有两个自住房，想卖一个。很混乱，求解！

xiumei

希望能人指点，
在我的名下有两个自住房。一个我住，一个我儿子住。但是两边房子的账单都是我的名字。我也两头住住。
第一个房子我买了10年，第二个我买了一年半。
如果我现在把第一个房子卖了，住到第二个房子里去，那么我用交增值税吗？
如果过些年，我想换房子，我再卖第二个房子时（此时我只有这一个房子了），我用交增值税吗？

[ 本帖最后由 xiumei 于 2011-9-9 22:06 编辑 ]

steven_sa

首先你要明白的一件事是:你在同一时间段内只有一个自住房能免CGT

[ 本帖最后由 steven_sa 于 2011-9-9 22:09 编辑 ]

fiona_cf

不可能2个都是自住房滴。总有一个是投资房滴。问会计师吧。

Fairlane

原帖由 steven_sa 于 2011-9-9 22:07 发表
首先你要明白的一件事是:你在同一时间段内只有一个自住房能免CGT

lz说了，很混乱

游牧人

原帖由 steven_sa 于 2011-9-9 22:07 发表
首先你要明白的一件事是:你只有一个自住房

为什么不能有两个自主房

只要提供帐单证明有住过，都不用交增值税的

steven_sa

原帖由 fiona_cf 于 2011-9-9 22:08 发表
不可能2个都是自住房滴。总有一个是投资房滴。问会计师吧。

同意,在这里问问题估计能得到十个八个不同的答案,最终自己还是糊涂了.

steven_sa

原帖由 游牧人 于 2011-9-9 22:10 发表

为什么不能有两个自主房

只要提供帐单证明有住过，都不用交增值税的

你自己有过这样的经历?

Fairlane

原帖由 游牧人 于 2011-9-9 22:10 发表

为什么不能有两个自主房

只要提供帐单证明有住过，都不用交增值税的

那些买投资房的还不爽死，大不了一套套住过来

游牧人

原帖由 steven_sa 于 2011-9-9 22:12 发表


你自己有过这样的经历?

对啊，我的BROKER这样给我说的呀
两个我都可以自住啊， 只要不是一起卖就可以了

佳音妈

第一个不用
第二个按比例。 欲知详情， 请加分

MU

当ATO傻子。。照你这么说。。谁还会去交CGT,都在里面住一次就行了

mxgong

原帖由 游牧人 于 2011-9-9 22:13 发表

对啊，我的BROKER这样给我说的呀
两个我都可以自住啊， 只要不是一起卖就可以了

BROKER 跟你说的？

人家BROKER 忽悠你买房子做贷款，当然跟你这么说啦。

嘿嘿。BROKER 的话能当ATO 使吗？

(paopaobing(47)) (paopaobing(47))

游牧人

楼主把第一套自主房子卖了。不就只剩一套自主了
再第2套自主房里有超过一年的的记录就可以了

steven_sa

原帖由 游牧人 于 2011-9-9 22:13 发表

对啊，我的BROKER这样给我说的呀
两个我都可以自住啊， 只要不是一起卖就可以了

要么你没听明白你BROKER的话,要么你的BROKER蠢

mxgong

原帖由 游牧人 于 2011-9-9 22:15 发表
楼主把第一套自主房子卖了。不就只剩一套自主了
再第2套自主房里有超过一年的的记录就可以了

每个人都是这个情况啦。。比如一个人2个房，一个自住一个投资， 谁会同时都卖2个啊。都是卖一个，剩下一个不卖，或者以后再卖。

那不是等于都可以免CGT 了。(paopaobing(45))

游牧人

原帖由 mxgong 于 2011-9-9 22:17 发表


每个人都是这个情况啦。。比如一个人2个房，一个自住一个投资， 谁会同时都卖2个啊。都是卖一个，剩下一个不卖，或者以后再卖。

那不是等于都可以免CGT 了。(paopaobing(45))

对啊，我就是这个意思啊

楼主不就是这个意思吗，先卖一个，再住到第2个，再卖第2个。。。

steven_sa

这贴要成娱乐贴了,还是劝LZ去问会计师吧.

鱼羊鲜

这也可以的啊

花蕾般的钟声

LENNY_DONG

第一套不用交税。这个没问题。

第2套在你卖掉第一套之前的升值部分都需要交税，后面升值部分不需要交税。

但是那段时间产生的利息和一些开销可以作为CGT COST.完毕

微胖儿

原帖由 游牧人 于 2011-9-9 22:19 发表

对啊，我就是这个意思啊

楼主不就是这个意思吗，先卖一个，再住到第2个，再卖第2个。。。

人才～～

能被人忽悠成这样，那BROKER估计最后自己都信了。。

游牧人

呵呵，就当我被人忽悠了吧
大家继续娱乐

楼主去找个靠谱的律师和会计问问吧~

游牧人

我从其他地方帮楼主找过来的。。。
前面那个会计是算对了的~

房子出售时免CGT适用的是main residence exemption rule。

所谓main residence, 并不是要求你本人从始至终一直住在里面，ATO给了一个最长6年的出租期。只要从买房到卖房期间，你出租该房的时间不超过六年，在你售房当年的tax return里你就仍旧可以claim此处房产从始至终一直是你的main residence，从而免交CGT。

