这3种情况的第二套房， 各应该如何计税？

linyeliu

想请问以下3种情况， 哪些是会产生利得税的？各会如何计税？

1.  如果我已有一套自住房，然后我又买了一套房子出租，若干年后，我将原来的自住房卖掉了，将原来的出租房变成自住房，那这第二套原来出租的房子，要交利得税吗？ 如何算的？

2.  如果我已有一套自住房，然后我又买了一套房子出租，若干年后，我将这套出租的房子赠送给我的孩子了（孩子没有自有住房）， 这样要交税吗？ 要的话如何计算的？

3. 如果我已有一套自住房，然后我又买了一套房子， 却不出租，一直到（几年后）我原来的自住房卖掉了， 然后搬到那套一直空关的房子，将它变成自住房，这个会产生税吗？ 如果有的话，又是怎么计算的？

[ 本帖最后由 linyeliu 于 2012-7-23 15:47 编辑 ]

brad

1> 要按出租和自主时间比例交CGT

2> 你按market value交CGT, 你孩子付stamp duty

3> 这个属于灰色地带，看时间，一般在12个月内，最好是同一财年处理掉都没事；
或者，你直接搬到新买的房子，用实际行动证明你是自住，但是如果卖房你要拖个好几年，
税务局可能不会相信你另外一套没有出租

---
我不是搞税的，但是自己管投资房

linacheng

好問題，
進來學習學習！

原帖由 linyeliu 于 2012-7-21 21:33 发表
想请问以下3种情况， 哪些是会产生利得税的？各会如何计税？

1.  如果我已有一套自住房，然后我又买了一套房子出租，若干年后，我将原来的自住房卖掉了，将原来的出租房变成自住房，那这第二套原来出租的房子，要交利得税吗？ 如何算的？
...

fionastar

第一个例子中，因为两套房子的拥有时间有重合，所以重合的那段时间，要除以总的拥有现在要卖的这个房子的时间，按照这个比例交CGT，不知道我这样理解有无错？
补充一下，你第一个房子刚卖掉的半年，住进去第二个房子的那段时间，好像也是可以免CGT的。高人请指正？

[ 本帖最后由 fionastar 于 2012-7-22 12:09 编辑 ]

linyeliu

原帖由 brad 于 2012-7-22 12:00 发表
1> 要按出租和自主时间比例交CGT

2> 你按market value交CGT, 你孩子付stamp duty

3> 这个属于灰色地带，看时间，一般在12个月内，最好是同一财年处理掉都没事；
或者，你直接搬到新买的房子，用实际行动证明你是自住，但是如果卖房你要拖个好几年，
税务局可能不会相信你另外一套没有出租
---
我不是搞税的，但是自己管投资房

谢谢答复。
第三种情况，我没说清楚，不是指12个月内的买进一个房，卖出一个房；而是指的是买了好几年，就算10年吧。 如果我的确没有出租的话，税务局不能硬认为我一定出租了吧？ 那这种情况会怎么计税呢？

还有一个问题，算不算投资房，到底按什么标准？ 是看你有没有出租盈利， 还是看它 是不是你的第二套，或第三套房？

linyeliu

原帖由 fionastar 于 2012-7-22 12:06 发表
第一个例子中，因为两套房子的拥有时间有重合，所以重合的那段时间，要除以总的拥有现在要卖的这个房子的时间，按照这个比例交CGT，不知道我这样理解有无错？
补充一下，你第一个房子刚卖掉的半年，住进去第二个房子的那段时间，好像也是可以免CGT的。高人请指正？

你是指我应该为第二套房的出租期，也就是我从第二套房买入的时间，到 我的原自住房卖掉的时间 来计税吗？
可我又看到过有说法，“ 只要房子没卖， 就不用缴CGT的”， 那它怎么来对我征税呢？

