于低位步入升势，相反投资房产的却选了个没升值潜力的，投资股市却是个绩优股，也就是说如果选错时机选错方向，再怎么算也没用，我觉得还是多讨论讨论具体的东西

patricb

原帖由 黑山老妖 于 2007-10-18 12:51 发表


正在计算中。。。

身体要紧，先吃饭。