租期200年-- 租金1刀，没天理了！

dongboy2000

火大了！我真的火大了！

今天收到Body Corporate 的一封信和几份合同。 合同上说要把apartment 门前的公共区域，地下停车场的一部分区域租给原来的建筑商。 租期是200年而租金是1刀 - 不是每年一刀而是一刀租200年。恕我孤陋寡闻，我从来没有见过这么不要脸的合同。香港那时才租出去99年我记得， 它一租就要租200年。

而且信中还告诉我，当时在买房子的时候合同里写的我买房子后的第一年和房子有关的事宜全权由建筑商代理(power of attorney and proxy)。 我买的apartment到现在还不满一年，所以这次把公共区域出租出去根本不需要我们户主的签字，他们会带我们签。
幸好我们还有一个知情权，否则被卖掉还不知道。太不是人了!!

我知道足迹高人众多，希望如果有TX能指点我一下，我该怎么做才能不让BODY CORPORATE 和建筑商得逞。

万分感谢！

qianqian2007

直接对body corporate提出不信任动议。不过说句实话，当初你为什么不加入物管？现在提出动议的可能很小，除非你能联合75％以上的业主，否则很难办。

dongboy2000

谢谢，楼上的回复。

我朋友和我一起买的apartment, 他是TREASURE. 我们还有认识secretary.

我联合他们有用吗？

xlin8703

看来又是建筑商伙同Strata Manager搞得把戏。Strata Manager估计是建筑商当初还没有卖房时请的，所以当然会为对方说话及办事。楼主以长期来说，应该伙同剩下75% （也就是绝大多数）的屋主，换掉这个StrataManager，否则，估计这只是个开始，以后还有更夸张有利建筑商的事情等着楼主。

可以先问问楼主的小区有几个单元？现在开发商是否在这个小区内仍然持有单元？（Unit)?有几户人家？物业目前的SinkingFund和AdminFund累积资金有多少？

xlin8703

还有一点就是，楼主要弄清楚一个基本概念。就是Owner屋主成立的业委会，也就是Body Corportate 是有权利告诉Strata manager该做什么，不该做什么的。因为聘用Strata Manager的费用是所有屋主共同出资的。换句话说，咱是说话的主人，这是第一点。

其二，就只争对这件事情而言，楼主最好问问FairTrading看看能办什么。至于这个manager说的什么卖房签的power of attorney/proxy的东西，这很简单， 就直接说，现在Body Corporate 改变主意，要终止这份信托, Strata Manager无权代表业委会作出这个出租的决定。当然，这个动议的前提就是要获得75%的其它屋主同意。

这个75%的获得率其实即困难也简单。基本上就是说要获得到场开会业主的75%的同意。比如说，一个小区有10个单元，然后现在由业委会（Body Corporate）通知开会。当天出席人数只有3人，那么获得2个人以上的同意就可以执行了。其它没有出席的业主就当弃权了。当然了，这是一个很简单的说法，中间比较复杂的是如何组织有效的开会（通常居心不良的物业经理就会在这里给你使坏，刁难你）和得出有效的业委会决议。重点注意，是‘有效’的决议。如果现在这个经理对你们使坏也就会在这点上对你们提出异议。因为一旦决议流产，下次再来就需要等待一段时间，也就是等于给对方更多的时间安排和部署了。

最好的一种办法就是快刀斩乱麻，换掉这个经理，让新来的物业经理教你们如何走相关的流程和赶走这个经理。

要是回头楼主发现其它屋主也是一副任人宰割的样子，漠不关心的话，楼主就要好好考虑是否要悄悄地退场了。因为就像之前说的，这只会是一个开始， 以后楼主就会发现，这个StrataManager就像是开发商的发声桶，时不时得传达他想要的达到的目地，而对真正的owner则只是态度或虚伪或强硬的敷衍。然后等到开发商退场的时候，还会有什么之前cover-up的事情爆发出来。都没人知道啊。

xlin8703

感觉起来，这是当初开发商卖房的时候就已经算计好的了。估计楼主的小区目前可能是还处于一个开发商卖房，大量有新Owner入住的一个过程中。

biling

法制社会也有这种事啊

rickinclayton

既然楼主签了proxy，那么就失去了在物业的投票权。如果建筑商拿到了大部分的票，甚至可以把物业换了。所以这事同物业没关系，建筑商向物业提出offer，物业投票表决，只是你的票在别人手里而已。

xlin8703

恩，无赖的事情多了去了。重点是自己要懂得维权，为自己争取应得的尊重和利益。

rickinclayton

这事得咨询律师，如果一年内没办法，就等出了一年联合业主一起毁约。1块钱的合同能赔多少?

xlin8703

rickinclayton 发表于 2012-9-5 01:11
既然楼主签了proxy，那么就失去了在物业的投票权。如果建筑商拿到了大部分的票，甚至可以把物业换了。所以 ...

Proxy的权利楼主是可以收回的。又不是永久的。General attorney of power也是同上。更何况这很明显是in breach of fiduciary duty of care。不过这个Strata Manager也够可以的，这样都敢放在白纸黑字上。不知道他是不是不怕丢licence，还是根本就没有licence可言。

rickinclayton

还有楼主看下你签的授权可以revoke不。

xlin8703

rickinclayton 发表于 2012-9-5 01:15
这事得咨询律师，如果一年内没办法，就等出了一年联合业主一起毁约。1块钱的合同能赔多少? ...