年轻时代

原帖由 brad 于 2012-7-22 12:00 发表
1> 要按出租和自主时间比例交CGT

2> 你按market value交CGT, 你孩子付stamp duty

3> 这个属于灰色地带，看时间，一般在12个月内，最好是同一财年处理掉都没事；
或者，你直接搬到新买的房子，用实际行动证明你是自住，但是如果卖房你要拖个好几年，
税务局可能不会相信你另外一套没有出租

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我不是搞税的，但是自己管投资房

Lz问的简直就是Tax law中CGT部分的residence“经典案例”，这里会计很多，学税务法的很多啊：
1. 对.
2 不对吧。。。 赠与没有。 但是孩子未来卖的时候有（计算时间的问题。如果印象没错，没细查。但是这个是经典“案例”之一）
3.有争议。

上面三种在ATO rule里就有。请在ATO网站查。 CGT... holiday or multi-addresses. etc.

[ 本帖最后由 年轻时代 于 2012-7-22 19:13 编辑 ]

linyeliu

还有没有更清晰，明确一点的 回答呀，各位？
光夸“经典”没用啊...

linyeliu

还有我前面提的这个问题怎么没人回答呢：
算不算投资房，到底按什么标准？ 是看你有没有出租盈利， 还是看它 是不是你的第二套，或第三套房？

求懂税法的人指点啊。

年轻时代

原帖由 linyeliu 于 2012-7-22 21:41 发表
还有没有更清晰，明确一点的 回答呀，各位？
光夸“经典”没用啊...

有1-2天在这里发帖子，不如10分钟搜索ato网站。

另：1,2应该没异议；3 比较麻烦，有争议。

年轻时代

原帖由 linyeliu 于 2012-7-22 21:44 发表
还有我前面提的这个问题怎么没人回答呢：
算不算投资房，到底按什么标准？ 是看你有没有出租盈利， 还是看它 是不是你的第二套，或第三套房？

求懂税法的人指点啊。

没看你的问题，但是税法中“豁免”CGT 是要考察是否为：自住房。  上面提到了，你搜ato rules.

http://www.ato.gov.au/individual ... =/content/36883.htm

[ 本帖最后由 年轻时代 于 2012-7-22 21:55 编辑 ]

老杏

3. 在卖的时候你可以选择指定任何一套房作为你的main residence。这样另一套房就需要在相应的时间段交CGT。一旦指定，以后不可以更改。卖房之后，交割之前两套房之间可以有最多6个月的重叠，也就是这6个月内可以有两套同时为main residence.

linyeliu

原帖由 年轻时代 于 2012-7-22 21:46 发表

没看你的问题，但是税法中“豁免”CGT 是要考察是否为：自住房。  上面提到了，你搜ato rules.

http://www.ato.gov.au/individuals/content.aspx?doc=/content/36883.htm

谢谢，这个非常有帮助。

但这样一来又有新的问题产生了，如果部分时间要计CGT 的， 计税额 都必定按 时间比例算的吗？  
举个例子：
如果10年中的第一，第二年我不把它算作main residence, 而实际的市场情况是前三年房价一点没涨， 从第四年开始房价启动，10年后最终房子卖出时，假定Capital Gain是20万， 那计税额一定是 按 2/10 计的吗？  那样的话岂不是很不合理？

linyeliu

To 年轻时代： 不要又怪我不去查ATO网站啊，   要知道不是所有人的英文水平都很好的，你直接给我链接，我看懂它还花了大半天，要我自己去查在哪个地方有这个问题的解答，实在难坏我也。

再说，这个网站的最大好处就是 --  最大化给大家答疑解惑，是不？

我最希望得到的帮助是，中文能解释的就尽量解释几句， 后面附个链接，善莫大焉！

snowbird

3. 你买下后，6个月内要搬入。否则不能有视作自主房CGT豁免的权利。你可以在两个房子间每6年搬家。
最后，在同一个时间段，永远只有一个房子，可以豁免CGT。 两个房子交接的6个月，可以申请豁免，前提是要符合豁免条款。
这个意思，有点绕，你看ATO的原文会不绕一点，建议自己研究ATO，或者找会计问。

snowbird

原帖由 linyeliu 于 2012-7-23 10:58 发表
To 年轻时代： 不要又怪我不去查ATO网站啊，   要知道不是所有人的英文水平都很好的，你直接给我链接，我看懂它还花了大半天，要我自己去查在哪个地方有这个问题的解答，实在难坏我也。

