我对悉尼房价的看法

老猫

我对悉尼房价的看法

若在2003年房价高点时花7０万现金买了个house，到2008年这个房子很可能还是卖70万。因为悉尼的房价大体上这几年基本持平或微降。那我的收入只是房租，扣除各种费用以及买卖的费用，每年也就赚4-5%，还不如存款。

结论：大体上，房价每年涨的幅度 = 利息 - 房租 时，投资房不陪不赚。收益为０。    大于时，可赚。小于时，亏损。

现在， 利率7% - 房租收益 4%，  =  3%.

但我没看到近五年悉尼的房子每年涨 3%。 可能还降了。（不考虑某些局部区域问题。）。

这就是说，现在根本不是买投资房的时机。对吗？

黑山老妖

这个就要看赌徒心理了。
如果你觉得这个波段到底了，像我这样投机的可能就会想要去抄底。同样想法的人多了，房子就抄上去了。

janllylee

羊不够多成不了群,价也就不好炒上去的

吃喝拉撒睡

原帖由 黑山老妖 于 2007-8-10 17:53 发表
这个就要看赌徒心理了。
如果你觉得这个波段到底了，像我这样投机的可能就会想要去抄底。同样想法的人多了，房子就抄上去了。

like me, one of the many pro-melbourne 赌徒~~~


sydney is no doubt the centre of australia. prices will rise.


historical data can be very misleading if u only look a part of it. if the prices of other cities are matching up with sydney, that means the price in sydney will rise soon.


i believe every astute investor wanna go sydney, go where the action is.  in the end, it is just a matter of the right price to pay.

oliverzeno

你买coogee看看？

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房价为什么涨，房价涨的部分里那一部分是premium，那一部分是inlfation，先搞明白这些再说吧。。

jewar

如果在西区买,只能哭了

夢回唐朝

对syd而言偶得观点是现在多观望，毕竟太多的不定因素，什么时候是大底只有历史才能知道，现在是不是投资时机就看自己对风险成本的控制和承受能力了

典

抄底

Consultant

我并不这么认为，房地产市不是简简单单的一买一卖，也不是什么抄底投机行为，如果您能从一个中长线的投资角度看待这个问题，可能就会变得更清晰一些。记得老妖在一篇他自己的文章中提到，如果您买房产做中长线投资就会是个不错的选择，我也非常同意这一观点。

黑山老妖

原帖由 Consultant 于 2007-8-10 21:11 发表
我并不这么认为，房地产市不是简简单单的一买一卖，也不是什么抄底投机行为，如果您能从一个中长线的投资角度看待这个问题，可能就会变得更清晰一些。记得老妖在一篇他自己的文章中提到，如果您买房产做中长线投资 ...

房地产我试倾向做长线的。

但是LZ说到了时机的问题。那就是短线了。

Consultant

原帖由 黑山老妖 于 2007-8-10 21:15 发表


房地产我试倾向做长线的。

但是LZ说到了时机的问题。那就是短线了。

我对房产短线投资行为并不是非常了解，其实我个人认为房产投资，如果没有非常专业的背景知识以及市场信息的话，本身不应该作为一个短线行为。举一个现实的例子，当悉尼房地产市场上一个升值高峰开始的1997年，并没有几个人认识到了这点并开始买房做投资。两年过去后，开始越来越多的人开始注意房场市场的时候，却又听说悉尼的房产已经涨了21.7%，并且奥运会后房价会下来，所以很多人停滞不前。接下来的2001年，一年中房价在1999年的基础上又上升了12.5%，这时候，大批的人开始涌入市场，导致2002年一年市场房价上升了22.5%。以后的事情大家都知道了，悉尼的房产市场进入调整期，很多是地区房价反而开始下滑，导致一些投资者大受损失。但是我认为，如果在2003年买房的人们，能够守住自己的房不卖，到2013年他们一定还是会赚钱的。所以我认为投资房地产不是一个时机问题而是一个时间的问题。不可否认，在1997年买房的人也是利用了一个非常好的切入点（时机），但他们可能有部分人属于误打误撞的个人行为，真正能够用专业的眼光分析出来买房时机的人毕竟是少数。以上纯属个人意见，不知能否解释lz的问题。

philgu

原帖由 Consultant 于 2007-8-10 22:01 发表


我对房产短线投资行为并不是非常了解，其实我个人认为房产投资，如果没有非常专业的背景知识以及市场信息的话，本身不应该作为一个短线行为。举一个现实的例子，当悉尼房地产市场上一个升值高峰开始的1997年， ...

个人认为任何投资都是个时机问题而不是时间问题, 一年回报8%只能保本.
2003年买的房到场2013年升50%那是巨赔了.

