澳洲房价下跌危害初现

小李同志

随便翻译一下，不代表本人观点。我不同意作者比较极端的观点，但房市确实不好，最近中介很热情，我们当初出价被拒绝的几栋房，都在不停降价，个人感觉还要继续降。

《澳洲房价下跌危害初现》
来源： http://www.moneymorning.com.au/

“墨尔本房价持平” - 摘自‘The Age’今日头条

但问题在于，这与实际的故事并不相符：

“墨尔本房价中值在第二季度保持在$551,056，与第一季度相比（$555,958）下跌0.9%”

所以实际情况是，房价并不是持平，而是下跌。这些房产投机者，不愿意承认大家都能看到的事实。

连一向非常稳定的悉尼市场，也开始感到了房价下跌的影响。另外一篇The Age的文章说到“悉尼房价中值第二季度相比第一季度下跌1.1%”

这听起来不多，但事实上很多。

因为不要忘记，房产是一项严重依赖于杠杆效应的投资项目，而杠杆效应放大了下跌的幅度。

澳洲房市几乎相当于股票市场的3倍，所以房价的下跌对个人财富的影响要远大于下跌的股票。对于普通家庭来说，几乎100%的债务都在房产投资上。


在不久的将来，悉尼和墨尔本将看到与佩斯和布里斯班类似的下跌。从第一季度到第二季度，这两个城市房价分别下跌了2.7%和2.1%

但是有人说，这没有什么，因为“尽管第二季度的下跌，悉尼的房价中值仍然算稳定，仅下跌0.6%，而且考虑到在从2009年一月到2010年6月，18个月期间，房价上升了20%，这点下跌不足为奇。”

首先，对于20%这个数据，我们不能找到任何数据支持，就算真的上升了20%，如果房价保持不变1-2年，房价的增值部分就会消失殆尽（房产税，利息，维护费用，通货膨胀等）。这正是佩斯和布里斯班的投资者在兜售房产的原因。

上星期，来自于黄金海岸的Geoff Brand Real Estate写信说“他们不相信事实”，他写了一篇文章叫作“昆士兰房市自由落体”，（链接： http://www.geoffbrandrealestate. ... arket-in-free-fall/）里面说道“最近的销售数据显示，昆士兰房市几乎保持了每个月下跌了3%的幅度，在过去的6个月一共下跌了15-20%，而且这些下跌与洪水几乎无关。”

其中一栋投资房在2007年以￥960，000成交，在之后的4年零增长，2011年6月再次售出，下跌16.2%。如果我们加上其他的代价，这样的下跌是恐怖的。

根据ANZ银行三月份的评论“目前房价的低迷情况应该会在2011年持续，这将使房市更加稳定，同时降低未来暴跌的可能性”。

但我们不这样认为，低迷的房市，不上涨的房市，会变成加速下跌的房市。

因为房价不上涨的情况持续的越久，对于投资者的负担就越大，这将最终引起抛售。

最后一点，不要相信房价指数，因为他们不能真实反映出房价的下跌。

我们的建议是，如果你贷款买房，并把它当作一样普通的消费品而不是一项投机，那么没有问题，但是不要指望靠这个发财。墨尔本有名的房市煽动者也承认，在未来20年，房价不太可能跑赢铺货膨胀。

tina50

财经证券深奥难懂。

bourne126

All Rubbish

helnandez

整天说房子要涨了那些人都哪去了，要不咱们来个刨旧帖的活动吧

anz2010

如果中国房子便宜了，有多少投资客会来澳州买房？

AnyView

这个不符合足迹第一定律 :)

北风

房价要真的要是大跌了对大家都没有好处
小跌一跌更健康

小李同志

是啊，大跌把经济都毁了，只要能跌到理性一点的价位，把投机者的热情扑灭一点就够了。

zhongbingo

原帖由 北风 于 2011-8-30 11:02 发表
房价要真的要是大跌了对大家都没有好处
小跌一跌更健康

澳洲的都是NG， 是负现金流。在加上最少5倍的杠杆，跌10%，会吃掉本金

北风

我觉得主要问题是租金房价比太低了
所以显得实际价值和价格比差的很远
其实实际价值不光是从租金上体现，它是可以从地价，造价等成本中算出来的
如果这样计算很多房子的实际价值会高一些
归根结底还是澳洲的生产力比较低，生产成本太高
造成很多物品价格高，不光是房子，很多其他物品也是
这些价格也不是虚高，而是成本的体现

北风

所以说澳洲房价会大降？
是有可能的
但是是大家都不愿意看到的，那会对大多数人造成伤害
适当的调整是好的，也是正在进行的

不负有心人

一段时间一个说法

steven_sa

不想看到的未必就一定不会发生.

