升级木屐，继续谈楼花，持续更新（6楼case study）

elm

地产行业里面工作了数年，看到各种比较黑暗的行业潜规则，实在忍不住，注册个马甲，发一些感想

本文仅仅讨论墨尔本的楼花

据the age报道，墨尔本现在有超过320个不同规模的项目在卖，而在过去的1年多，墨尔本的规划部长，matthew guy审批了很多大型的项目。
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这里先给大家上上课，开发商要开发地产，首先要做的是很市政府递交图纸，贴公告，如果康嫂不同意或者邻居反对，那大家上VCAT，就是上法庭，但是前几年规划部出了个政策，就是重大项目，建筑面积超过3万平方米的项目，可以绕过康嫂，直接和PLANNING DEPARTMENT申请，如果通过，康嫂只能同意，就是这个蛋疼的政策，很多southbank的地，1000平方米的地，康嫂的规定是限高100米，约30层楼，如果开发商要盖32层，建筑面积25000平方米的话，要和康嫂搞好多个来回。上有政策，下有对策，开发商决定，要不就盖88层把，建筑面积60000平方米，搞定马修部长就好了，不用和康嫂搞~~~
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所以在过去的18-24个月里，马修被搞定了好几十次，据说还参加了好多神秘晚餐，估计潜规则了。
这些大型的项目都有下面的相同点：
-地一般不大
-楼层高，108层的AUSTRALIA TOWER, 70多层的tower melbourne, queensbridge tower之类的
-车位严重的不成比例，那么高，那么多的公寓，设计也傻b了，总不能108层的大厦，设计20层的车位把。。。绕圈能绕死人，所以很多新大楼出现了机械停车位，出现了停车电梯，出现了价值10万的车位

上述的这部分只是想说，一个项目没有个200套公寓，都不好意思说是个项目，未来，墨尔本会有很多，很多的公寓。

讲完了供给了，我们再讲讲墨尔本的基础建设：
在墨尔本住得比较久的人都知道，你麻的！现在市区车太多了，每天都堵车，每天火车都延误！政府就是个穷光蛋，今年又砍苦逼的中产阶级的福利，预算案就是个拆东墙补西墙的预算。
市区来说，住那么多人，停车的位置又减少，所有的项目都不规划学校，托儿所，诊所，邮局等东西。除了广告里说的学生，移民以外，还有谁想住市区？？？？？？？？基础建设这块，我会后面挑一个大家都熟悉的区来诠释这个话题。

想说的太多。。。。。都不知道从哪里说起，大家可以提提，我慢慢写。。。。

elm

相信论坛里大家对销售的佣金已经有了一定的了解了
作为一个正常的市场,2手房的销售佣金费用一般都在2%上下
象悉尼现在的市场供不应求的时候,销售楼花的佣金一般在3%左右

那墨尔本的楼花销售佣金是多少呢??????????
6% 起!!!!!!!!!!!!!
是的,是6%,销售一套60万的房子,中介公司收取的费用是3万6！
也有稍微低的5%,但凡有能力的中介公司在和开发商谈判的时候,都一般可以争取到6%的佣金
一般而言，这佣金是签合同交小定后支付一半，交房的时候再支付一半。

现在墨尔本那么多的项目在销售，买房子的人又那么的有限，开放商们都着急啊，因为自己开发的楼盘卖不够数量
银行不贷款，自己又没有钱，怎么办，只能求着各个地产中介的老板
给我卖卖房子把，你看，我给你6%的佣金了，你还不卖啊！！！！！！
我再给你1万的波尼丝！！！1
另一个开发商过来，我给你2万的波尼丝！

有钱能使鬼推磨，中介老板看到金灿灿的钱，就使劲的去忽悠！忽悠买价，忽悠员工，各种忽悠
最终目标就是把房子卖出去，拿到那6%的佣金，还有额外的2万波尼丝
当然了，上诉的例子比较极端，当前而言，很多的开发商都会给地产中介刺激。。。。。

