请教房子capital gain和股票投资税务问题

ninioldba

请教税务达人，自住房有一段时间用作一半投资房抵税，相应capital gain是按比例计算吗？

如果房子增值5万，持有3年的股票亏损2万，现在卖股票的话，这个财年是否就算capital gain了3万？

LENNY_DONG

房子还要看你持有多久

如果持有5年，出租三年

5万的话增值按3万算，然后一半报税的话，再减一半，
(If you dont have loss before, CGT can be reduce 50% again .Thanks cyvs remind,然后持有一年再减半)，

最后一万5CGT

LOSS 两万的话，最后还是亏5千

ninioldba

LENNY_DONG 发表于 2013-3-4 19:38
房子还要看你持有多久

如果持有5年，出租三年

什么叫＂然后持有一年再减半＂？

那这样的话，我的loss起码能抵掉一大部分cgt了对吧。

LENNY_DONG

不动产和股票投资持有一年以上的获利的话，对半算的。不是全算的

boattent

LENNY_DONG 发表于 2013-3-4 19:38
房子还要看你持有多久

如果持有5年，出租三年

也想请教您一个CGT问题，我房子06买，一直自己住，去年住加建为duplex我住大套小套出租，没有分契。这个财年开始出租，以后如果卖房要交多少比例的CGT?谢谢！

LENNY_DONG

boattent 发表于 2013-3-5 21:41
也想请教您一个CGT问题，我房子06买，一直自己住，去年住加建为duplex我住大套小套出租，没有分契。这个 ...

我建议你分开地契。这样的话

你大套可以免税的，小套呢，可以根据分开后地价值作为成本加盖房子作为投资房来报税。

如果不分开，那么要看你何时卖了

如果2016年卖，那么10年里面有三年出租的。小的房子占的百分比来决定，比如40%

如果获利40万，那么40万 *3/10*40%*50%

hope u can understand the formula

cyvs

Are you selling your house too?  You don't have to declare the CGT for house if you are not selling.

cyvs

LENNY_DONG 发表于 2013-3-4 21:57
不动产和股票投资持有一年以上的获利的话，对半算的。不是全算的

Need to check.  If you have Capital Loss, you have to offset capital loss first before applying 50% discount.  

LENNY_DONG

cyvs 发表于 2013-3-5 22:21
Need to check.  If you have Capital Loss, you have to offset capital loss first before applying 50 ...

plz check my level 2 answer before you post your point

LENNY_DONG

LENNY_DONG 发表于 2013-3-5 21:56
我建议你分开地契。这样的话

你大套可以免税的，小套呢，可以根据分开后地价值作为成本加盖房子作为投资 ...

I'm In mel....

JohnnySu

请教税务达人，自住房有一段时间用作一半投资房抵税，相应capital gain是按比例计算吗？ correct, but you should also consider if the 6-year absence rule apply to your situation

如果房子增值5万，持有3年的股票亏损2万，现在卖股票的话，这个财年是否就算capital gain了3万？ again you should consider how the 6-year absence rule and the 50% discount interact with your calculation

cyvs

LENNY_DONG 发表于 2013-3-6 09:11
plz check my level 2 answer before you post your point

I did...

From level 2,  "5万的话增值按3万算，然后一半报税的话，再减一半，然后持有一年再减半，最后一万5CGT".

I was thinking how you get to "最后一万5CGT" if you go through your own analysis..

From level 4, in answering level 3's question, "不动产和股票投资持有一年以上的获利的话，对半算的。不是全算的"...


Am I missing something? Where did you mention about offsetting capital loss first?

LENNY_DONG

cyvs 发表于 2013-3-6 12:18
I did...

From level 2,  "5万的话增值按3万算，然后一半报税的话，再减一半，然后持有一年再减半，最后 ...

50000 CGT RIGHT?

3YEARS OUT OF 5 YEARS, CGT IS 30000

BECOZ HALF IS RENT OUT SO CGT IS 15000

I DID NOT CALCUATE THE FURTHER CGT FOR HOLD MORE THAN ONE YEAR.

SO IF LOSS IS 20000, THEN FINAL LOSS IS 5000. PLEASE JUSTIFY

BUT THANKS YOUR POINT, I SHOULD PUT MORE DETAIL SEPARATELY

ninioldba

LENNY_DONG 发表于 2013-3-6 12:39
50000 CGT RIGHT?

3YEARS OUT OF 5 YEARS, CGT IS 30000

就是持有一年以上，15000再减半变成7500。实际loss就是20000 - 7500 = 12500。这样对吧。

LENNY_DONG

ninioldba 发表于 2013-3-6 20:17
就是持有一年以上，15000再减半变成7500。实际loss就是20000 - 7500 = 12500。这样对吧。 ...

我一开始没讲清楚，我的问题。我检讨

楼上网友已指出来了

在亏损前提下。

获利要先减掉亏损后如果还获利才能再打折。

你的情况，是最后获利小于亏损，无法再打折，累计亏损5000

ninioldba

taxbreak 发表于 2013-3-6 11:21
请教税务达人，自住房有一段时间用作一半投资房抵税，相应capital gain是按比例计算吗？ correct, but you  ...

