房产增长到底多少点合适，自住，租房或投资？

花正红

昨天看到有位朋友提到，无论是自住还是投资，房产增值必须达到5%-6%以上才合算。今天下午闲得慌，自己分析了一下，希望分享给大家。

下面几点假设和说明：
1.我不是房产公司的sales，只是房产公司的一个小会计，凭自己的一些了解分析。
2.自助未考虑通货膨胀因素。
3.投资房特指新房.
4.一个家庭，couple的收入为80000/人
5.本人对其它投资一窍不通，地产业不是特明白，尽力而为，欢迎拍砖，不要人身攻击就行，请大师们指正！！！
6.欢迎指正，有不同假设，我尽量完善。

一，自住VS租房
Interest Rate        7%                 Value          $500,000                                
Deposit rate        6%                 Loan          $400,000                                
Weeks          52                  Interest Factor  10yrs                                        
Rent/w         $500                          3%        1.34                                
Deposit         $100,000                 4%         1.48                                
Purchase cost $20,000                 2%         1.22                                
                                         10 yrs capital                        
        Yearly Int Other Exp Deposit int Total Exp         0%        3%        4%           2%
Buying         $28,000           $5,000           $4,000             $37,000   $100,000  $272,000         $340,000          $209,500
         Yearly Rent                                                        
Renting         $26,000                  -$4,000             $22,000   $100,000   $100,000          $100,000  $100,000
                                                               
Difference                             $15,000   $150,000   $150,000          $150,000  $150,000
                                             $250,000   $250,000          $250,000  $250,000
                                                               
                                 P/L              -$150,000  $22,000          $90,000  -$40,500

我直接copy的excel，效果不是很好。
可以看出，如果增长能到3%，买房就比租房合算。

[ 本帖最后由 花正红 于 2011-10-13 22:57 编辑 ]

花正红

二，投资

Income 1         $80,000                                                        
Income 2         $80,000                                                        
                                                               
Investment                                        Capital growth                       
Property Value         $500,000                                 3%        4%        6%        2%
Purchase cost         $20,000         At Purchase        Purchase Price $500,000  $500,000  $500,000          $500,000
Loan amount         $520,000         +        Purchase cost  $20,000  $20,000    $20,000          $20,000
Equity        -$20,000                          -         Fitting              $30,000  $30,000   $30,000          $30,000
Gross Rent         $500                 -  Acquisition cost   $490,000   $490,000    $490,000          $490,000
Interest Rate        7%                                                       
Rental Exp         25%                At Sale        Sale Price  $671,958   $740,122   $895,424    $609,497
Dep of Building         $220,000         -        Fittings           $4,277     $4,277     $4,277      $4,277
Dep of Fitting         $30,000                 -   Disposal costs         $22,334            $24,549      $29,596     $20,304
                        -        Renovation Costs                               
                        -        Acquisition Costs         $490,000    $490,000    $490,000    $490,000
                                Capital Gain         $155,347    $221,296    $371,551          $94,916
In 10 years        Taxable Capital Gain Capital Gain         $155,347    $221,296    $371,551          $94,916
Tax Credit                         Building Dep Claims $55,000    $55,000     $55,000          $55,000
After Tax Cash Flow        Capital Gais incl write back $210,347   $276,296    $426,551         $149,916
                                Discount Rate 50%         $0.50             $0.50       $0.50           $0.50
                           Taxable Capital Gain     $105,174    $138,148   $213,276      $74,958
                                                               
             Capital Gains Tax          Taxable Income         $84,827              $84,827   $84,827      $84,827
                                Tax on income         $20,608              $20,608    $20,608     $20,608
                          Taxable capital gain         $105,174     $138,148   $213,276     $74,958
                                New tax                  $61,900              $77,233    $112,168     $49,467
                                Capital gains tax         $41,292              $56,625    $91,559          $28,859
                                                               
                        P/L        Capital Gain         $155,347     $221,296    $371,551    $94,916
                        -        Capital Gain tax         $41,292              $56,625     $91,559          $28,859
                        -   Within 10 Yrs Cash paid  $72,781      $72,781     $72,781          $72,781
                        -        10% Cash Int         $7,278               $7,278      $7,278          $7,278
                                                  $33,996                $84,612         $199,933         -$14,002
同样可以看出，如果增长到3%的话，也是可以考虑的。

[ 本帖最后由 花正红 于 2011-10-13 20:56 编辑 ]

mxgong

原帖由 花正红 于 2011-10-13 20:45 发表
昨天看到有位朋友提到，无论是自住还是投资，房产增值必须达到5%-6%以上才合算。今天下午闲得慌，自己分析了一下，希望分享给大家。

下面几点假设和说明：
1.我不是房产公司的sales，只是房产公司的一个小会计，凭自己的一些了解 ...

你怎么不把通胀算进去？ 通胀是很重要的数据。就是因为钱放银行因为通胀要贬值，所以去投资。。。

你这个3%增长 通胀一算，没了

小会计。。把通胀加进去重新算吧。

click

没看太懂
例子1， 50万的房子还是新房，是house吗？如果是house，能租到500/w吗？
还有，买房的首付10万和其他花销，共12万，这个钱的复利计算了吗？

click

如果是3%的话，10年后房子价值应该是672000，增值172，000， 不是272，000吧？

click

12万的存款，计算复利的话，10年后应该有215，000吧？

anz2010

前提是家庭年收入20万？恩...

花正红

原帖由 click 于 2011-10-13 21:35 发表
如果是3%的话，10年后房子价值应该是672000，增值172，000， 不是272，000吧？

我指的是资产,包含本金10万的

花正红

原帖由 anz2010 于 2011-10-13 22:15 发表
前提是家庭年收入20万？恩...