羊毛出在羊身上，开发商，在资本主义社会里，没有免费的午餐，这个佣金都从哪里来的？
是的，就是从房价上面体现，本来只要卖40万的房子，现在只能卖45万了，为什么45万还能卖出去？？？？
因为有中介！！！！！你让开发商自己把40万的房子卖45万，他觉得是奇迹
但是他付给给中介2万的费用后，中介就把房子卖了45万
win win situation啊！！！！！大家都很哈皮

看看墨尔本市区的楼花，1房基本40万起，2房45万，大家可能感觉价格还不错
但是1房40万不带车位，面积40平方米，1平米1万！！！！！！！！！！
2房50平方米起，每平方米9000，是的，你感觉比较便宜了，请不要看那个印刷得很漂亮的户型图，因为在交房的时候，房间只有2。8*2。8，而且！！！两房里面，还有一个房间是没有窗户的，这时候，你要懂得安慰自己，因为还有更糟糕的，两个房间都是没有窗户的！为了把利益最大化，开发商逼着设计师去设计没有窗户的公寓，为了把房子卖出去，开发商用疯狂失控的佣金来让中介卖房子，为了卖房子，中介已经没有良心了。
试问一个没有窗户的公寓，以后怎么可能会达到传说中的7年翻一翻呢？？？？？
如果你一定要我举个例子，我就举个例子把
ALT这个项目很多２房中一个房间没有窗户
BLUE TOWER部分户型两个房间没有窗户
Foulton lane有部分户型２个房间没有窗户

elm

说说费用，买楼花对投资着来说最大最大的优势就是买房的成本中，差不多是房价5%的印花税可以节省很大一部分，但不是全部。地产中介都会以这个为销售亮点推销市区的公寓。

下面说一下房价，地产中介一般还会和你说，楼花可以以10%的订金来锁定100%价值的公寓在未来的升值潜力，简单来说就是杠杆原理。最容易对比的方法就是找附近一个类似的房子的房价，求解释，你为什么要比别人卖得贵？举个例子，旁边公寓卖38万，你卖40万，作为买家，买了这个房子，未来两年还有升值潜力吗？如果升值潜力那么好，开发商应该是要自己留着，为什么开发商一般都要把项目卖完呢？大家不要忘记开发商是要挣钱的，与其等这个物业升值，还不如我先把升值部分加上去，让中介卖出去，加多少合理，预计升值2万，开发商怎么也得加3万，不然万一市场大涨，开发商可不能吃这个亏，风险转嫁给买家，有良心的开发商还好，加1万就好了，遇到没有良心的开发商和中介，一个公寓卖高真实价5万的多得是啊！
现在的楼花都卖到过1万，试问地产中介，我怎么炒楼花。如果经济不好，正好倒霉的没有赶上传说中的平均增长，交房要卖，亏钱的时候，杠杠原理会把买家的亏损放大，谁负责？周先生说投资是长线，你最好是不要卖房子，但是谁给我保证我不生病，不会失业？不会离开澳洲。理论很美好，但是事实很残酷。

开发商卖房子以外，通常还会搞搞活动，送各种东西，羊毛出在羊身上，说是送，其实还是卖给你，如果你一定要买楼花，请好好调查该楼花以往做过的广告，活动，把这个钱算出折扣后再买。开发商和中介们还很喜欢一个叫租金保证的东西，一般而言会提供给买家超过市场价值的租金，貌似很好，但是还是从你口袋里出的钱，就是周先生说的左手中挣钱右手投资，其实是自己挣自己的钱，提高澳洲国民产值。另外这个超高的租金回报还会被用来误导无知的投资者，别人的房子租500，你的房子可以租650，还贷肯定是没有问题，租金保证的12\24个月后，你会发现市场租金只有510，房子空租1个月，物管费用暴涨，你没有钱还贷款了。
如果空置率那么的低，地段那么的好，为毛还需要开发商给租金保证呢？？？
业内有一句话，好的房子是不需要租金保证来帮助销售的，那什么房子需要呢？大家相信都心里有底了。

elm

8一下地产中介的门派吧

孩子要睡觉。。。。等等


有人的地方就有江湖，有江湖的地方就有门派。地产中介传统来说就是一个卖房子的中间人，房子的概念也没有那么复杂，就是眼睛能看到，手能摸到，鼻子能闻到的东西。楼花就不一样了，套用一个业内人士的话来说，就是卖一个概念给客户。至于怎么卖，咱就给他们归归类：