红色

现在房产投资如果不计入所谓的"杠杆效应"的话, 那是稳赔不赚滴.

zn7726

这个“杠杆效应”怎么理解？

sakesake

没错，老猫算的太对了。这笔帐我也算过。我是02年12月买的房，到今年07年还是卖这个价格。除去交的杂费管理费，远不如存银行吃利息租房子住呢。。。。。。

HNREN

原帖由 philgu 于 2007-8-10 23:31 发表


个人认为任何投资都是个时机问题而不是时间问题, 一年回报8%只能保本.
2003年买的房到场2013年升50%那是巨赔了.

８％可能都保不了本，　７％的存款利率加上３％的ＩＮＦＬＡＴＩＯＮ都１０％了．如果有信心年回报率能到１０％以上就投资房地产吧．　

linghaib

这跟HOWARD的政府有关，现在造一60万的新房，交税至少是15万。
政府明是限制住房拥有数量，抬高房价。
目前情况，看澳洲经济形势如何。
不管怎样，两千万人口的国家要做到加州这样的水平，一个是land，还有有就是经济基础。
加州的GDP可是高得吓人啊。
所以HOWARD的政府是为富人服务的。

philgu

原帖由 HNREN 于 2007-8-11 01:18 发表


８％可能都保不了本，　７％的存款利率加上３％的ＩＮＦＬＡＴＩＯＮ都１０％了．如果有信心年回报率能到１０％以上就投资房地产吧．　

房租不算啊?
SYDNEY 好的SUBURB, 近几年有信心年回报率能到１０％p.a. 以上.
SYDNEY今年INNER CITY 好的SUBURB, 20% UP.

[ 本帖最后由 philgu 于 2007-8-11 06:59 编辑 ]

典

房租和退税
假设付出的利息和管理费为10%
3%为房租收入
亏7%, 退回其中的40%, 也就是说最后亏4.2%

只要每年涨4.2%就打平了

是不是这样算的啊
而且房租收入回一直往上涨

黑山老妖

原帖由 goldensun 于 2007-8-11 08:01 发表
房租和退税
假设付出的利息和管理费为10%
3%为房租收入
亏7%, 退回其中的40%, 也就是说最后亏4.2%

只要每年涨4.2%就打平了

是不是这样算的啊
而且房租收入回一直往上涨

差不多就是这样了。
3%的房租低了。house应该在3.5-4%，unit在4.5-5%左右。两个都有上升的趋势。

tonyju626

那房屋折旧是否可以放入退税中考虑那？是怎样一个计算方式

谢谢

红了樱桃

新房子过了7年就不能折旧了。

tonyju626

unit,apartment,house有没有不同那，如果只是7年折完，每年是多少比率那？

不是很确定折旧方式，因为是一个很大的退税额度，所以非常希望了解，谢谢各位拉

黑山老妖

Depreciation on the building is calculated at the rate of 2.5% per year if construction started after 16 September 1987, and 4.0% if construction started between 18 July 1985 and 15 September 1987.

For commercial properties, Depreciation on the building is calculated at the rate of 2.5% per year if construction started between 21 August 1979 and 21 August 1984, and from 16 September 1987. If construction started between 22 August 1984 and 15 September 1987, the building depreciation is calculated at the rate of 4.0% per year.

And there is also an update from last budget which is beneficial for depreciation on certain fittings: http://www.taxupdate.com.au/?pid=70

黑山老妖

原帖由 红了樱桃 于 2007-8-11 08:48 发表
新房子过了7年就不能折旧了。

not true

tonyju626

谢谢版主的updaing和link，但关于real estte的asset life 到底以几年为准哪？40年吗

另：房子附有设施，如oven，airco，stove，rangehood，rennovation cost 是否都可以折旧

philgu

原帖由 goldensun 于 2007-8-11 08:01 发表
房租和退税
假设付出的利息和管理费为10%
3%为房租收入
亏7%, 退回其中的40%, 也就是说最后亏4.2%

只要每年涨4.2%就打平了

是不是这样算的啊
而且房租收入回一直往上涨

4.2% CGT 不算啊?

黑山老妖

1987年九月16号以后建造的房子折旧40年，每年2.5%。内部装修也一样。

关于设施折旧的新规定比较复杂点。建议咨询会计。

tonyju626

原帖由 goldensun 于 2007-8-11 08:01 发表
房租和退税
假设付出的利息和管理费为10%
3%为房租收入
亏7%, 退回其中的40%, 也就是说最后亏4.2%

只要每年涨4.2%就打平了

是不是这样算的啊
而且房租收入回一直往上涨

根据老黑的说法如果假设4。5％为房租收入（unit），亏5。5％
退回（5。5％＋2。5％折旧）中的40％，
是不是说每年2。2％就打平了那

黑山老妖

原帖由 tonyju626 于 2007-8-11 09:35 发表

根据老黑的说法如果假设4。5％为房租收入（unit），亏5。5％
退回（5。5％＋2。5％折旧）中的40％，
是不是说每年2。2％就打平了那

别忘了加通膨。