微胖儿

10年中到现在11年底了，房价基本没变化，把之前08-10年的涨幅泡沫挤的差不多了，估计还要再挤小半年就差不多了。

你没发现之前乱叫价的房子现在开的价都比较REASONABLE了吗？ 你没发现现在OFFPLAN开盘的FROM价都比较低了吗？

[ 本帖最后由 微胖儿 于 2011-8-30 20:44 编辑 ]

sapsky

在这里说房价跌会引起公愤的。不过还是希望房价大跌啊。

行者有疆

每年不涨5%就是跌啊，最近是坑爹坑娘啊

微胖儿

原帖由 行者有疆 于 2011-8-30 21:12 发表
每年不涨5%就是跌啊，最近是坑爹坑娘啊

澳洲的房子就是长期持有啊，不要把国内的房地产感觉用到这里来，完全两回事。

随便一个两室的房子，一年搭进去二，三万很正常，NG退回来顶到天一半，不长期持有，利息钱都平不回来。

ausox

未来20年谁也不知道
不过向前看20年，甚至30年
投资房产发财的，或者说过上不错生活的，比上坚持不买房产的，做其他投资的，一目了然
希望更多的理性房价讨论，而不是无聊的起哄

小李同志

无论什么投资，都最好遵循巴菲特“别人疯狂我冷静，别人恐惧我疯狂的原则”，这几年澳洲房市算是真正的全民参与，要冷冷了。

当初也头脑发热过，非要掺和一下，幸好认识一个本地做了几十年的builder，好好给我泼了冷水，当时还不太服气，现在回头看来，金玉良言。他说炒房和其他任何生意，工作都没什么区别，这是个专业，从挑选，到维修保养，再到买卖都是很深的学问。我相信无论在什么市场阶段，有实力有经验的人都可以挣钱。老百姓只能在整个市场疯狂的时候搭便车，一旦市场风向一变，利润早晚要吐回去。

小李同志

原帖由 ausox 于 2011-8-31 10:35 发表
未来20年谁也不知道
不过向前看20年，甚至30年
投资房产发财的，或者说过上不错生活的，比上坚持不买房产的，做其他投资的，一目了然
希望更多的理性房价讨论，而不是无聊的起哄

等到不炒房的网友看到别人发贴炒房挣钱，不眼红。或者炒房的网友，看到别人喊跌，不激动。这样的心态，市场就差不多成熟了。

真正会炒房，一直靠这个吃饭的人，看到别人喊跌喊涨都不会在意，市场的客观规律，不是谁叫几句就能影响的。所有的心态不平衡，都是由于不了解市场，或者不现实的期望造成的。

alfredbird

原帖由 小李同志 于 2011-8-31 10:39 发表
他说炒房和其他任何生意，工作都没什么区别，这是个专业，从挑选，到维修保养，再到买卖都是很深的学问。我相信无论在什么市场阶段，有实力有经验的人都可以挣钱。

大实话，哪个投资领域都是这样的。

小李同志

原帖由 北风 于 2011-8-30 11:23 发表
我觉得主要问题是租金房价比太低了
所以显得实际价值和价格比差的很远
其实实际价值不光是从租金上体现，它是可以从地价，造价等成本中算出来的
如果这样计算很多房子的实际价值会高一些
归根结底还是澳洲的生产力比较低，生产成本太高
造成很多物品价格高，不光是房子，很多其他物品也是
这些价格也不是虚高，而是成本的体现

北风兄能不能给分析分析，建造成本高，更多是由哪个原因造成的？是因为人工太高即劳动力匮乏，或者是因为建筑技术落后造成的生产力低下？

微胖儿

双职工家庭，家庭年收算10万，而60万就能买个不错的自住房，这样能算高吗？

一切都因为我们是第一代移民。

大字报

原帖由 小李同志 于 2011-8-31 10:46 发表


等到不炒房的网友看到别人发贴炒房挣钱，不眼红。或者炒房的网友，看到别人喊跌，不激动。这样的心态，市场就差不多成熟了。

真正会炒房，一直靠这个吃饭的人，看到别人喊跌喊涨都不会在意，市场的客观规律，不是谁叫几句就能影响的。所有的心态不平衡，都是由于不了解市场，或者不现实的期望造成的。

批才是理智的讨论。

zn7726

原帖由 微胖儿 于 2011-8-31 11:11 发表
双职工家庭，家庭年收算10万，而60万就能买个不错的自住房，这样能算高吗？

一切都因为我们是第一代移民。

双职工, 年薪税后达10W, 好像这要求不低了.

国内双职工如果年薪税后到50W, 300W买房也不算啥.

wozf14

近期金融不乐观~

siyingliu

跌跌更健康

自游自在

3-4月感觉跌了,现在不这样觉得了.

lyan53

赶紧卖房

北风

我不是builder没法仔细算
只是会听到builder的朋友和我抱怨没得赚了，只是在养活工人
一般来说房价应该降不到地价+造价以下的，否则这个行业就没得做了
但是也有例外，例如现在的美国
很多地区房价远小于地价+造价，以至于新房开工数都非常的低
所以在美国适合买房，而不买地

现在澳洲房价还没有降到地价+造价以下
会不会降到那个程度
个人觉得不会，因为失业率还好，空置率也还好

原帖由 小李同志 于 31/8/2011 10:56 发表


北风兄能不能给分析分析，建造成本高，更多是由哪个原因造成的？是因为人工太高即劳动力匮乏，或者是因为建筑技术落后造成的生产力低下？