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本帖最后由 Consultant 于 2012-10-12 13:37 编辑
许久没有看地产版了，昨天看到了一个很火的贴子在讨论unit/apt和楼花的问题，其中坛子中的名人多多哥哥说了很多很有见地的意见，我很是赞同，但也有些朋友持有不同观点，在我看来并不是没有道理的。
个人认为，之所以大家的讨论尚未达到在一定程度上的统一，可能是对于一些概念定义上和理解上的不一致造成的。我说说我的一些看法，大家可以一起讨论讨论。
1。UNIt/APT
对于unit和Apt的定义上，其实一直以来都是在变化的。2,30年前是悉尼在城区外建设的中密度住宅被统称为unit flat，随着时间前进，市场上出现了一些有保安实施的小区公寓的出现，在那一时期这种保安的小区被称为APT。到了90年代，由于住宅压力的增加，悉尼开始兴建高密度住宅，随之产生的必然产物就是电梯。由于这种有电梯的住宅开始区别于以往的小楼，多以楼高户多为其特点，安全性和时尚性比较好，后也被称之为APT。而随着时间的再次推进，各种高楼，小区的拔地而起，诸如游泳池，健身房，桑拿房，图书馆，网球场等配套设施也被纳入其中，这种高密度的住宅楼应该是现在大多数人心中广义的APT。现阶段，那些没有配套设施，但有电梯和保安的楼花，其实在定义中也应称之为Unit。现在很多新建的3层小楼，也是有电梯的了。
2。APT价格走向
多多哥哥建议的远离Apt，其实是很有道理的，我简单分析和解释一下我的看法，
a. Holding Cost: 由于配套设施的增加，直接导致了维护费用的增加，进而会使得各种相关的Holding Cost增加。无论对于投资者和自住者来讲，这笔开销是硬性的，'无法'避免的。自然使得很多理性的购房者望而却步，需求量的降低势必导致了APT在市场上价格的相对疲软。
b. Strata management: 由于APT的高密度性，业主总数的增加，导致每次strata meeing因为业主人数的不够而流产，或最终接受无良strata公司对于整个楼宇的超额的预算。当业主的话语权无法保证，和strata的飙升，致使很多真正的业主失去了对于持有Apt 信心和耐心，或卖或听指任之，这都会使该物业价值流失。
c. Buyers: 市场上绝大多数的APT买家以海外人士，新移民，和留学生为主。这三类买家普遍的对于价格的不敏感性，导致了APT价格的Resale Value的波动性相对较大。
3。普遍现象和个别特例
我一直认为买房Location永远是第一位的，以上讨论均是在基于location一致的论点上阐述的。Apt普遍现象上的增值相对的不理想，并不能否定个别地区由于各种特殊原因造成的Apt价格激增这个事实，而反之亦然。相对来讲，现在没有配套设施的，即相对Hoding cost较低的Unit，还是更适合投资一些的。 可能有的朋友还会拿一些没有配套设施但其他开销也很贵的楼盘来举例，比如Auburn的某著名建筑，这个楼盘的故事不是一时半会可以讲清楚的，这里就不再赘述，但绝不是因为上面我讲的APT的那些原因所造成的，成因是不一样的。
4。楼花的投资
在Location为首要前提的情况下，购买价格合理的unit楼花投资，个人认为是很可为的，毕竟我们是用了一个small amount的deposit去holdling了一个未来的物业，这期间是没有任何的投入和开销的。当然购买二手unit，和诸如renovation等等投资模式都有他们自己的可行性，但相对的对于买家经验，时间，等等的考量上要更为要求严格。对于各种投资产品的选择，我就不班门弄斧了，相信这方面的专家和高手坛子里必然是藏龙卧虎。 只不过对于绝大多数的不同买家和投资者，买楼花投资相对省时省力，易于操作，风险较低。
5。穿鞋的问题
这是一个题外话，现在地产版的很多论调是，凡是光脚的多是中介的马甲这个论点，个人持保留意见。试想谁不是从光脚过来的呢？难道光脚者就没有自己的想法和意见么？或许他们的意见和想法有些贴近中介的卖点，但也并不一定就是马甲吧？可能坛子里对于软广告或者软销售已经是深恶痛绝，但一概而论可能总是有些有失偏颇。当然，不排除有马甲的可能性，就算是，就让他们说呗，有想法，有建议，大家一起讨论就是，何必非要搞得面红耳赤呢？而且其实很多中介，也都是刚进入这个行业不久，自己本身也并不是很明白，大家一起讨论讨论不是挺好的么？另外，穿鞋的也未必就不是中介吧，比如说我，哈哈哈哈哈哈
好久没写这么多了，一写就没收住，就此打住吧，别回头又被当作软广告给封了吧？
您看着好就请给个小分加加，看着不好或认为不合理，可以一起讨论，我也可以一起学习学习，千万别激动，码写激扬文字上来，搞得人心惶惶阿，先谢过了。
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发表于 2012-10-12 13:23
