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lss123

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【 祝   周   末   愉   快 】

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远东力量

你没有考虑本次咨询的咨询费

anvil

原帖由 lss123 于 2011-11-10 15:04 发表
听了铁鱼的理论，如果下面所有的理论成立，那这个投资策略是不是会很成功呢？

- 自己有100% payoff的自住房
- 另有20%的首期，或现在10%，12-24个月内肯定有另外10%
- 银行100%的估价，愿意借80%的钱
- 夫妻都有工作，其中一人的 ...

如果下面所有的理论成立，那这个投资策略是不是会很成功呢？

- 自己有一只下蛋的母鸡
- 蛋可以孵小鸡,小鸡可以生蛋,蛋生鸡,鸡生蛋
- 很快就发财了




他理论真正的前提是房价只涨不跌,而且涨的幅度必须多过每年养房的钱.

[ 本帖最后由 anvil 于 2011-11-10 15:20 编辑 ]

patricb

The critical part is "考虑到经济周期的问题，也别说7年翻一倍了，我算10年翻一倍把~~~". It's all base on your prediction.:)

vcdenton

那10年后我能卖100万~~~，扣除10年的亏损10万，还是能获利40万，税前

you also have to factor in the buying and selling cost,
and you will have to reduce your cost base of ur property by all the depreciation u claimed these 10yrs so ur capital gain tax bill will not be funny....

the iron fish  has got nothing new , their so call strategies are just copy from prior aussie spruikers
pretty much just like buy property asap and buy as many as affordable, hold and never sell
THE MOST IMPORTANT THING IS NOT TO BUY THE APARTMENT THEY PROMOTED, u probably will achieve the similar result buying other properties without paying a premium for their new apartment

click

买铁鱼的公寓，10年想番一倍......

zhongbingo

原帖由 lss123 于 2011-11-10 15:04 发表
听了铁鱼的理论，如果下面所有的理论成立，那这个投资策略是不是会很成功呢？

- 自己有100% payoff的自住房
- 另有20%的首期，或现在10%，12-24个月内肯定有另外10%
- 银行100%的估价，愿意借80%的钱
- 夫妻都有工作，其中一人的 ...

这个理论成立， 如果下面都成立

-自己有100% payoff的自住房 -起码50W净资产
- 另有20%的首期，或现在10%，12-24个月内肯定有另外10% 有10W净资产
- 银行100%的估价，愿意借80%的钱
- 夫妻都有工作，其中一人的收入在30%的税率区间，而且这个工作会在未来10年都存在 -谁能保证呢？
- 夫妻都是公司工作，没有其他税务上的扣税优惠
- 每个星期可以拿出200块的extra income来养房

lss123

不一定说是买他们的那个房子

主要是讨论这个投资的策略的可行性......
Capital gain tax is about 25% 如果20年后没有工作，把房子一次性的卖掉~~~
或者是说投资几个房子，卖掉其中一两个，payoff 其他的房子，然后退休收租就可以了

当然了，是假设房子在整个投资的周期里面是升值的。

最后的问题就是:退休以后靠政府不行啊，所以如果投资策略是可行的，咱也要开始考虑投资，当然了，不一定要买他们的房子
当然我也知道满足所有的条件是挺难的~~所以要好好工作~~

yourock

铁鱼的不行，为啥雪梨的就行？

mxgong

- 自己有100% payoff的自住房 ------> 起码50W净资产
- 另有20%的首期，或现在10%，12-24个月内肯定有另外10% ------->  有10W净CASH

我觉得这2个是最最关键关键。。

夢回唐朝

啥理论啊,  满足他们假设的条件，不投资光存银行回报也很可观，就是谁多谁少的问题，房市好入市时机佳买房挣钱多，运气不好比不过存银行挣钱多很正常，买股票也一样

Poweregg

要注意的一点是，你投资房收入的亏损，也会记入你的assessable income
对于很多有小孩的家庭，福利会少很多

而且，房子作为抗通货膨胀的产品，在因为个人原因，需要套现时不是很方便

有套投资房不错，但别把鸡蛋放一个篮子里

lss123

原帖由 Poweregg 于 2011-11-10 17:40 发表
要注意的一点是，你投资房收入的亏损，也会记入你的assessable income
对于很多有小孩的家庭，福利会少很多

而且，房子作为抗通货膨胀的产品，在因为个人原因，需要套现时不是很方便

有套投资房不错，但别把鸡蛋放一个篮子里

如果是亏损，taxable income不是会少么？
还是centrelink只看收入，不看interest expense？
谢谢

Poweregg

原帖由 lss123 于 10/11/2011 16:48 发表


如果是亏损，taxable income不是会少么？
还是centrelink只看收入，不看interest expense？
谢谢

centrelink 把 你的收入+亏损的绝对值！

你收入3W，亏2W，centrelink按5W算
（基本目的就是防止利用这个拿津贴）

lss123

原帖由 Poweregg 于 2011-11-10 21:05 发表


centrelink 把 你的收入+亏损的绝对值！

你收入3W，亏2W，centrelink按5W算
（基本目的就是防止利用这个拿津贴）

查了资料了
Example 1: Bruno purchases shares worth $10,000. He takes out a $10,000 bank loan to buy them. The shares return a dividend of 4.5%, or $450, but the interest on his loan is 8%, or $800. This means Bruno makes an investment loss of 3.5% or $350 ($800 from interest on loan - $450 from dividend returns = $350 in investment loss). Bruno’s gross income is $60,000. After this loss, his taxable income would be $59,650 ($60,000 - $350 = $59,650). However, the income he must declare to Centrelink is $60,000.
Example 2: Annette expects to make a loss from rental property income of $4,500 and a loss from investment income of $1,200 after participating in a share buy-back. The Tax Office assesses Annette’s taxable income as $24,300. Centrelink adds Annette’s total loss of $5,700 ($4,500 + $1,200 = $5,700) back to her taxable income to make an assessable income of $30,000. The loss Annette must record is $5,700.

