新房还是老房？谈一谈澳洲老房屋和式样风格（最后附上我身边的经典案例，全文完！）

anata_t

来澳洲多年，经过长时间的观察和市场调研，最后买到了自己喜欢的房子，这期间从朋友和同事那里学习到了很多知识经验。

有意思的是，身边的朋友以华人为主，工作的同事基本都是西人。朋友就不说了，华人能不聊房子吗？而和西人同事的聊天，footy咱不懂，澳洲冷笑话咱也笑不起来，那怎么吧？聊房子！就这样，谈论房子也成了我和西人同事们聊天找话题的一种手段。在这里面，我学到了不少知识，而这些知识有的时候恰恰是华人较少关注的。大家都知道，在华人眼里，投资开发潜力、学区、房屋的新旧都是首要考虑的。而西人，对投资开发升值啥的，没有华人那么重视。教育，也轻易不会像华人那样，只为了孩子上一个比较好的学校，一掷千金举家搬迁。当然我不是说西人家庭一点不重视这些因素，只是没有华人家庭普遍罢了。


很多关注房产的同学可能不止一次地被灌输‘要在最好的区买最破的房’。为什么，因为越是破的房子，售价越是接近纯地价。这样买下后推倒了重盖个新房也不可惜。而其实有的时候，对于好的有feature的房子，推倒重盖反而可惜了，heritage有的时候大家也是趋之若鹜而不是避而远之。

老房子的一些优点：
1）        用料好，实在
新盖的房子，用料和老房子是不能比的，比如老房用的一些硬木材料，电钻钻都很费劲。而这种好木料，现在普通建房是很小几率会给你用的。原因很简单，压缩成本，builder用偷工减料省下来的钱自己多买一辆宝马，何乐而不为？

题外话
a) 我team leader的丈母娘在墨尔本的 doreen买的新房，一天下午上厕所，上完后从里面开门的时候门把手断了，60多岁的老人被反锁在bathroom里面5个小时！！！builder私下里面说，这种房子的标准就是只能住10-15年。最搞笑的是，他小姨子在刚买的Truglina的新房子里面，也是把手断了，锁厕所了。
b) 我一个以前的斯里兰卡的同学自己在tarneit盖房子，盖完房子不放心，让自己的堂兄过来查。为什么，因为他堂兄也是builder，以前建民居，现在建commercial。结果查出一堆偷工减料的地方。他告诉我们，很多猫腻业外人士是看不明白的，最好的方法就是让builder来对付builder。他堂兄还没开始检查时就列出了很多builder一般会偷工减料的部分，结果果不其然，很多地方都被他说中了。
c) 我之前住的block里面的多家（包括我家）10年新的townhouse漏水，有从屋顶漏进来的，有厕所防水不合格泡烂卧室地毯的。开发商破产跑路，warranty成废纸，让人痛苦不堪。

2）        Builder态度
现代社会的人很浮躁。音乐家、科学家、艺术家都开始向世俗低头，崇尚投机取巧，平步青云，快速获得功名利禄。更何况盖房子的，想用心，很难。

3）        式样
鬼佬同事对新式的townhouse啥的大多不感冒，质量、空间当然是一个原因，关键是新盖的房子都千篇一律，大部分式样上没有说法。而一些鬼子买房子还是很注重式样，很多时候就是冲着某一种式样去的，就跟不少北京人喜欢四合院一样。大部分华人都是移民，对澳洲的历史和文化了解有限。看房子大部分还是停留在户型朝向，双砖/单砖/板房上面。

—————————————————补充说明一下——————————————————————————

旧房要看什么旧房，有质量好的，也有质量不好的。有价值高的精品，也有当年建的时候就是低价低档的。有保养的好的，也有被糟蹋的不行了的。

新房也是，有10几万20万的project home，有30万，40万质量一般的，也有80-100万专门设计师设计，考究、保质保量的。

身边有不少华人朋友，对廉价低质的project home情有独钟，主要是被崭新的外表蒙住了双眼。当然，喜新厌旧是人的本性。他们看不到一些精品老房的价值，甚至把它们说的跟狗屎一般，认为出高价买的人都是脑子进水了。

