脑子一热，对Punchbowl旧unit的分析

simplyjean

一直在比较Wiley Park, Punchbowl和Lakemba. 脑子一热，就对Punchbowl做了个全面的分析。我们先来看看现在Punchbowl的人口组成：

46.4%的人都出生于澳洲，并不是imported.
Weekly family income 是994刀，比Wiley Park 905略高，但是比纽省平均数1477要低很多。说明这个区的人们还是相当不富裕滴。

再来看看Punchbowl的房屋组成：
66%是独立房屋，相比Lakemba是25.7%； 16.9%是unit/apt, 而Lakemba是68.6%。说明Punchbowl的人口要少一些，毕竟独立房屋多。人均土地面积大，相对地价要贵一点。
在Punchbowl租房比例是31.1%，而Lakema是49.6%，那么这个比例越高，租金竞争越激烈，导致租金越低。

Punchbowl自己只有一个IGA，目前人们买东西或是去Roseland Shopping Ctr, or Bankstown square. 目前在建的是自己的Broadway Town Centre, 会有一个Woolworths以及其他一些小店，大概2013年建成，估计规模和W Ryde shopping mall一样。Punchbowl有自己的primary school, Saint Jeromes Primary School 和 Punchbowl boys high school.但学校排名比较靠后。

现在看一下现在的Market:
在www.realestate.com.au上，listed两房unit/apt, 会出现20个房子，其中5个卖的是off plan楼花，也就是Broadway Plaza. 这里不用多哥提醒了，不要看这个楼花，我看过了，性价比一般，还是旧unit好。还有6个是卖新盖好的房子，不是楼花，已经建好了，应该是小开发商，但是价格不便宜，在小40万左右。还有两个已经under contract，那么也就是只剩下7个旧unit在卖。Punchbowl有unit/apt 927户，所以销售比例在0.8%。我找不到现在的DSR数据，但是可以感觉出来应该比较高。但也有可能是惜售的原因。
可租的房子是15间unit/apt, 平均租金360pw. 让我比较诧异的是这里的property mgmt fee %最高也就5.5%，有的还可以谈到3.3%。

那么确实Punchbowl是在盖新的apt, 这不禁让我想起了以前的Arncliffe和W Ryde （我只能说这两个区，因为这两个区是我一直在看的）, 这些年盖了不少新的apt, 带动了旧的unit的增值。当然也不能忘了他们也搭了2008,2009年房价高涨的顺风车。但是还是觉得新的apt的价高，还是对旧unit的房价有拉动效果的。

最后，还是得看大环境，如果欧元区说完蛋了，波及全球经济，澳洲也无法幸免。

楼市也是市，投资需谨慎。

eguan88

Lebanese 26.9%

matrics

46.4%的人都出生于澳洲，并不是imported.

请问这个数据怎么得来的？

eguan88

说明有不少ABL

hsqhugh

Unit是个宝，租金升值样样好

cgz

46.4%的人都出生于澳洲，问题是这些人中，大部分是ABL - australian born lebanese. 泥巴嫩人一家生4/5个的都算少了，都是10个8个的生

MU

黎巴嫩排名第一的区是不能以常理思考来投资的。。哪怕多多哥哥推荐的auburn，黎巴嫩人也不是排第一

carrieyee

能对roseland分析一下吗？ 原来住beverly hills， 经常走路到roseland的shopping center， 觉得那一片的房子非常不错， 环境也很好。 可是一查排名， 立马被浇了冷水。。。

honeydue

这不会是中介来推销的吧　　那个地方一直都是最乱的区　还投资呢　中东人最早的区
算了吧

MU

carrieyee 发表于 2012-11-5 08:24
能对roseland分析一下吗？ 原来住beverly hills， 经常走路到roseland的shopping center， 觉得那一片的房 ...

那个shopping centre里一乌黑的包头党。。roseland的地理位置不错，可惜啊

Poweregg

平均租金360pw. 让我比较诧异的是这里的property mgmt fee %最高也就5.5%，有的还可以谈到3.3%

3%的话（0.3%是GST），一周10块钱，不知道是什么质量

carrieyee

manunited 发表于 2012-11-5 08:40
那个shopping centre里一乌黑的包头党。。roseland的地理位置不错，可惜啊

我觉得好像也还好啊， 就是小了点。 roseland本身看起来环境很不错的样子， 而且四周的house都挺漂亮， 人也挺友善的。 我们原来散步总到那边去， 非常安静哦， 碰见人还主动跟你打招呼。 唉， 就是那个排名太纠结我了。

hyue68

听下文

虞宅与美丽

听起来不错啊。

Farm5

买房还是去granville，blacktown

小卡

相比Greenacre如何？

ivorsyd

roseland不少本地老年白人

carrieyee

ivorsyd 发表于 2012-11-5 12:04
roseland不少本地老年白人

就是说， 看起来很友善很和蔼啊～～

banzhiyan

这个区是悉尼最乱的区吗？

ivorsyd

carrieyee 发表于 2012-11-5 12:06
就是说， 看起来很友善很和蔼啊～～

房价不算高，交通方便
养老区啊

lycans

中东人比例太大。不适合其他种族的家庭居住。

simplyjean

matrics 发表于 2012-11-5 06:54
46.4%的人都出生于澳洲，并不是imported.

请问这个数据怎么得来的？

2012 census
http://www.censusdata.abs.gov.au ... quickstat/119021366

simplyjean

Poweregg 发表于 2012-11-5 08:42
平均租金360pw. 让我比较诧异的是这里的property mgmt fee %最高也就5.5%，有的还可以谈到3.3%

3%的话（0. ...

这个可以告诉你，还真不错，比我自己用的McGrath好多了。。别问我为啥当时选了Mcgrath..

simplyjean

lycans 发表于 2012-11-5 12:17
中东人比例太大。不适合其他种族的家庭居住。

这话对。

simplyjean

carrieyee 发表于 2012-11-5 12:06
就是说， 看起来很友善很和蔼啊～～

Roselands,从ancestry的角度看，13.2% 希腊人，12.1%Lebanese, 11.9%Australian; 56.8%出生在澳洲。Catholic第一大教，占 26.2%。

Family weekly income 1327, 接近纽省平均。还是相对不错滴。

独立房屋67%， unit19%, 27%是renting.

那个shopping centre还是很不错滴。我没有看Roselands的原因是它没有地铁，对于renting unit的人来说，有地铁还是租客会多一些。但是很明显，Roselands更适合自住。

flyingf4u

banzhiyan 发表于 2012-11-5 12:06
这个区是悉尼最乱的区吗？

second to Auburn

hsqhugh

flyingf4u 发表于 2012-11-5 10:01
second to Auburn

merrylands那可是高尚社区啊

eguan88

banzhiyan 发表于 2012-11-5 12:06
这个区是悉尼最乱的区吗？

记得当年最乱的区不是Cabramatta就是Redfern, 现在两区的治安好些了.

后来是Lakemba

flyingf4u

hsqhugh 发表于 2012-11-5 13:02
merrylands那可是高尚社区啊

merrylands seconds to auburn too. auburn is the centre of universe----------------------crime

simplyjean

eguan88 发表于 2012-11-5 13:08
记得当年最乱的区不是Cabramatta就是Redfern, 现在两区的治安好些了.

后来是Lakemba ...

建议大家不要纠结于治安问题了，我在西南区也有投资，回报率挺高，也有增值，不会因为治安相对不好就少了哪块。投资不是自住，自住就北区了。