再说，这个网站的最大好处就是 --  最大化给大家答疑解惑，是不？

我最希望得到的帮助是，中文能解释的就尽量解释几句， 后面附个链接，善莫大焉！

你错了。别人给的答案都是非专业的。你搞错了，找谁去哭？！！！！
所以才建议你找ATO或者会计。

linyeliu

原帖由 snowbird 于 2012-7-23 11:27 发表

你错了。别人给的答案都是非专业的。你搞错了，找谁去哭？！！！！
所以才建议你找ATO或者会计。

明白： 资讯有风险，参考需谨慎。

数学家

原帖由 snowbird 于 2012-7-23 11:26 发表
3. 你买下后，6个月内要搬入。否则不能有视作自主房CGT豁免的权利。你可以在两个房子间每6年搬家。
最后，在同一个时间段，永远只有一个房子，可以豁免CGT。 两个房子交接的6个月，可以申请豁免，前提是要符合豁免条款。
这个意思，有点绕，你看ATO的原文会不绕一点，建议自己研究ATO，或者找会计问。

这个错误。

六年缓冲期是指房主必须从自住房搬入一个不属于自己的房子，比如另租房或者亲戚家。

搬入另一个属于自己的房子，那搬出的房子会直接变成投资房，没有6年的缓冲期。

[ 本帖最后由 数学家 于 2012-7-23 16:08 编辑 ]

数学家

ATO规定同一时间只能有一个自住房，所以第三个问题的答案应该是：如果你在同时拥有两套房子期间没有告诉ATO哪一个是投资房（没有报税记录），那你在卖方的时候可以选择是否是投资房。但是你卖第二个的时候就必须按时间比例（几年是投资用，几年自主用）缴纳CGT。

qianlimabole

弱弱的问一下：自住房转投资房怎么转？要什么申请吗？

linyeliu

不用的啦，只是这样描述而已。  
看你将来在报税的时候怎么决定了，你定义这个房子是你的自住房，那在卖出后不用报增值税，但投资房就要了。
前面大家都已经share过重要的知识点了： 就是同一段时间内，你只能拥有一套自住房（main residence);  但在买进一个新的，和卖出一个旧的的时候， 可以有6个月的重合期，不用为前一个还没卖出的房子缴CGT。

linyeliu

我前面的一个问题还没人解答哎：
如果部分时间要计CGT 的， 计税额 都必定按 时间比例算的吗？  
举个例子：
如果10年中的第一，第二年我不把它算作main residence, 而实际的市场情况是前三年房价一点没涨， 从第四年开始房价启动，10年后最终房子卖出时，假定Capital Gain是20万， 那计税额一定是 按 2/10 计的吗？  那样的话岂不是很不合理？

shayy

原帖由 linyeliu 于 2012-7-25 12:35 发表
我前面的一个问题还没人解答哎：
如果部分时间要计CGT 的， 计税额 都必定按 时间比例算的吗？  
举个例子：
如果10年中的第一，第二年我不把它算作main residence, 而实际的市场情况是前三年房价一点没涨， 从第四年开始房价启动，10年后最终房子卖出时，假定Capital Gain是20万， 那计税额一定是 按 2/10 计的吗？  那样的话岂不是很不合理？

My understanding is at the time you change whether your house is investment or main residence, if you did proper valuation, you can use the valuated result. If you haven't, ATO will use pro-rate with time.

linyeliu

原帖由 shayy 于 2012-7-25 15:24 发表

My understanding is at the time you change whether your house is investment or main residence, if you did proper valuation, you can use the valuated result. If you haven't, ATO will use pro-rate with ...

如果真能那样，倒也合理。 有ATO的链接吗？