搬家搬到city，离工作近，把suburb的房子出租，这个理由满足6 year rule吗？

ninioldba

LENNY_DONG 发表于 2013-3-6 20:22
我一开始没讲清楚，我的问题。我检讨

楼上网友已指出来了

明白了

JohnnySu

ninioldba 发表于 2013-3-6 20:23
搬家搬到city，离工作近，把suburb的房子出租，这个理由满足6 year rule吗？

原来的自住房可以出租6年仍然算作自住房 - CGT exempt

vivijeans

请问这个6年rule要求你搬出自住房出租的理由么？还有卖房子之前要求一定要再搬回去住么？还是只要在出租六年以内卖就可以？不需要再搬回去住了？

JohnnySu

vivijeans 发表于 2013-3-8 16:55
请问这个6年rule要求你搬出自住房出租的理由么？还有卖房子之前要求一定要再搬回去住么？还是只要在出租六 ...

问这个6年rule要求你搬出自住房出租的理由么不需要任何理由 只要曾经是自住房就可以
？还有卖房子之前要求一定要再搬回去住么没有这样要求
？还是只要在出租六年以内卖就可以什么时候卖都可以 但是前6年可以算自住房 所以是CGT exempt的

nini8118

也想了解清楚，整天搬家很辛苦，最好都不要搬了

LENNY_DONG

vivijeans 发表于 2013-3-8 16:55
请问这个6年rule要求你搬出自住房出租的理由么？还有卖房子之前要求一定要再搬回去住么？还是只要在出租六 ...

需要理由

你需要证明不是为了退税，是为了一些没有办法的理由才搬出去的

不然ATO较真的话会给予驳回6 years exemption

JohnnySu

LENNY_DONG 发表于 2013-3-10 19:26
需要理由

你需要证明不是为了退税，是为了一些没有办法的理由才搬出去的

这是不对的 只要符合条件就可  什么理由搬出没关系 这是很主观的 法律没有这样的规定

LENNY_DONG

taxbreak 发表于 2013-3-11 13:49
这是不对的 只要符合条件就可  什么理由搬出没关系 这是很主观的 法律没有这样的规定  ...

The property must have been your main residence

To qualify for a full CGT exemption, the property must have been your main residence from when you acquired it. If you move out of the property and rent it out, you can continue to claim an exemption from CGT for up to six years after you move out. If you do not rent it out, you can claim a CGT exemption for it for an indefinite period after you move out.

Moving from your main residence could be for reasons such as:

    accepting a new job interstate or overseas
    staying with a sick relative long term, or
    going on an extended holiday.

RELATED LINK
http://www.ato.gov.au/corporate/ ... =/content/86191.htm

ellepopo

是否应该从出租的时候起要做个VALUATION来决定CAPITAL GAIN是多少？

JohnnySu

LENNY_DONG 发表于 2013-3-11 14:26
The property must have been your main residence

To qualify for a full CGT exemption, the property ...

Exactly. It could be for any reason you move out of the property.  This statement is giving you a few examples but the application of the rule is not limited to these circumstances. Maybe you are not understanding it correctly....

LENNY_DONG

taxbreak 发表于 2013-3-11 14:55
Exactly. It could be for any reason you move out of the property.  This statement is giving you a  ...

这样的ARGUMENT 在NTAA每个月上的SUBSCRIPTION都有

如果你是NTAA会员，你去看看，我不认为我理解有问题。你认为理解不对，请拿出ATO RULING 或者相关CASE。主观性的理论我不接受的，我只接受ATO网站上的条款或者相关CASE. 这里税法条款博大精深，完全吃透我不敢说

JohnnySu

LENNY_DONG 发表于 2013-3-11 19:44
这样的ARGUMENT 在NTAA每个月上的SUBSCRIPTION都有

如果你是NTAA会员，你去看看，我不认为我理解有问题 ...

大家探讨 不用激动  
如果你仔细看legislation本身 或者你上面貼出来的ATO连接 你会发现他们对搬出原自住房的原因是没有任何限制的 这个很明显 没有什么好争辩的 可能你看其他文章的时候误解了...

LENNY_DONG

taxbreak 发表于 2013-3-12 21:51
大家探讨 不用激动  
如果你仔细看legislation本身 或者你上面貼出来的ATO连接 你会发现他们对搬 ...

没撒好激动的。

又不是多大不了的事

最后还是你按你的方式建议客户，我按我的方式建议客户。

就是这么回事。

lee2267

我来总结。。。lenny 是对的。 taxbreak 同学。。legislationato对搬出原自住房的原因是没有任何限制的
但是参考 案例。。我上周学习的时候，专家有给出案例的 （现在政策变化更新太快，偶们跟不上了，；老板说现在开始每周都要学习。听讲座, 公司出钱，然后每周都有 100页纸读有木有）。我忘记哪个了。回去查查。ato确实需要你给出解释的。。。如果ato有合理的怀疑的说。。感觉政府缺钱是很大的一个因素。。

我们自己在实际操作的时候，从来都不跟客户讲6年的。。我们一直强调是5年。。5年后必须搬进来住至少6个月以上。然后卖掉。如果客户真较真起来，我们就说是estate planning。防止ato较真。。将来陷入麻烦。。。