另外一个误区是，你并不需要在外租房以满足这处房产成为你的main residence。你可以同时拥有多处房产，但在任何时候你只能claim其中一处作为你的main residence。举个例子，你在2000年7月分别以30万和40万买入两处房产A和B，在A处自住1年后于2001年7月搬入B处居住。A处房产于2001年7月出租至2007年6月（少于6年），并在当月以50万卖出，那么在你只需要在2007年的tax return上claim从2000年至2007年你的main residence都在A，这样你在房产A上的卖房收益就不用交税了。如果你在2008年6月又将B以50万元卖出，那么你只能在2008年的tax return上claim从2007年7月至2008年6月B房产是你的main residence(因为从2000年7月至2007年6月你已经claim房产A是你的main residence，所以B不可以重复claim)，这样B处房产卖房收益10万按照main residence的时间prorate后（拥有房产8年，其中1年是main residence)，应税收入是10×（8-1）/8 = 8.75万元。

[ 本帖最后由 游牧人 于 2011-9-10 00:26 编辑 ]

微胖儿

原帖由 游牧人 于 2011-9-10 00:25 发表
我从其他地方帮楼主找过来的。。。
前面那个会计是算对了的~

房子出售时免CGT适用的是main residence exemption rule。

所谓main residence, 并不是要求你本人从始至终一直住在里面，ATO给了一个最长6年的出租期。只 ...

说到底，有精力去折腾这么个搬来搬去。。。。 肯定能满足的，但这是吃了没事的人才会做的事。

游牧人

我改正啊。。。
楼主两边房子都是自己名字的帐单

第一个房子买了10年
第2个房子买了1年半

那买第2个房子前报第1个房子是MAIN RESIDENCE
第2个房子从你一年半前是MAIN RESIDENCE。
如果这个时候卖第一套房子的话，就算第一个房子（把第2个房子做为MAIN RESIDENCE起的时间点）一年半时间的CGT

[ 本帖最后由 游牧人 于 2011-9-10 10:44 编辑 ]

mxgong

原帖由 游牧人 于 2011-9-10 00:49 发表
楼主两边房子都是自己名字的帐单

第一个房子买了10年
第2个房子买了1年半

那买第2个房子前报第1个房子是MAIN RESIDENCE
第2个房子从你一年半前是MAIN RESIDENCE

那卖两个房子是不是都可以免CGT了

楼主，你需要的只是一个好会计。。。。

晕， 你自己贴的条例自己没看懂吗？

你第二个房子卖掉后还是要交CGT， 交的时间段就是第二个房子买入的时间一直到第一套房子卖出只剩第二套的时间，这个时间内产生的升值， 在第二套房子卖掉时候是要交CGT的，之后只剩第二套房子的时候，一直到第二套房子卖掉，再产生的升值，不需要CGT， 但这也不叫全免CGT吧。 当然你可以CLAIM 要交的50% 如果你第二套持房1年以上。

再说了，谁卖了2套房，住哪？ 回国？ 卖掉一套的很有可能还会再去买一套。

[ 本帖最后由 mxgong 于 2011-9-10 09:14 编辑 ]

游牧人

原帖由 mxgong 于 2011-9-10 09:12 发表


晕， 你自己贴的条例自己没看懂吗？

你第二个房子卖掉后还是要交CGT， 交的时间段就是第二个房子买入的时间一直到第一套房子卖出只剩第二套的时间，这个时间内产生的升值， 在第二套房子卖掉时候是要交CGT的，之后只剩第二套 ...

我看懂了，你没看懂我说的
第2个房子从买入时就算MAIN RESIDENCE。因为两边都是楼主名字帐单的房子，这样第2个房子就可以免了

再说，不是就楼主的情况讨论吗，楼主自己说过几年要把第2套卖了再买，你替他操心住哪里做什么呀。。。

令狐不冲

楼上的不要再忽悠人了。你该换个会计了。

游牧人

原帖由 令狐不冲 于 2011-9-10 10:21 发表
楼上的不要再忽悠人了。你该换个会计了。

那你说该怎么算

我真的是这么理解的，如果我错了，我可以把我说的删掉，我不想忽悠人啊。。。

老杏

原帖由 游牧人 于 2011-9-10 10:17 发表

我看懂了，你没看懂我说的
第2个房子从买入时就算MAIN RESIDENCE。因为两边都是楼主名字帐单的房子，这样第2个房子就可以免了

再说，不是就楼主的情况讨论吗，楼主自己说过几年要把第2套卖了再买，你替他操心住哪里做什么呀。。。

第二套房如果一买入就算main residence的话，第一套房相应的时间需要交CGT。

不可能两套都不交，只可能选其中一套。