但是不太懂，是因为第一个是没有钱，通过借贷的投资，第二个是投入一定资本的投资的缘故么？

Poweregg

原帖由 lss123 于 10/11/2011 21:08 发表


查了资料了
Example 1: Bruno purchases shares worth $10,000. He takes out a $10,000 bank loan to buy them. The shares return a dividend of 4.5%, or $450, but the interest on his loan is 8%, or $800.  ...

1，买卖股票赚的钱/亏的钱是 Capital Gain/Loss，所以不计入centrelink评估。所以他的taxable income是59650，而centrelink不考虑你capital loss，在centrelink眼里你income是60000

2，投资房亏的钱是income loss，所以要Taxable income+ 投资亏损绝对值

It is important that you only record losses from investment earning, not capital losses.

Note:
a capital loss is the difference between the purchase price and sale price, where an asset is sold for less than it was purchased for.《=炒股
Investment earnings include taxable and tax-exempt interest, dividends and rental income.〈=投资房

[ 本帖最后由 Poweregg 于 2011-11-10 21:34 编辑 ]

Hujintao

股票
房产
澳币。

kaikai0305

想问一下loss from rental property和loss from investment property的区别。rental property不就是investment property吗？另，这些loss是指什么啊？房子不卖出也可以claim吗？请大虾指教

vcdenton

rental property=investment property

loss means u r cashflow is usually negative in owning a property in australia, like
rent-mortgage interest-council rate-water rate-insurance -maintenance etc usually= a -ve number

icac

虽然depreciation每年会越来越少，但是租金会每年涨啊。

我08年出租一套2房公寓，那时候收420，现在收460了，等于每年多了2000左右.

icac

但是你必须明白一点，虽然这个“十年4套房”理论上是可行的，但是再资深的投资者也不是神，不可能预测未来，所以风险一定会存在的。

长期投资确实是避免短期风险的最好方法，但也不是百分百能避免风险。

作为一个投资者。你必须理性的分析，谨慎的投资以及亏损坦然面对。

XUGANG1996

现在那些全新房的价格，十年根本翻不了倍。

qwertyui

十年翻倍不一定.看你选择的时机.时机对5年就有的翻.不对15年也翻不了.还有十年里利息不变或者只降不升的情况也很少.十年以后的物价上升.会不会十年以后你的100万也就和之前的50万同样的购买力.是投资就会有赚有亏.不过房地产是长线,赚的可能性也比较高.只是多少而已.

kvwb

原帖由 qwertyui 于 2011-11-21 19:46 发表
十年翻倍不一定.看你选择的时机.时机对5年就有的翻.不对15年也翻不了.还有十年里利息不变或者只降不升的情况也很少.十年以后的物价上升.会不会十年以后你的100万也就和之前的50万同样的购买力.是投资就会有赚有亏.不过房地产是长线,赚的可能性也比较高.只是多少而已.

非常同意。时机决定了很大的成败，因为这个市场周期性太强；

另外，具体到一个投资，是UNDER VALUE 还是 OVER VALUE买的也大不一样

wdmznzd

我听过的铁鱼讲座里他是提到两个前提，一个当然是房价长远来说必涨，第二个是你的收入也必须大幅增长超过CPI, 如果你觉得第一个前提你没有把握，那你必须保证第二个前提的实现。我觉得这个还是有一定道理的，你必须有不断增加的现金才能减少杠杆，规避风险，至少熬到房子增值的时候。

feijin

你可以换一种算法，家庭收入除去必要开支，
剩下的钱全部来补贴房子，再加上房租和负扣税，看看你能负担多少债务。

你要买很多套的话，最好是买正收入的投资房。
否则收入有限，负担的房子也是有限的。

[ 本帖最后由 feijin 于 2011-11-22 10:52 编辑 ]

天行健

其实吧，LZ的假设结论有点问题。

首先，就算你所假设的都成立，你算过买房的STAMP DUTY和卖房的AGENT COST之类的吗？50万的房子STAMP DUTY应该要20K+了，加上其他的乱七八糟，你的先期投入等于125K。

10年前的125K跟现在的125K能一样吗？另外，这每年10K的利息支付也得算上通货膨胀吧，这还不算其他乱七八糟的修补，保险，COUNCIL 费用之类的。。。你还得为它操心，最后卖的时候，1MIL的房子AGENT COST估计也不能太低了吧，15K要不？

你最后算算，其实房子投资并不赚钱，只是保值而已。

当然，运气好的话，赶上澳洲前10年的猛涨，也许就赚钱了。

个人觉得，房子未来的趋势肯定还是涨，毕竟就那么几种可投资的东西。。股票那玩意儿更缥缈。但并不代表投资房产能让你发财，只能让你在退休的时候有足够的收入来源。

而且吧，投资HOUSE比APARTMENT之类的保险，毕竟人类历史几千年来还真没听说过谁会PREFER APARTMENT OVER 有地的HOUSE。。。就算将来真PREFER APARTMENT了，APARTMENT不还得建在地上？

只要有能力还贷款，等把贷款还清后，等着当收租公。

OC616

算福利是用adjustable taxable income, 算税是看taxable income