每个人都会有自己的想法和喜好，新的旧的，古典的现代的。发这个帖子主要就是帮助大家能有更好的判断和认识。

希望看了这个帖子以后，买了旧房子的同学，重新定位发掘一下它的价值，审视一下有无必要推倒了重盖。没买的同学，今后看到市场上老房子，对售价能有更准确的分析和预测。

anata_t

这里谈一下双砖/单砖/板房，我问过不少鬼佬，在他们眼里，双砖/单砖/板房有区别，但不是他们买房子的首要因素。综合他们的意见
1）        双砖房优点就不说了。比较大的缺点：因为双砖房内墙承重，一旦出现地基沉降（很普遍）承重砖一裂，修起来极其麻烦。老的双砖房出现结构问题就是灾难性的。你买的时候没有也不能保证未来不发生。在一个，砖头本身导热慢，夏天一旦晒热了，凉的也慢，热气很难排出去。
2）        单砖房优点也不说了。外墙裂了，会很不好看。而且一些年代久远的砖房，砖头、缝都会让人觉得很旧。除非全部render，不然怎么看都是旧。
3）        木板，缺点也不说了。优点，一刷就和新的一样，可以自由的调整颜色。维修也方便，开个门，掏个窗的更是简单。至于保暖的问题，鬼佬们认为用ducted heater和air con就可以了。况且现在隔音隔热材料都不稀奇，加就可以了。

主要想说的就是，在鬼佬眼里，砖房并不是那么的无敌，板房也并不是那么的垃圾。各有优缺点，没有绝对的好与坏。

而且房子和车子一样，最重要的还是保养，你法拉利搁外面2年不闻不问，也和一堆废铁没什么两样。

anata_t

言归正传，重头戏来了，

澳大利亚的房子，历经几个世纪，形成了众多各式各样的风格。而在我们买房子的时候，有的时候房子的风格的确对价格造成一定的影响。曾经在鬼佬同事眼里一套极好Edwardian（爱德华）式的经典房子，到我华人朋友嘴里成了一个‘打死了也不会买的破烂板房’。当然最后高价卖掉，拍卖时遭到至少4家哄抢。

下面列出几种非常popular的澳洲房子名称和式样特征。相信看了此贴后，大家对于市场上70%的房子都能准确地判断这个房子属于什么式样、建造于哪个年代。

这样，大家在未来房屋买卖中，相信能对市场价位有更好的把握。

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按时间从早到晚的顺序：

1. Queenslander式

Queenslander原先起源于昆士兰州，时间大概是1840年左右，当时设计是为了让房子可以对抗潮湿的环境。主要特点有：
1）        双层结构。
2）        大部分房子都是木头的
3）        一般都很高，用很长的stump架空，让人觉得房子悬在空中
4）        门廊很大
5）        多数为波浪形的铁皮顶

样板
1）


2）




3）

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2. Victorian式（维多利亚式）

维多利亚式是在1850年左右发展起来的，一般是细而长的布局，就是正面很窄，但是房子很长，坐落在一个细长条的地上。这个式样的特点：

1）一个长长的通道，然后房间设置在通道的一侧或两侧
2）屋檐上有铸铁的花边（1850年左右铸铁花边技术进入澳洲）
3）大部分房子都是木头的
4）窗户一般都是double hang的
5）正面看还是对称的（不考虑门、窗的位置）

下面是一些样板
http://www.realestateview.com.au ... ential-4490697.html

1)


2)
http://www.realestate1.com.au/bu ... roadsouth-yarra-vic


3) 这个是extend过的维多利亚式，起价300万澳元，建于1850年
http://www.domain.com.au/Propert ... ck/?adid=2010026739


4) extend过的维多利亚式
http://www.domain.com.au/Propert ... le/?adid=2008120101

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3. Boom Style

Boom Style 流行于1875年-1890年间，是在维多利亚式的基础上发展起来的，也可以成为‘后维多利亚式’，基本上和维多利亚式没什么差别，不过装饰的更加丰富一些。

特点
1）        重度的装饰，砖墙部分，不同颜色的砖相互交错，形成花纹。
2）        其他同维多利亚式

样板
1）


2）


3）
具体链接
http://realestate.melbournetimes ... eet-northcote-3070/

4)
具体链接
http://www.realestateview.com.au ... ential-4588371.html

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4. Italianate （意大利式）

意大利式流行于1870年-1890年间，是一位法国画家所设计创造的，他巧妙地运用了意大利的园艺风格。大家如果留心一下可以发现，意大利式和boom style几乎在同一时期流行，所以其实在意大利式样里面也可以找到boom的影子。
特点
1）        一般是不对称的
2）        一般会有塔（4边形）、六角屋、八角屋和类似的柱式样
3）        有些有重度装饰，包括铸铁屋檐花边（和维多利亚式类似）
4）        一般屋檐会有影线，（屋檐内侧会有装饰线）