税前8万每人

花正红

原帖由 mxgong 于 2011-10-13 21:17 发表


你怎么不把通胀算进去？ 通胀是很重要的数据。就是因为钱放银行因为通胀要贬值，所以去投资。。。

你这个3%增长 通胀一算，没了

小会计。。把通胀加进去重新算吧。

宥佚

看得头晕，搞个压缩件上来吧

花正红

原帖由 mxgong 于 2011-10-13 21:17 发表


你怎么不把通胀算进去？ 通胀是很重要的数据。就是因为钱放银行因为通胀要贬值，所以去投资。。。

你这个3%增长 通胀一算，没了

小会计。。把通胀加进去重新算吧。

谢谢，如果考虑通胀，收入，房租，所有的都要考虑，投资房已经考虑了3的通胀，忘了说，我是把软件里的数据直接拷贝过来的。

花正红

原帖由 click 于 2011-10-13 21:32 发表
没看太懂
例子1， 50万的房子还是新房，是house吗？如果是house，能租到500/w吗？
还有，买房的首付10万和其他花销，共12万，这个钱的复利计算了吗？

应该在470一500之间。

我把它应产生的利息冲减了租房支出

花正红

原帖由 宥佚 于 2011-10-13 22:55 发表
看得头晕，搞个压缩件上来吧

电脑实在不好，笨法copy了

花正红

数据会有出入，但不大，投资房的计算，我是从公司软件上得到的数据。

本贴的主要目的在于这个增长的百分比大于多少，我个人觉得用不着4%，甚至3%就可以了

ozzy

原帖由 mxgong 于 2011-10-13 21:17 发表


你怎么不把通胀算进去？ 通胀是很重要的数据。就是因为钱放银行因为通胀要贬值，所以去投资。。。

你这个3%增长 通胀一算，没了

小会计。。把通胀加进去重新算吧。

不买房你的钱就没有因为通胀而贬值的问题了？

mxgong

原帖由 ozzy 于 2011-10-13 23:11 发表


不买房你的钱就没有因为通胀而贬值的问题了？

是啊，是贬值啊，所以要投资啊。我就是意思跟楼主说通胀要算进去。

不过楼主没有算，房租每年的增加，和收入每年的增加。不算通胀也行。

不过我们一般算账都是算最坏的。因为通胀一直在3%左右，但是工作可以没有，比如某年失业半年或者几个月等等，房租可能降低或者不涨。

所以我觉得通胀算上去出来的数据如果是好于租房的，那就更能说明问题了

花正红

原帖由 click 于 2011-10-13 21:38 发表
12万的存款，计算复利的话，10年后应该有215，000吧？

第一，去掉税应该没有215，000那么多，明天算算。

第二，我用可能的利息冲减了租房支出。

花正红

原帖由 mxgong 于 2011-10-13 23:15 发表


是啊，是贬值啊，所以要投资啊。我就是意思跟楼主说通胀要算进去。

不过楼主没有算，房租每年的增加，和收入每年的增加。不算通胀也行。

不过我们一般算账都是算最坏的。因为通胀一直在3%左右，但是工作可以没有，比如某年失业半年或者几个月等等，房租可能降低或者不涨。
所以我觉得通胀算上去出来的数据如果是好于租房的，那就更能说明问题了

谢谢，租房的我还真没考虑通胀，哈哈，没有软件，懒得算，收入，支出都考虑的话，也差不了多少，回去再研究！

click

原帖由 花正红 于 2011-10-13 22:49 发表

我指的是资产,包含本金10万的

你的10万本金已经放到房贷里面了啊，你把房子卖了67万后，还能另外再拿回10万本金吗?

click

原帖由 花正红 于 2011-10-13 23:02 发表

应该在470一500之间。

我把它应产生的利息冲减了租房支出

这么冲减不如计算复利准确吧?

click

原帖由 花正红 于 2011-10-13 23:15 发表

第一，去掉税应该没有215，000那么多，明天算算。

第二，我用可能的利息冲减了租房支出。

明白了，你是计算了存款的利息税吧?那么自住房卖了所得的利润需不需要缴税?这个我不清楚，谁知道?

hsqhugh

我觉得哈，有点钻牛角尖啦。再复杂的公式也不可能预测利率汇率CPI租金上涨率etc,而这些因素的一点点变化都会导致计算结果的颠覆。我以前也算过还在其他论坛发过贴。

政府一个政策就可以颠覆全部计算结果---比如首套房补助的政策

我觉得还是以历史、宏观经济环境、政策为依据做判断为主，大致计算一下就行了。

花正红

原帖由 click 于 2011-10-14 11:17 发表

你的10万本金已经放到房贷里面了啊，你把房子卖了67万后，还能另外再拿回10万本金吗?

贷款40w，卖掉剩27w

花正红

原帖由 click 于 2011-10-14 11:24 发表

明白了，你是计算了存款的利息税吧?那么自住房卖了所得的利润需不需要缴税?这个我不清楚，谁知道?

净赚！

花正红

原帖由 hsqhugh 于 2011-10-14 11:32 发表
我觉得哈，有点钻牛角尖啦。再复杂的公式也不可能预测利率汇率CPI租金上涨率etc,而这些因素的一点点变化都会导致计算结果的颠覆。我以前也算过还在其他论坛发过贴。

政府一个政策就可以颠覆全部计算结果---比如首套房补助的政策

我觉得还是以历史、宏观经济环境、政策为依据做判断为主，大致计算一下就行了。

是的，考虑现有的，只是觉得3个增长点是可以接受的，无论是自住还是投资！再考虑其他的，那只有祷告了^_^