讲座派的，大家都懂，俺讲的就是周先生，喜欢用他赚钱的左手来牵我们投资的右手，其实这个形式很早就出现在西人的圈子里，不过周先生充分的结合了传销的特点，有讲座的形式来卖房子。该门牌特点如下：
﹣名字不叫房产讲座，叫投资讲座
﹣会先制造买房的需求，例如人口增长，开始制造紧迫感，心理素质不好的买家一听就急了。买家要清楚，现实中是有需求，但不一定是在他介绍的楼盘有这个需求。
﹣开始谈房价5，7年翻一翻，以前是有这么个趋势，而且这个是用几十年的数据拉平均后的统计，我了解到的2007-2013就没有翻一翻啊。。。。周先生让你再放10年，还不翻，bad luck
﹣开始教你计算各种negative gearing，最后得出结论每周只要58块就可以供房子了，奶奶的，中介出租的管理费，利息上涨，供求不均的长时间空租，租客破坏房子，各种维修帐单，最可怕的是2﹣5年后猛涨的物业管理费，销售房子需要的中介费用，周先生都没有告诉我们啊。

上面周先生所开拓的方法后来被其他的中介广泛的使用。

第二个门派：亲朋好友派
这类型的中介每天都打招聘广告，每天都招销售人员，没办法，这个行业的门槛超低，去上一个星期的课就可以拿到agent rep的证书，上班以后，老板就开始洗脑，利用年轻的学生刚毕业找工作的急迫心情，想想，卖一个房子就可以拿5000的提成，卖二手房还可以上网报纸打广告，买家可以找中介，卖楼花，不让打广告，就是要找客户，刚入行的应届毕业生只能从身边的亲戚，朋友，同学入手。但凡有钱，有想要买房子的，都会被推销楼花。更极端的中介老板，都从员工身上入手，美其名曰，你自己都没有投资房，怎么推销楼花，10个员工有2-3个购买，老板也把自己这段时间的培训时间成本捞回来。这10个员工，平均下来，一般而言，还是可以卖个2-5套楼花，接下来呢，员工把自己身边的所有朋友都骚扰一遍后，发现自己没有客户源了，而现在的市场，做广告找客户的方法有太多中介在用了，中介老板也不愁，因为这10个员工呢，都是没有底薪，只拿提成的。再过3-6个月，这批员工把最早忽悠出去的房子的提成花完以后，老板这时候就会找员工谈话：张三同学，我觉得你不太合适做地产这个行业！一句话把员工踢飞，等楼花完工的时候，把剩下的佣金一拿，笑到最后。

这个门派的特点是：张三和你推销楼花的时候，都会说：李四啊，那么好的房子，我都买了，你还等什么呢？这个大招很牛b，比周先生的曲线救国更实用。

试问澳洲3000万人，如果房子那么好，怎么还会等你买呢，老外都排队坐等开盘啊，实际情况是，周末开放展示房，里面就是一个东南亚的联合会议，都是东南亚国家的人在展示房内，老外是有，都是开发商的销售人员，装门面的哈！！！！

第三个门派：展会派
另一个类型的地产中介一般会通过办活动，例如高尔夫球啊，演唱会啊，去赞助搞活动；或者呢，他们会在购物中心，最明显的就是博士山，各种临时摊位已经彻底被地产中介占领了，大家可能会问，这个有效吗？还真有效，博士山会有很多刚从国内过来的同胞，第一站就被忽悠了，付出点学费才知道人世险恶啊！除了这个以外，开发商还会利用展示房做各种鸡尾酒会，很多人感觉这个很高级，其实卖一个房子，办20次都可以了。。。。这类型的活动大家可以去骗骗吃喝，但是千万不要被托给带动了，为了衬托出现场气氛很好，地产中介很极端的时候还会安排托。。。