样板
1）

2）

3） http://realestate.melbourneweekl ... treet-malvern-3144/


4）http://realestate.maribyrnongwee ... -williamstown-3016/


5）
http://realestate.melbourneweekl ... ad-canterbury-3126/

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5.1  Federation （联邦风格）
这种式全称叫Federation/Queen Anne （中文暂且翻译为联邦女王式样，不过一般简称为‘联邦风格’）这种式样流行于1895年到1915年，为什么叫‘联邦’，因为澳大利亚在1901年解放了。而人们也开始大兴土木，直接用木材来做室外装饰了。维多利亚式里面很重要的“铸铁屋檐花边“没有了，取而代之的是木头的镂空花边和木头柱子，而木条也直接被定在墙上。这个时期的建筑的特点：
1）        屋檐装饰、柱子、走廊扶手、拱，全是木头的，有雕刻和镂空
2）        屋顶都是很明显的三角形，甚至还有锥形顶。铁皮顶很多。
3）        一般有烟囱
4）        屋檐拱喜欢用弧形的
5）        会用很creamy的颜色（比如奶黄），给人有奶油的感觉
6）  砖房为主，也有一些木板房

英国也有个式样叫Queen Anne，但是澳洲的Queen Anne不是英国的Queen Anne。澳洲的Queen Anne对应的是英国的Edwardian style（爱德华）

样板：
1）       
http://realestate.mymooneevalley ... -court-keilor-3036/

2）
http://www.domain.com.au/Propert ... ga/?adid=2009625278

3

http://realestate.launcestontime ... et-launceston-7250/

4


5


http://www.domain.com.au/propert ... od/?adid=2011177980


5.2 Edwardian （爱德华风格）
谈到了Federation （联邦风格），就不能不提它的弟弟Edwardian （爱德华风格）。爱德华风格流行于1900-1915年，其实它是一种简化版的Federation。如果你仔细观察，澳洲爱德华式样的房子是非常多的。而爱德华风格和Federation有很多共通之处。
1）红砖或木板的外墙
2）三角屋檐
3）屋檐装饰、柱子、走廊扶手、拱，为木头，有雕刻和镂空。但是式样比联邦风格要简化

样板：（爱德华式样的太多了，随便挑几个给大家参考一下）

1) http://www.realestate.com.au/pro ... vern+east-111778815







2）http://www.realestate.com.au/pro ... ughesdale-111615923




3）http://www.realestate.com.au/pro ... ern+east-113073583/








4）http://www.realestate.com.au/pro ... vern+east-111711135

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6  Californian Bungalow （加州式样）
Californian Bungalow （加州式样）流行年代是1915年-1940年左。是澳大利亚战时（第一次世界大战和第二次世界大战）时期非常流行的一种居民建筑形式。为什么叫“加州”，因为这种户型确实是从美国‘进口’过来的。而以往的很多户型，包括上面说的‘联邦’、‘爱德华’是进口自英国。

直到现在，这种户型也是随处可见，非常受鬼佬们的喜爱。

好了说说特点：
1）正面大门处的门廊有非常醒目的粗大柱子做支撑。（而爱德华式样多是细木头柱）
2）三角形的屋顶，一般瓦片都是瓦的或陶的。（而爱德华式样多是铁皮顶）
3）无论是砖的还是木头的，在房子正面多会用红砖或render（抹灰）做装饰，比如柱子的底座。
4）室内一般墙上会有木条装饰线。（很有可能没有，在近年来的装修中被拆掉了）
5）木质double hang window

样板：（加州式样的太多了，随便挑几个给大家参考一下）
1)
http://www.domain.com.au/Propert ... le/?adid=2009121736

