什么叫着投资房的'（negative gearing）负扣税政策

aiba

小弟愚吨

  各位,可以解释一下对于买了房子,什么叫着投资房的'（negative gearing）负扣税政策"

假如我买了个房子.税务局怎么来判断我是投资还是自主呢?是由自己来填表申报吗?

假如我的工资所得税是属于30%那一挡的,是怎么个把方法从税务局扣回来呢?

可以举个例子说明一下吗?

黑山老妖

所谓的negative gearing，简单的一点就是说投资回报不足以抵消投资的投入。中间的差价就可以从你的收入中扣除。
比如：投资贷款每年要付20000的利息，外加管理费，council rate等各种费用5000，加折旧费10000。 而你的房租收入才15000。 那么这个投资收入(15000)和开支(35000)之间的差别是20000。如果你的个人收入是70000一年。那么通过negative gearing的算法，你的总收入是70000-20000=50000。所以你只要在50000上缴你的个人所得税就可以了。也就是说negative gearing(负扣税)为你省了20000*30%=6000。30%是你的个人所得税在50000-70000之间的税率。

基本就是收入越高就越划算，应为税率就愈高。如果低收入就没得玩了。所以说是富人的游戏。

[ 本帖最后由 黑山老妖 于 2006-10-24 08:09 编辑 ]

louislu

good

bluesky999

也就是说， 投资买房可以算是经营一个business. business loss可以在 tax return 时 claim deduction.

PeterWay

老黑回答的好,加

黑山老妖

原帖由 peterwei 于 2006-10-24 17:29 发表
老黑回答的好,加

谢谢老兄捧场。

hongmian

除非房价涨了再卖出

aiba

解释的清楚,很受用,那就赶紧,看房,投资一个,把我的个人所得税,起证数降低点,每个月要交1000块的税呀

那关键是:ATO如何来判断我的房子是:税务局怎么来判断我是投资还是自主呢?是由自己来填表申报吗?
还是从买房签合同开始,在各种手续上,我都声明是投资房?

另外:以投资房名义买来,我自己住在里面,有人管吗?

fox2010

黑山老妖 发表于 2006-10-24 08:07
所谓的negative gearing，简单的一点就是说投资回报不足以抵消投资的投入。中间的差价就可以从你的收入中扣 ...

请教黑山版主，投资房的lost（比如贷款支出，或买卖损失），可以用来抵扣个人应税收入（比如工资）吗？ 以前看帖子一直以为是可以的。很多人都买投资房来抵扣个人应税收入。

但是最近咨询过做报税的会计师，他们都说capital lost，只能抵消投资收益，例如股票，房产，不能抵扣个人收入。这个和平时大家所说用投资房来抵消高收入的税收大相迳庭，如果这样子的话，negative gearing的好像就没太大意义了，投资房对于只靠工资收入的人来说的意义也不大。很困惑，不知道是否自己理解有偏差，恳请指教～ 谢谢

almark

fox2010 发表于 2013-7-13 15:48
请教黑山版主，投资房的lost（比如贷款支出，或买卖损失），可以用来抵扣个人应税收入（比如工资）吗？  ...

首先你要区分 capital loss and deduction 两者区别

capital loss 是因为你出售你的资产 而亏损的钱 (sell shares or property) ， 注意这里有强调必须卖掉。 这部分钱不能直接用来扣税 只能 offset against capital gain 如果今年没有capital gain, 那么这部分 capital loss 可以carry forward for future years.

deduction 就是 那些为了赚取 income 相关的一些开销。 以买房为例子， 你为了赚租金，买了投资房，那么每月偿还的贷款和其他相关的开销都是 为了你generate rent income 所花费的。 这部分钱只要和房子相关是可以直接扣税的。

fox2010

almark 发表于 2013-7-13 17:55
首先你要区分 capital loss and deduction 两者区别

capital loss 是因为你出售你的资产 而亏损的钱 (se ...

感谢您的回复。所以我可以理解为negative gearing 也只是deduct收入中用在投资房维护，折旧等方面投资房相关的支出，而并不直接把投资方面的负收入offset在工资收入而减少工资报税？

raylai

请问如果夫妻联名投资房卖了，那报税时受得收益是一人一半吗？ 还有就是平时负扣税也得一人一半吗，还是可以自己安排全claim在一个人头上已达较好的退税额度？ 谢谢各位水雾达人。

Gina

raylai 发表于 2013-7-13 19:05
请问如果夫妻联名投资房卖了，那报税时受得收益是一人一半吗？ 还有就是平时负扣税也得一人一半吗，还是可 ...

收入高的那个。

Gina

raylai 发表于 2013-7-13 19:05
请问如果夫妻联名投资房卖了，那报税时受得收益是一人一半吗？ 还有就是平时负扣税也得一人一半吗，还是可 ...

收入高的那个。

raylai

Gina 发表于 2013-7-13 19:18
收入高的那个。

谢谢答复，也就是说涉及投资房的税务都都由收入高那位来claim啦

Gina

raylai 发表于 2013-7-13 19:23
谢谢答复，也就是说涉及投资房的税务都都由收入高那位来claim啦

也可以按照比例的。

raylai

那就是可以自己安排比例，两人同时进行。 谢谢

almark

fox2010 发表于 2013-7-13 18:48
感谢您的回复。所以我可以理解为negative gearing 也只是deduct收入中用在投资房维护，折旧等方面投资房 ...

是的

mineralh2o

宏少

黑山老妖 发表于 2006-10-24 08:07
所谓的negative gearing，简单的一点就是说投资回报不足以抵消投资的投入。中间的差价就可以从你的收入中扣 ...

gorilla

但不要忘了
当你卖的时侯，增值的那部分要加在你工资的后面交增值税。
，
Taxable income 70000        Tax on this income

0 – $18,200
       

Nil

$18,201 – $37,000
       

19c for each $1 over $18,200

$37,001 – $80,000
       

$3,572 plus 32.5c for each $1 over $37,000
  

如你的房子增值了5万，那你要交 50000 x 0.325 = 16250 给 ATO

Gina

raylai 发表于 2013-7-13 19:23
谢谢答复，也就是说涉及投资房的税务都都由收入高那位来claim啦

也可以按照比例的。

Gina

raylai 发表于 2013-7-13 19:23
谢谢答复，也就是说涉及投资房的税务都都由收入高那位来claim啦

也可以按照比例的。

dolinloop

gorilla 发表于 2013-7-13 22:11
但不要忘了
当你卖的时侯，增值的那部分要加在你工资的后面交增值税。
，

请教，我的第一套房打算做投资房，以后自己入住，那入住多久以后卖出不需要交增值税？

dolinloop

打算把第一套房做投资房，自己同时租房住。由于negative gearing和租金差额，貌似开销可以降低不少。有没有这样操作的xdjm或者财务高人可以请教一下

medacctmed

学习贴

gorilla

dolinloop 发表于 2013-7-20 23:16
请教，我的第一套房打算做投资房，以后自己入住，那入住多久以后卖出不需要交增值税？ ...

不关你住多久，你只有6年不交增值税，

edmunyu

gorilla 发表于 2013-7-21 16:55
不关你住多久，你只有6年不交增值税，

这句怎么解释，为啥是6年不用交

darling

感谢

lmyeva

正需要這資訊:)