第四个门派：忽悠派
这类型完全就是把一个房子说得天花地坠，尤其是已100%国内背景的中介尤其夸张。例如X信，叉是什么，大家可以想想我们所在国家的第一个中文字。。。。哈哈~~~~~
这些中介基本上已经失去了行业道德了，回去说什么以房养学，大家谷歌一下 “澳洲 以房养学”就会找到下面这个例子：

“后来，董先生就采取了“以房养学”的模式。Burwood(墨尔本)为澳洲的“名校区”，周边有迪肯大学、莫那什大学及一些中、小学名校。董先生就在该区域购入一间单位，总价值约为50万澳元，而孩子在澳洲留学3年的学费是6万澳元，生活费是一个月1000澳元，总计3.6万澳元，总的留学和投资成本大概60万澳元。房子方面，他采取了月供的形式，孩子自住一间，其余的房间和大厅分别租给了两个学生，每周收取租金约410澳币，即每月约1800澳元；3年下来的收入为6.48万澳元，除去一些维护成本，大概为5万澳元。董先生说：“因为Burwood既是富人区又是名校区，所以房产升值很快。我在孩子留学后将该这套房子转手卖了71万澳元，减去留学和地产投资的成本，还赚了13万澳元。”

完全就是忽悠，买一个50万的房子，印花税就要2万了，生活费一个月1000澳币，感觉是比较节约的孩子了。
一个房间，客厅租给两个学生，还每个星期租410，够高的，生活在墨尔本的同学就知道，50万的房子要是还可以两个房间租410，大家估计都抢了啊.
他计算的维护成本也很低，50万不用计算利息的机会成本。。。。
卖了房子不用算中介费用。
3年涨21万，7年还真的可以翻一翻！！！！
最后我想住TOORAK, MALVERN的人都要哭了，因为BURWOOD也是富人区，wTF

同样的忽悠手段在国内被长期的使用在楼花身上
更有国内的销售人员，澳洲都没有来过，都是从开发商的中介手册上学回来的，连合同都签不好，乱78糟的~~
忽悠起来，草稿不打，POINT COOK的地，说是墨尔本20公里，开车20分钟。。。。

卖楼花的时候，说10%的定金也锁定房子的升值，说如果60万的房子2年后交割，你不要，65万卖给我们公司，让投资者有了无限的想象空间。

elm

18楼提出：没有窗户的房间在图纸上面没有标出来吗？
楼主回答：有标出来的，但是销售人员用了其他的手段转移了买家的注意力，例如高租金，很多人抢购，只要是2房升值潜力都不错等等。而且买房子只需要10%的钱，很多国内的有钱人都不当回事啊

29楼提出：很多老外买市区公寓，足迹平均水平的老外不介意2000多一个月的租金
楼主回答：据说市区每天有80万人工作，肯定有一部分需求，而且很多高级楼盘老外都喜欢自住。但是现在的情况来看，楼花基本上一个项目有10-20%的本地老外买家的话，开发商都就偷笑了。。。。

42\44楼提出：投资自住的人群比例，海外买家比例
楼主回答：举一个例子，现在SOUTH BANK 很火的PLANTIUM这个项目，说400多套单位已经卖了190套了，这190套都是海外销售的，只有少量本地华人中介卖给本地华人，其他都是东南亚以及中国的投资者购买。剩下的估计也是以投资买家为主，还继续会有海外的投资者买。。。。。。这样的楼有10-15%自住，比例就很高了。由于房东的成分，会引发很多问题，后面我们会继续讨论. 当然了，也有比较高级的楼盘主要是面向自住人群，例如EUREKA TOWER, FRESHWATER这类型

56楼提出面积误差，有没有柱子窗户
楼主回答：面积误差标准合同是5%，柱子也在面积里面，据我所知，有一些楼盘在客厅角落多了根柱子，买家也没有办法，窗户是会表明了。合同是英文，一般被忽悠的买家只关心价钱和面积。