2）
http://www.domain.com.au/Propert ... le/?adid=2009364271

3）


http://www.realestate.com.au/pro ... ughesdale-118093759

4）
http://www.domain.com.au/Propert ... st/?adid=2007919518

5)
http://www.domain.com.au/Propert ... le/?adid=2009476943

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7  Art Deco （装饰风）

1.        Art Deco是一个比较广义的词，各个国家、各种文化对这个词的定义都不太一样。

澳洲的建筑的Art Deco讲究讲几何形状运用到建筑立面，颜色不再是重点，形状在设计上的比重很大。很重要的art Deco形式主要有waterfall（瀑布）形式和streamline（流线）形式两种。

a)瀑布式的特点是墙的外立面异常光滑，没有过多水平层次感和装饰，从上而下很连贯，一气呵成。几个非民居的例子，大家可以找一下感觉







b)流线的特点是建筑的转角由弧线代替尖角。但是澳洲的民居用的不是特别多，还是以瀑布式最为常见。下面给出几个例子，注意建筑的转角。






2.        澳洲民居的Art Deco流行于1930年-1950年左右，在当时是比较Modern的，但是不失艺术感。其中waterfall（瀑布）形式用的比较多。
特点：
1）讲究外墙的几何形状。（上面的爱德华、加州式对外墙本身不太讲究，主要是墙上的装饰设计以及颜色的搭配）
2）砖、木板结构
3）double hung木窗
4）房顶从后一直倾斜到外墙（注意联邦、爱德华、加州几乎都是三角形的）
5）必须有Art Deco的经典式样，一般就是指瀑布式样

下面给出几个例子，大家看看从什么地方能判断出是Art Deco

1)





http://www.domain.com.au/propert ... le/?adid=2011816510


2）
http://www.realestate.com.au/pro ... -carnegie-114654119






3）
http://www.realestate.com.au/pro ... -carnegie-117389283





4）
http://www.realestate.com.au/pro ... ughesdale-110035605


5）
http://www.domain.com.au/Propert ... le/?adid=2008335398


6)
http://www.fletchersforum.net.au ... s-way-balwyn-north/

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8  Contemporary （后现代）风格

这种风格主要流行于1950年-1960年。为什么叫后现代，后现代就是超越当代（这里的当代是指1950年左右），有意识地反对当代主流的艺术风格。事实上，过于前卫的东西在任何一个时代都是褒贬参半。这种建筑风格是德国（Bauhaus）传过来的，

好了，说说后现代风格的澳洲民居。

这种民居的特点和经典的建筑形式完全背道而驰，简单、明快、经济。关键的几个特点：
1） 房屋外墙简洁线条、方正。豆腐干一样。
2）外立面不做色彩渲染。
3）窗户玻璃很大，比以前任何一个样式都要大得多。
4)  平顶，铁皮为主，几乎不用瓦。

这种建筑作为老建筑并不常见，但是最近20年又开始流行起来了，理念被运用到新式的建筑中。

上几个样板：

1）经典中的经典，Rose Seidler House （1948-1950）


2) http://www.domain.com.au/Propert ... ey/?adid=2009943979


3) http://www.domain.com.au/Propert ... ey/?adid=2010024865


4）
http://www.domain.com.au/Propert ... ey/?adid=2009287091


5)
http://www.domain.com.au/Propert ... ey/?adid=2009332454

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9  Double and triple fronted brick veneer  多面砖房

这种房子在1950年-1970年间非常的常见，一般是单砖的。这种多面砖房也是以原色砖为主，建造之初，就是以简单、经济为主，相比较更早的式样，这种房型的艺术感并不是特别强。

特点：

1）正面的墙面有层次，一般为两面、三面，错开的不在一个平面上。（这和之前介绍的联邦、爱德华、装饰风的砖房不太一样）

2）倾斜的屋顶，一般是瓦的或者是水泥的。一直斜至屋檐。

3）一般是暗黄色、亮红色或者棕色的砖

4）窗子一般都是铝合金的，以推拉窗（sliding）和下开窗(awning)为主，之前的房子几乎都是木头的double hung 窗子。

5）内部一般是木地板，墙上一般没有装饰（相比之下联邦、爱德华、装饰风等墙上都有木条）

样板：
A) 双面砖房

1）http://www.domain.com.au/Propert ... ey/?adid=2008210992


2）http://www.domain.com.au/Propert ... ey/?adid=2008399031


3）http://www.domain.com.au/Propert ... ey/?adid=2008088675


B) 三面砖房
1）http://www.domain.com.au/Propert ... ey/?adid=2008961932


2）http://www.domain.com.au/Propert ... ey/?adid=2007852076


3）http://www.domain.com.au/Propert ... ey/?adid=2008153998


4）http://www.domain.com.au/Propert ... ey/?adid=2008799021

anata_t

都是砖房，质量和价值一样吗？

砖也有讲究。

之前我还有我的一些朋友之前发现：都是砖房，总感觉早前的Federation、California、Art deco包括更早之前的，感觉就比较大气、实在，而60年代以后的Triple Fronted Brick Veneer包括之后的，给人的感觉不是非常好看，而且cheap。