最免费的咨询当然就是Fair Trading。当然如果经理推说他只是按照BodyCorporate也就是这个Developer的意思走的流程，那么就还是要找FairTrading来dispute 这个所谓Body Corporate的决议。因为很明显是对他一人有利益的。

dongboy2000

谢谢大家的建议。
我会尽可能联系更多的户主， 然后看看能不能收回General attorney of power和Proxy的权利。然后在body corporate 的meeting上否决他们。
问题是，建筑商在当时卖房子的时候保留了16个单元没有卖（一共69个）而且他还是chairman。如果这样算他有16票的话。我们其它户主基本上没有可能凑上75%的否决权的。那我们只能被任人宰割了？

xlin8703

16/69也就是差不多23%。估计他现在还在陆陆续续卖当中吧？如果是这样的话，可以问问FairTrading看有什么途径可以dispute这个所谓body corporate的决议。。。。。唉，多保重吧

xlin8703

估计当初楼主买入的价格应该稍低于市面的价格吧？不知楼主在哪里啊？

xlin8703

估计这个developer在之前都算好了。哪怕楼主这时候收回所谓的投票权也意义不大。楼主知道目前大楼的sinking和admin的账上有钱吗？

erni

气人

qianqian2007

dongboy2000 发表于 2012-9-5 09:32
谢谢大家的建议。
我会尽可能联系更多的户主， 然后看看能不能收回General attorney of power和Proxy的权利 ...

好像不全是，我忘了怎么操作了。你去问问Fair Trading吧。我们曾经抵制过建筑商，后来他自己退出物业的。其实你的物业费是包含这些公用地的管理费用的，你的买房钱里也有这部分的花费。所以这部分公共地方可以租，但租金不合理。至少要cover你的这部分物业费。租金一刀，开玩笑。你可以做个调查，看看你附近的租车位情况，库房租用行情等等，然后就租金和你们的物业费和其他业主说道说道。如果公共部分和部分车位出租对你们来讲没什么不方便的话，其实是个生财路。我就知道有大厦出租外墙给广告公司做广告，一年物业只付很少的钱。
当然，这里也顺便提个醒，如果可以还是加入物业，自己的产业，自己参与管理，自己心里有数。我们亚裔太喜欢把自己的权益拱手让人的。

xlin8703

dongboy2000 发表于 2012-9-5 09:32
谢谢大家的建议。
我会尽可能联系更多的户主， 然后看看能不能收回General attorney of power和Proxy的权利 ...

恩，而且投票的权益还取决于你们自己单元的大小。如果这时候developer手上剩下的都是大单元，如顶楼penthouse啦，3房/4房什么的，哪怕单元数量小，只要它的面积上>25%，也代表他掌握这么多的票。因为管理费的contribution是取决于你们的单元面积的。

xlin8703

唉，这是个开头，以后的故事长着呢。。。。

louis555koo

brahmasky

学习一下，我也觉得先找fair trading看看他们怎么说

天行健

这年代居然还有强制性的peppercorn lease?!!

dongboy2000

当时买的原因主要是这个apartment 位置很好，出租租金也不错。建筑商手里的那16套位置最好的，当时买的时候，很多人要买，但他就是不卖。现在他把那16套都租出去了。我想他是等过几年升值后再卖。
如果这次抵制成功的话，我一定加入物业。如果失败了，我就把房子卖掉，不操这份心了！
sinking和admin应该有钱，具体多少，不清楚。这个有用吗？
还有，我怎么才能找Fair Trading咨询？需要先申请吗？还是可能真接去face to face?

TraceyMa

不懂，但怎么看怎么不合理呀，懂的朋友帮忙出出主意

xlin8703

楼主人在NSW吗？如果可以直接就可以在电话上问问对方意见，看看争对这种情况可以做什么，需要的条件有哪些。

一般来说，物业的单元人越多，越不容易形成一股凝聚力。更何况，你们现在面对的是开发商和物业经理一起。而且开发商如果不卖的话，那不管谁加入业委会，都是白搭。因为开发商是大头，完全可以一个人说的算。而且肯定可以在业委会里占有一个席次。一般来说你们也见不到对方，开会的时候你就会发现都是由物业经理来全权代表对方发言的。

当然了也不是说其他owner就没有机会反驳他做出的决定，但是如果次次都要如此大费周章的找Fair Trading介入，全程follow up，不知道楼主自己能搭进多少精力物力，其他的75%的owner又能坚持多久？

相信楼主当初买楼的时候，一是价格来说相对值，而且strata 费用不高。外加strata report perfect是吧。

banzhiyan

学习

xlin8703

TraceyMa 发表于 2012-9-5 10:48
不懂，但怎么看怎么不合理呀，懂的朋友帮忙出出主意

最好也了解一下开发商的背景，是哪人？中东的？希腊的？

对了，楼主的房子是多高的apartment啊？几年新的？

兔兔狗

这个我买房也碰过  想额外要一个车位  贿赂3万快开发商  给我1刀1年租99年