64楼提出：他有分，怎么加？
楼主回答：每个贴下面都有评分，都来点就好了，或者版主帮忙，给我转点把。。哈哈

74楼提出的问题同上

84楼提出：有现金返还
楼主回答：现在很多楼盘尾盘，什么条件都可以提~~要买的人可以bargain

94楼提出：抗地震的问题
楼主回答：澳洲貌似没有大地震，一旦有了，大家一起死就好了，很多人陪你，房子都是内木结构，外砖头，而且砖头不承重，公寓一般都是预制水泥板结构，有标准的

103楼：配图错了，你那个是GLENFERRIE RD上的酒店式公寓，已经盖好了，是令一种类型的投资产品

119楼：2手房水深不深
楼主回答：看情况，以后重起一帖讨论

121楼：顶楼超高价的买家为什么买楼花
楼主回答：如果楼花价格超高，节省的印花税也很厉害，200万的房子，节省下来就是8、9万，另外这部分买家对居住的要求很高，一般会要求材料和户型重新按照他们的想法设计。很大比例的人都是自住为主，不出租！为了自住，只能多付一点代价了，也不是所有的这类型买家都亏钱，很多高端500万起的公寓有时候还是会升值的，要看市场和房子所在的项目了

elm

用一个比较极端的例子说明一下楼花的险恶
很多人都认为买楼花，假如买50万的房子，付10％，就是5万
然后settle的时候房子跌到40万，放弃10％的首付就完事了。
但是实际的情况是，开发商可以把房子再卖，卖35万，然后告买家赔偿损失15万（减去已经付的5万）＝10万

大家可以下载附件内的pdf看看。。。＊＊3个pdf都是说一个case,大家要全部都看看。。。

投资有风险，入市需谨慎！

elm

keng keng keng

elm

keng

victor_cn

这个要顶

elm

keng keng keng keng

jhua4597

搬板凳听故事

sunyu321

广告位出租

sunyu321

话说Matthew Guy不是上周被政府的反贪部门调查了吗。。？
http://www.news.com.au/breaking- ... rfkp9-1226647864986

不知道这哥们下台后那些他亲自批过的项目会怎么样

fangdahai

房价这么高，盖高楼是唯一出路。

俺几个同事，每天走路十到十五分钟到办公室，很满意的样子。就不知道有两三个小孩后会怎样。

elm

fangdahai 发表于 2013-5-28 21:28
房价这么高，盖高楼是唯一出路。

俺几个同事，每天走路十到十五分钟到办公室，很满意的样子。就不知道有两 ...

有了孩子只能卖房子啊。。。。。

fangdahai

elm 发表于 2013-5-28 21:45
有了孩子只能卖房子啊。。。。。

他们现在都是租房，哪有房子可卖？

说没钱付首期，更没钱还贷款。

elm

fangdahai 发表于 2013-5-28 22:00
他们现在都是租房，哪有房子可卖？

说没钱付首期，更没钱还贷款。

那就更惨了。。。。。
房价那么高，为了达到传说中的租金评估报告里两房一周７００的租金。。。租金也会上涨

老外以后都跑郊区买房子了。。。。

再说，连老外都不买市区的公寓，你懂的

mxgong

波尼丝？

当初没有窗的房子在户型图里面没有标出来吗？

xlin8703

坐等。。。。坑

West

猫二本明年起上万楼花公寓将进入市场，形势很严峻

West

悉尼南区卖房的commission 是1•1%-1.5%

光光当当

Kong bu

twins7

mark

Borax

mark

freewalker

期待悉尼的高人也来讲讲悉尼的楼花。

xyouc

楼花风险大，但肯定对很多人来说还是有利可图

曲奇柔情

有什么利，还不都是被中介忽悠的。顶楼主！

天行健

由此可见，买耗子才是王道！

sifeifanren

有很多鬼佬买city区公寓的。。。或者是租 人家一年200-300k的鬼佬根本不在乎一个月2k+的city租金

wangxiangzheng

sifeifanren 发表于 2013-5-29 09:45
有很多鬼佬买city区公寓的。。。或者是租 人家一年200-300k的鬼佬根本不在乎一个月2k+的city租金 ...

200-300k年薪的鬼子怕是不止CT一个apar吧，住这里只图个方便。BTW, 我所知道的200-300k的鬼子租也不租在CT，哪个不租在st kilda、south yarra…………