调研过后发现，它们的砖是不同的：

a) 5，60年代之前的房子，砖都是一块一块压出来的。叫“Pressed Brick”(压制砖)。
这种砖表面平滑自然、密度高、重量重、强度高
Pressed bricks are made by pressing clay into individual moulds. The strong lines and timeless character of these solid bricks makes them suited to Federation-style homes as well as sleek contemporary architecture. Dry pressed bricks, have a cork-like grainy appearance. Wet pressed bricks have a smoother, more dense surface which is very strong.


b) Triple Fronted Brick Veneer包括现在的砖房，砖是切出来的，叫“Wire-cut Brick”（切制砖）。
就是批量生产出的砖。制造的时候先将粘土制成一个非常长的柱形，然后一块一块切出来的。密度、结实程度、质量上比“压制砖”差一些，但胜在价格便宜。
Wire cut bricks are made by extruding or forcing clay to form a long column, which is then wire cut into evenly shaped rectangular bricks. These bricks, with their familiar holes, represent the greatest value for money and are available in
a diverse range of textures and colours.


所以同样是砖房，命运和价值很可能不一样。1850-1950年间的砖房，有不少已近做了全面的翻新和扩建，变的十分古典和大气，售价往往超出你的想象。而还有一些尚未翻新但有潜力的，就需要大家用慧眼去发掘了。如果你家里面买了这样的房子，千万不要草草地做决定就把它推掉。

而50年代以后的Double/Triple Fronted Brick Veneer，市场上很少有外观非常豪华气派的，不信大家可以上domain上面去搜搜看。我个人感觉，不是房主舍不得花钱翻新，而是这种房的用料、外观、艺术底蕴，相对而言先天不足，花重金翻新也很难产生惊艳的效果。有一些这样的房子房体旧了以后不太值钱，卖房广告上好多也是画个方框、标个地的面积卖个地皮价（卖点不在房子），推倒重建也许比较适合。

最后讲述我身边的一个实例

主人公是我的Team leader（西人）。2008年当时购得了一套2室的木头房子，在墨尔本的richmond，是Heritage的房子。当时这个房子保养的的确不是太好，卖相比较差，外面木板漆都脱落了。中介很急，因为无人问津很难卖。我Team leader看到里面的潜力，觉得一切都还是repairable的。结果，拍卖当天就他一家出价，最后44万果断拿下！

房子到手以后，在住的过程中就开始着手美化，比如颜色搭配，装饰。恰好他老婆是学design的，对色彩拿捏的水平还行，所有配色全是她一手操刀。最后算下来，内外翻新了一下，油漆、地板、地毯、厨房、室外的一些东西，共花费5万澳元。

2010年11月房价开始走低的时候卖的，最后成交价86万7千，遭到了哄抢和抬价。

他的理念让我受益匪浅：时髦的东西，10年20年就会淘汰，就像流行音乐。只有经典的东西，才不会过时，永远经典。

现经我team leader同意，贴出这个房子2010年卖出时候的图片。大家看，这样的房型，现在你能认出来吗？



2014年5月，此房又拿出来卖了，最后售价90万2000。
上照片

Farm5

感谢分享

hr6970

坐前排听课。

denn

同听

wim

坐等楼主填坑

清咖一杯

加分，小板凳前排听讲

明河素月

要是有图就更好看了。
我喜欢看老房子，很有味道的。

宏少

过来学习

明河素月

兔宝和猪宝 发表于 2012-11-10 18:57
要是有图就更好看了。
我喜欢看老房子，很有味道的。

回帖功夫，图就来了

光来光去

学习

hr6970

Queenslander式较高，够干爽，防虫访蛇，不错。

Yancx

坐等

hibounce

好帖！

diablo

好贴：）

南行者

掉坑里了

hr6970

其实我很喜欢木板房的，可惜某人很抗拒。

zzhuse

坐排排听课

okokok

静待下文